不動産用語集


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売主

 【うりぬし】

 不動産の売買契約において、不動産を売る人(または法人)を「売主」という。

また不動産広告においては、取引態様の一つとして「売主」という用語が使用される。

この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者(または不動産を転売する権限を有する者)のことである。


売り主の瑕疵担保責任(品確法における〜)

 【うりぬしのかしたんぽせきにん(ひんかくほうにおける〜)】

 売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に瑕疵(かし)があることが後日判明した場合には、売り主や請負人は損害賠償等の責任を負わなければならない場合がある。
このように売り主や請負人が負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)と呼んでいる。(「瑕疵」は「欠陥」の意味である)

瑕疵担保責任は、売買契約については民法第570条で規定されている。しかしながら民法第570条は任意規定であるので、住宅の売買契約の実務では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を2年などの短い期間に設定するのが通例となっている。このように売り主の瑕疵担保責任が事実上非常に限定されていることが、欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられている。

こうした状況を改善するため、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)第88条では「新築住宅の売買契約においては、売主は、住宅の引き渡しの時から10年間にわたって、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定した。
これは住宅の主要部分について売り主が引き渡し時から10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けることで、住宅の買い主を強く保護する規定である。

このような「品確法における売り主の瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。

1)適用対象は新築住宅のみである。
住宅品質確保法では、売り主が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けているが、この対象となるのは「新築住宅」のみであり、「既存住宅」は対象外である。(既存住宅とは、「新築後1年以上経過した住宅」および「新築後1年以内に人が居住したことがある住宅」を指す)

従って、既存住宅の売り主には、住宅品質確保法第88条はいっさい適用されないので、既存住宅に関しては民法第570条により売り主の責任を追及するほかない(詳しくは「瑕疵担保責任」へ)。
ただし既存住宅の売主が宅地建物取引業者であるときは、宅地建物取引業法にもとづき、その売り主の瑕疵担保責任の期間が設定されている。


2)適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみである。
「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に該当しない部分(例えば住宅の内装など)について欠陥が判明したとしても、住宅品質確保法第88条は適用されない。この場合は民法第570条により売り主の責任を追及する。

3)瑕疵は「隠れたる瑕疵」であることが必要とされる。
売買契約における売り主の瑕疵担保責任は、契約の対象となる物に「隠れたる瑕疵」が存在する場合にのみ発生する。
ここでいう「隠れたる瑕疵」とは、「買い主が一般的に要求される程度の注意をはらったにもかかわらず買主が発見できなかった欠陥」のことである。従って、一般人である買い主が通常知ることができないような欠陥は「隠れたる瑕疵」に該当し、瑕疵担保責任を追及することができる。

4)引き渡しから10年が過ぎると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
売り主に対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、引き渡し時(売り主から買い主への引き渡しまたは建築業者から売り主への引き渡しのどちらか早い方)から10年間に限定されている。
従って、例えばマンションの外壁に欠陥があり、その欠陥が引き渡しから11年後に発見されたとしても、品確法第88条は適用されない。

5)権利行使期間が終了すると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
瑕疵担保責任を追及するためには、買い主が欠陥を発見したときから1年以内に、売り主に対して瑕疵担保責任を追及する必要がある。この1年の期間を「権利行使期間」という(品確法第88条、民法第570条・566条)。
この権利行使期間が過ぎてから、売り主に対して欠陥の補修または損害の賠償などを初めて要求したとしても、売り主は瑕疵担保責任を負わないのである。

6)瑕疵担保責任の追及の方法は「瑕疵修補請求」と「損害賠償請求」と「契約解除」である。
瑕疵担保責任を追及する方法としては、買い主は売り主に対して、住宅の欠陥の補修工事を要求できる(これを「瑕疵修補請求」という)。
また、住宅の欠陥の補修工事が可能な場合であっても、補修工事を要求することなく、その欠陥から生じた損害を金銭で賠償するように要求できる(これを「損害賠償請求」という)。
つまり買い主は自らの判断で、補修工事と金銭賠償のどちらでも要求することができる。また補修工事と金銭賠償を組み合わせて要求することもできる。
なお、欠陥の程度がひどく、契約の目的を達することができない場合(欠陥により住宅に住むことが困難な場合など)には、売買契約そのものを解除して、代金全額の返還と損害賠償を要求することも可能である(品確法第88条、民法第570条・566条)。


