不動産用語集


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宅地建物取引主任者資格試験の日程

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃしかくしけんのにってい】

 試験日程は6月初めまでに各都道府県から公表される。
例年、7月初めに受験申込書の配布と共に郵送申し込みが始まり、7月末頃の5日間に持参による受験申込みの受付が行なわれる(平成17年度からはインターネットによる申し込みも可能となった)。
試験そのものは10月の第3日曜日に実施される。
ただし年によって日程は異なる可能性がある。

試験日程や申込み方法については、都道府県の宅地建物取引業を所管する課、または試験協力機関(各都道府県において宅地建物取引主任者資格試験の事務手続を行なっている都道府県の外郭団体や宅地建物取引業の業界団体を言う)から情報を収集しておくことが望ましい。


宅地建物取引主任者証

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃしょう】

 都道府県知事の行なう宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者は、登録をしている都道府県知事に対して申請することにより、宅地建物取引主任者証の交付を受けることができる(宅地建物取引業法第22条の2)。

宅地建物取引主任者証は顔写真付のカードであり、氏名、住所、生年月日、有効期間の満了する日等が記載されている。
有効期間は5年であり、申請により更新することができる(宅地建物取引業法第22条の3)。

主任者証の交付を受ける際に、主任者証の交付を申請する日が宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、「法定講習」を受講する義務が生じるので注意が必要である(宅地建物取引業法第22条の2第2項)。


宅地建物取引主任者証の提示義務

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃしょうのていじぎむ】

 宅地建物取引主任者は、不動産取引の当事者から請求があったときは、宅地建物取引主任者証を必ず提示しなければならない(宅地建物取引業法第22条の4)。
また、宅地建物取引主任者は、不動産取引の当事者に重要事項説明を行なう際には、不動産取引の相手方等に対して、宅地建物取引主任者証を必ず提示しなければならない(宅地建物取引業法第35条)。 


宅地建物取引主任者の設置義務

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃのせっちぎむ】

 宅地建物取引業者が、その事務所等に、「成年の専任の宅地建物取引主任者」を置かなければならないという義務のこと(宅地建物取引業法第15条第1項)。

(1)主任者を置くべき場所と人数
最低設置人数は、その場所の種類で異なることとされており、具体的には次のとおり。

(ア)「事務所」に設置すべき成年の専任の宅地建物取引主任者の最低設置人数は、事務所の「業務に従事する者」(以下「従事者」という)の数の5分の1以上である。
例えば事務所における従事者が11人ならば、その5分の1は2.2人であるので、成年の専任の宅地建物取引主任者を3人(またはそれ以上)置かなければならない(施行規則第6条の3による)。
なお従事者の範囲については、詳細なガイドラインが設けられている(別項目の「従事者」を参照のこと)

(イ)「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」に設置すべき成年の専任の宅地建物取引主任者の最低設置人数は、その場所の従事者の人数に関係なく、1名以上である。

(2)置くべき主任者の要件
上述の(1)において置くべき宅地建物取引主任者は「成年」かつ「専任」でなければならないとされている。

ここで「専任」とは、国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態を言うと解説されている。
ただし、当該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行なわれていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものと解説されている。

また「成年」とは満20歳に達したことをいうが、民法第753条により未成年でもいったん結婚すると成年に達したものとみなされる(詳しくは別項目の「成年」へ)。

(3)置くべき主任者の要件に関する特例措置
役員(個人業者の場合には業者本人)が、宅地建物取引主任者であるときは、その者が「成年の専任の宅地建物取引主任者」とみなされるという特例措置が設けられている。

従って、例えば、ある宅地建物取引業者において、18歳の役員である宅地建物取引主任者(婚姻はしていない者)がいて、主として専らある事務所の業務に従事している場合には、その役員がその事務所の「成年の専任の宅地建物取引主任者」とみなされることになる。

なおここでいう「役員」とは、取締役よりも広い範囲を指している。具体的には「役員とは、業務を執行する社員、取締役、執行役、またはこれらに準ずる者」とされている。ちなみに監査役はここでいう「役員」から除外されている。(法第15条第2項)

(4)設置義務違反の是正措置
上述の(1)の最低設置人数に違反する状態になった場合には、宅地建物取引業者は早急に是正しなければならない(法第15条第3項)。
具体的には、既存の事務所等がこの成年の専任主任者の設置義務に違反する状態となったときは、2週間以内に設置義務を満たす必要があるとされている。


宅地建物取引主任者の登録

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃのとうろく】

 宅地建物取引主任者資格試験に合格した者が、宅地建物取引主任者として業務に従事するのにふさわしい資格等を有していることを都道府県知事が確認する手続のこと(宅地建物取引業法第18条、第19条)。具体的には次のとおりである。

1)登録を申請する相手方
宅地建物取引主任者資格試験に合格した者が、試験を行なった都道府県知事に対して登録を申請する(宅地建物取引業に従事しようとする都道府県の知事ではないことに注意)。

2)登録を受けるための要件
宅地建物取引主任者の登録を受けるには次のアとイの要件を満たすことが必要である。

ア:宅地建物の取引に関して2年以上の実務経験を有すること
宅地建物取引業者の下で2年以上勤務していた経験(または免許を受けた宅地建物取引業者としての2年以上の経験)が必要である。
ただし、(財)不動産流通近代化センターが実施する実務講習を受講し修了することにより、この実務経験を有するものと同等以上の能力を持つ者として認定されることができる。
(詳しくは、実務経験、実務講習へ)

イ:一定の不適格な事情(欠格事由)に該当しないこと
成年被後見人であることなどの一定の不適格な事情(欠格事由)がある者は、登録を受けることができないとされている。
(詳しくは宅地建物取引主任者の登録の基準へ)

3)登録の申請の方法
宅地建物取引主任者資格試験に合格した者が、試験を行なった都道府県知事に対して、一定の事項を記載した登録申請書を提出する(法第19条第1項、施行規則第14条の3、施行規則様式第5号)。このとき実務経験証明書などの一定の書類の添付が必要である(施行規則第14条の3)。

4)宅地建物取引主任者資格登録簿への登載
登録申請書を提出された都道府県知事は、上記2)の要件を満たしていることを確認した後に、宅地建物取引主任者資格登録簿に一定の事項を遅滞なく登載する(法第19条第2項)。
これにより宅地建物取引主任者の登録が完了する。
(詳しくは宅地建物取引主任者資格登録簿へ)

5)変更の登録
宅地建物取引主任者資格登録簿の登載事項(氏名、住所など)に変更が生じた場合には、登録を受けている本人が遅滞なく変更を申請しなければならない(法第20条)。これを「変更の登録」と呼んでいる。
(詳しくは宅地建物取引主任者資格登録簿へ)

6)登録の移転
宅地建物取引主任者の登録を受けた者は、一定の事情が発生したときは、他の都道府県知事に対して登録の移転を申請することが可能である。
(詳しくは宅地建物取引主任者の登録の移転へ)

7)死亡等の届出
宅地建物取引主任者の登録を受けた者について、死亡等の事情が発生した場合には、登録を受けている都道府県知事への届出が必要である。
(詳しくは死亡等の届出へ)

8)登録の消除
上記7)の死亡等の届出があった場合やその他の場合には、登録を受けている都道府県知事は、宅地建物取引主任者の登録を消除しなければならない。
(詳しくは宅地建物取引主任者の登録の消除へ)

9)登録の有効期間
有効期間の制限はないので、一度登録すれば生涯にわたって有効である。ただし上記8)により消除される場合あり。

10)宅地建物取引主任者との関係
宅地建物取引主任者の登録を受けた者は、宅地建物取引主任者証の交付を受けることによって、はじめて宅地建物取引主任者となることができる(宅地建物取引主任者の登録を受けただけではまだ宅地建物取引主任者ではない)。


宅地建物取引主任者の登録の移転

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃのとうろくのいてん】

 宅地建物取引主任者の登録を受けている者は、登録をしている都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所において、業務に従事する(または業務に従事しようとする)ときは、登録を移転することができる。

宅地建物取引主任者の登録は、試験を行なった都道府県知事から登録を受けることとされている。しかし、宅地建物取引主任者の登録を終えた後に、他の都道府県内の事務所で勤務する(または勤務する予定の)場合には、登録を移転することが可能とされている(宅地建物取引業法第19条の2)。具体的には次のとおり。

1)登録を移転できる場合
登録をしている都道府県以外の都道府県に所在する事務所において、業務に従事する(または業務に従事しようとするとき)ことが必要である。

例えば東京都知事の登録を受けている者が、大阪府知事免許の宅地建物取引業者に勤務する(または勤務しようとする)場合には、登録の移転を申請して、大阪府知事の登録を受けることができる。また、東京都知事の登録を受けている者が、国土交通大臣免許の宅地建物取引業者(本店は大阪府、支店が兵庫県と京都府)の兵庫県の支店に勤務する場合には、登録の移転を申請して、兵庫県知事の登録を受けることができる。
登録の移転をするには、勤務する(または勤務する予定の)事務所が登録を受けた都道府県以外にあることが必要である。従って、住所を変更したが、勤務地は登録を受けた都道府県のままであるという場合には、登録の移転はできない。