売渡証書

 【うりわたししょうめい】

 不動産の売買契約の内容を簡潔に要約した書面のことを「売渡証書」という。

この売渡証書は、売り主または買い主からの依頼により、登記手続を担当する司法書士が不動産売買契約書をもとにして作成するのが一般的である。
売渡証書の記載内容は「売り主の住所氏名」「買い主の住所氏名」「売買される不動産の概要」である。
この売渡証書は「所有権移転登記の原因を証する書面」として、所有権移転登記を申請する際に、登記所に提出される。


上物

 【うわもの】

 土地の上に建物が存在しているとき、この建物を「上物」と呼ぶ。

なお、不動産広告においては、土地の上に家屋が存在する場合について「上物あり」と表現することがある。

上物が老朽化している等の理由で上物の価値が非常に低いと考えられるような場合には、不動産広告では「古家あり」または「廃屋あり」と表現するのが望ましいとされている(不動産の表示に関する公正競争規約第10条施行規則3条4号)。 


営業規模縮小の補償

 【えいぎょうきぼしゅくしょうのほしょう】

 土地収用法第88条の通常損失の補償の一つ。政令(土地収用法第八十八条の二の細目等を定める政令)の第22条に規定されている。

収用に伴い、営業(農業および漁業を含む)の規模を通常縮小しなければならない場合には
・機械器具・農具・漁具・商品等の売却損
・従業員を解雇するため必要となる解雇予告手当
・転業に通常必要とする期間中の休業手当
・営業規模縮小に伴い経営効率が客観的に低下するときはその損失額
などが補償される。


営業休止の補償

 【えいぎょうていしのほしょう】

 土地収用法第88条の通常損失の補償の一つ。政令(土地収用法第八十八条の二の細目等を定める政令)の第21条に規定されている。

収用に伴い営業(農業および漁業を含む)の全部または一部を一時休止する必要があるときは、
・休業期間中の営業用資産に対する公租公課
・従業員に対する休業手当相当額
・休業期間中の収益の減少額
・休業・営業場所変更により一時的に顧客を喪失することによる損失額
・ 営業場所の移転に伴う商品の減損
などが補償される。

また営業を休止することなく仮営業所において営業を継続する場合は、
・仮営業所を新たに確保する費用
・仮営業所における営業であることによる収益の減少額
・営業場所を変更することにより一時的に顧客を喪失することによる損失額
・営業場所の移転に伴う商品の減損
などが補償される。


営業廃止の補償

 【えいぎょうはいしのほしょう】

 土地収用法第88条の通常損失の補償の一つ。政令(土地収用法第八十八条の二の細目等を定める政令)の第20条に規定されている。

収用に伴い、営業(農業および漁業を含む)の継続が通常できなくなる場合には、
・営業権の価格
・機械器具・農具・漁具・商品等の売却損
・従業員を解雇するため必要となる解雇予告手当
・転業に通常必要とする期間中の休業手当
・転業に通常必要とする期間中の従前の収益
などが補償される。


永小作権

 【えいこさくけん】

 小作料を支払うことにより、他人の土地で耕作または牧畜をすることができるという権利(民法270条)。
昭和27年以前には、地主が小作人に小作地として土地を使用させる方式がとられていたため、小作人は永小作権者として土地を使用していたが、昭和27年の農地法制定により、そうした前近代的な地主・小作関係はほとんど姿を消した。このため今日では永小作権は殆ど残存していない(なお今日では農地の貸与は賃借権によって行なわれている)。


エクステリア

 【えくすてりあ】

 本来は、建物の外観や建物の外壁を指す言葉であるが、わが国の不動産業界・建築業界では、建物の外まわりに設置される工作物等を総称して「エクステリア」と呼んでいる。
具体的には、住宅の場合で言えば、門扉、塀、生垣、庭、カーポートなどのことである。


沿道地区計画

 【えんどうちくけいかく】

 都市計画法第12条の4に規定する4種類の「地区計画等」のひとつ。幹線道路の沿道の整備に関する法律に従い、都市計画によって定められる。

沿道地区計画は、幹線道路のうち交通騒音が著しく沿道に相当数の住居が密集している道路(沿道整備道路という)の沿道の地区について、緑地帯などの緩衝帯の整備、沿道の建築物の建築の規制などにより、騒音被害の防止を図ろうとする計画である(幹線道路沿道整備法第9条)。


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