ちなみに登録の移転は任意であるので、他の都道府県の事務所に勤務するときは必ず登録を移転しなければならないということではない。


2)登録を移転する方法
登録を受けている本人が、自分が勤務する(または自分が勤務する予定の)事務所を管轄する都道府県知事に対して、登録の移転を申請する。ただし実際の手続としては、現に登録を受けている都道府県知事を経由して登録の移転を申請する。

例えば東京都知事の登録を受けている者が、大阪府知事免許の宅地建物取引業者に勤務する予定である場合には、大阪府知事に対して登録の移転を申請する。(実際には東京都知事に登録移転申請書を提出する。ただし登録移転申請書の冒頭に記載するあて先は大阪府知事とする)。

3)提出する書類
登録移転申請書(施行規則様式第6号の2)に必要事項を記載して提出する(施行規則第14条の5)。

4)登録の移転が禁止される場合
宅地建物取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受けている場合(法第68条第2項、第4項)には、事務の禁止の期間が終了するまでは、登録の移転をすることができない(法第19条の2但書)。


宅地建物取引主任者の登録の基準

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃのとうろくのきじゅん】

 宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、宅地建物取引主任者の登録を受けるにあたって満たすべき基準のこと。

宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、宅地建物取引主任者の登録を受けるためには、一定の不適格な事情(登録の欠格事由)に該当しないことが必要とされている(法第18条第1項各号)。
具体的には次の1)から5)の欠格事由に該当しない場合にのみ登録を受けることができる

1)成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者(法第18条第1項第2号、第3号)
これらの者は登録を受けることができない。

2)免許取消し処分を受けた宅地建物取引業者等
悪質な違反行為(法第66条第1項第8号、第9号)を犯したことを理由として、免許の取消処分を受けた個人業者、免許の取消処分を受けた法人の役員は、当該免許の取消処分の日から5年間は、宅地建物取引主任者の登録を受けることができない(法第18条第1項第4号)。

この他、役員の連座(第4号の2)、免許取消し処分を不当にまぬがれるための廃業等(第4号の3)についても詳細な規定が設けられている。

3)懲役刑、禁固刑、一定の罪に対する罰金刑を受けた者
一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、刑の執行を終えた日(または刑の執行を受けることがなくなった日)から5年間は、登録を受けることができない(法第18条第1項第5号、第5号の2)。

4)登録消除処分を受けた者等
一定の悪質な違反行為(法第68条の2第2号、第3号、第4号など)を犯したことを理由として、登録の消除の処分を受けた個人は、当該登録の消除の処分の日から5年間は、宅地建物取引主任者の登録を受けることができない(法第18条第1項第6号)。

この他、登録消除処分を不当にまぬがれる目的で登録の消除を申請した場合(第7号)、事務禁止処分の期間中に登録の消除を申請し場合(第8号)などに関する詳細な定めがある。

5)営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者(法第18条第1項第1号)
未成年者が登録を受けるためには「宅地建物取引業の営業に関して成年者と同一の能力を有すること」が必要とされる。
「成年者と同一の能力を有する」とは、「法定代理人より営業を許可されていること」または「婚姻により成年と同一の能力を獲得していること」を指している。
(詳しくは未成年者へ)


宅地建物取引主任者の登録の消除

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃのとうろくのしょうじょ】

 宅地建物取引主任者の登録を受けている者について一定の事情が発生した場合に、都道府県知事が宅地建物取引主任者の登録を消除すること。

宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、宅地建物取引主任者として業務に従事するためには、その前提条件として都道府県知事より宅地建物取引主任者の登録を受けることが必要である(宅地建物取引業法第22条の2第1項、第18条第1項)。この登録を受けた場合には、氏名、住所等の一定の事項が宅地建物取引主任者資格登録簿に登載される(法第18条第2項)。

このような宅地建物取引主任者の登録を受けた者について一定の事情が発生した場合には、届出により、または知事の職権により、宅地建物取引主任者の登録が消除される(法第22条、法第68条の2)。その場合には再び登録を受けない限り、宅地建物取引主任者として業務に従事することはできない(法第22条の2により、登録がない者は宅地建物取引主任者証の交付を受けることができないため)。
登録が消除されるのは次の場合である。

1)本人から登録の消除の申請があったとき(法第22条第1号)
宅地建物取引主任者の登録は一度登録すれば生涯にわたり有効であるが、本人の意思により登録を消除することも可能である。

2)法第21条の届出(死亡等の届出)があったとき(法第22条第2号)
死亡等の届出が提出された場合、知事はその届出に基づいて登録を消除しなければならない。(詳しくは死亡等の届出へ)

3)死亡したとき
死亡の事実が判明したときは、都道府県知事は職権により登録を消除しなければならない。
本来は相続人が上記2の「死亡等の届出」(法第21条)を提出すべきであるが、この届出がない場合であっても、知事は職権により登録を消除しなければならない(法第22条第3号)

4)死亡以外の理由で、法第21条の届出(死亡等の届出)を提出すべき事由が発生したとき(法第22条第3号、法第68条の2第1項第1号、法第68条の2第2項第1号)
死亡以外の理由で「死亡等の届出」を提出すべき事由が発生した場合(すなわち法第18条第1項第1号から第5号の2までの登録の欠格事由が生じた場合)については、上記3)と同様の扱いである。
従って、知事に対してその旨の届出が提出されないときでも、知事は職権により登録を消除しなければならない。
(登録の欠格事由について詳しくは宅地建物取引主任者の登録の基準へ)

5)宅地建物取引主任者資格試験の合格が取消されたとき(法第22条第4号、法第17条第1項、第2項)

6)不正の手段により宅地建物取引主任者の登録を受けたとき(法第68条の2第1項第2号、第2項第2号)

7)不正の手段により宅地建物取引主任者証の交付を受けたとき(法第68条の2第1項第3号)

8)法第68条第1項各号の事由(指示処分の対象となる事由)に違反し、特に情状が重いとき(法第68条の2第1項第4号)

9)法第68条第2項・第4項にもとづく事務の禁止の処分を受けて、その事務の禁止の処分に違反したとき(法第68条の2第1項第4号)

10)宅地建物取引主任者証の交付を受けていない者が、宅地建物取引主任者としてすべき事務を行ない、情状が特に重いとき(法第68条の2第2項第3号)

上記5)から10)までの場合には、知事は職権により登録を消除しなければならない。
また上記6)から10)までは、宅地建物取引主任者としての不正行為・不当行為(法第68条第1項第2号、第3号、第4号)などがあったことに由来する知事の監督処分である。このような意味で、6)から10)までの登録消除を、特に「登録消除処分」と呼ぶことがある。


宅地建物取引主任者資格登録簿

 【たくちたてものとりひしゅにんしゃしかくとうろくぼ】

 宅地建物取引主任者の登録を受けた者に関して、都道府県知事が作成した登録簿のこと。

宅地建物取引主任者となるためには、その前提として、宅地建物取引主任者の登録を受けることが必要とされている(宅地建物取引業法第18条第1項)。
この宅地建物取引主任者の登録を受けた者について、都道府県知事が作成した登録簿が宅地建物取引主任者資格登録簿である(宅地建物取引主任者資格登録簿の様式は施行規則様式第4号に規定されている)。

1)宅地建物取引主任者資格登録簿の登載事項
宅地建物取引主任者資格登録簿には、宅地建物取引主任者の登録を受けた者に関する次の事項が登載される(法第18条第2項、施行規則第14条の2)。
ア:氏名
イ:生年月日
ウ:住所
エ:本籍(日本の国籍を有しない場合は、その者の国籍)
オ:性別
カ:試験の合格年月日および合格証書番号
キ:実務経験を有する者である場合は、登録申請時現在の実務経験の期間、その内容、従事していた宅地建物取引業者の商号(または名称)と免許証番号
ク:実務講習の修了者である場合は、修了認定の年月日
ケ:宅地建物取引業者の業務に従事している場合は、当該宅地建物取引業者の商号(または名称)および免許証番号


2)宅地建物取引主任者資格登録簿の登載事項の変更
登録簿に登載された上記アからケの事項について変更が生じた場合には、登録を受けた者は遅滞なく変更登録申請書を提出しなければならない(法第20条、施行規則第14条の7、施行規則様式第7号)。これを「変更の登録」と呼んでいる。

具体的には、下記の4つの事項について変更が生じれば、変更登録申請書を遅滞なく提出する必要が生じることになる
A:氏名
B:住所
C:本籍
D:宅地建物取引業者の業務に従事している場合は、当該宅地建物取引業者の商号(または名称)および免許証番号


ダクト

 【だくと】

 空気調和や換気された空気を所定の場所に導くための長方形や円形の管路をいう。風道とも(ductは送管、導管の意味で、ガスや電気等の管も含む)。

また、空調や換気用の複数の管を内蔵するための空間(ダクトスペース)のことをいう。


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