不動産用語集


不動産用語集
あ行 か行 さ行 た行 な行
は行 ま行 や行 ら行 わ行
ABC

前へ | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 |  次へ

宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出

 【たくちたてものとりひきぎょうしゃめいぼのとうさいじこうのへんこうのとどけで】

 都道府県知事または国土交通大臣は一定の事項を登載した宅地建物取引業者名簿を作成するが、この名簿の登載事項のうち一部の登載事項について変更があったときは、宅地建物取引業者は30日以内に変更の届出を行なう義務を負う。具体的には次のとおり。

1)変更の届出を行なうべき事項

次のアからオの事項に変更が生じたとき、宅地建物取引業者は変更の届出を行なう必要がある(法第9条)(※参照)。
ア:商号または名称(法第8条第2項第2号)
イ:事務所の名称と所在地(法第8条第2項第5号)
ウ:宅地建物取引業者が法人である場合には、その法人の役員の氏名および事務所の代表者の氏名(法第8条第2項第3号)
エ:宅地建物取引業者が個人である場合には、その者の氏名および事務所の代表者の氏名(法第8条第2項第4号)
オ:事務所に置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名(法第8条第2項第6号)
※●宅地建物取引業以外の事業を営んでいるとき、その兼業している事業の種類(施行規則第5条第2号)については、変更の届出を行なう義務がない。
●役員・事務所の代表者・専任の宅地建物取引主任者の氏名の変更があったときは届出の必要があるが、住所の変更があったときは届出の必要がない。
●事務所の新設・移転・廃止は、「事務所の名称、所在地」の変更(法第8条第2項第5号)に該当するので、新設・移転・廃止を行なってから30日以内に届出が必要である。
●法人の場合、資本金の額や定款は、そもそも宅地建物取引業者名簿の登載事項ではない。従って資本金の額の変更や定款変更は、届出が不要である。

2)届出期間・届出の相手方

変更が生じてから30日以内に、免許権者(知事免許ならばその知事、大臣免許ならば国土交通大臣)に対して、宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書(施行規則様式第3号)を提出しなければならない(施行規則第5条の3第1項)。
この際に、役員・事務所の代表者・専任の宅地建物取引主任者の増員・交代については、成年被後見人および被保佐人に該当しない旨の登記事項証明書を提出するなど、さまざまな添付書類が必要となる場合がある(施行規則第5条の3第2項)。


宅地建物取引業初任従業者教育研修

 【たくちたてものとりひきぎょうしょにんじゅうぎょうしゃきょういくけんしゅう】

 (財)不動産流通近代化センター等が実施する従業者向けの研修のこと。宅地建物取引業務に必要な法律、制度等を実務に即して基礎から体系的に習得するためもので、受講資格要件はない。
講座内容は、3ヵ月間の通信講座と2日間のスクーリングのいずれか一方を選んで受講するというものである。


宅地建物取引業法

 【たくちたてものとりひきぎょうほう】

 宅地建物取引を業として行なう者に対して、免許制度を実施し、その業務について必要な規制を加える法律(昭和27年制定)。宅地建物取引業法では、宅地建物取引業免許、宅地建物取引主任者、営業保証金、業務上の規制、監督規定など、広汎な規制により宅地建物流通の円滑化を図っている。


宅地建物取引業法施行規則第6条の2で定める場所

 【たくちたてものとりひきぎょうほうせこうきそくだいろくじょうのにでさだめるばしょ】

 事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所 

宅地建物取引業法では、法第3条第1項の「事務所」には専任の宅地建物取引主任者を一定割合以上設置することを義務付けている(詳しくは宅地建物取引主任者の設置義務)。

しかし法第3条第1項の「事務所」に該当しない案内所・展示会等であっても、契約締結等を行なう場合には、宅地建物取引業の業務の適正を確保すべき必要性が非常に高いと言える。
そこで宅地建物取引業法では、こうした案内所等が一定の要件に該当する場合には、1名以上の成年の専任の宅地建物取引主任者を常時設置するように義務付けているのである(法第15条第1項、第2項、施行規則第6条の2)。

このような「事務所以外の場所であって、専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」とは、具体的には、施行規則第6条の2で規定されている。ただしこの施行規則第6条の2の内容は複雑なので、A:外形的な要件とB:実質的な要件に分けてそれぞれ説明する。(なお以下の文章は国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方にもとづいている)

A:外形的な要件
施行規則第6条の2で規定する「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」とは、次の4種類の場所のどれかに該当することが必要である。
(1)事務所以外で継続的に業務を行なう施設を有する場所
(2)10区画以上の一団の宅地または10戸以上の一団の建物を分譲する場合の案内所
(3)他の宅地建物取引業者が分譲する10区画以上の一団の宅地または10戸以上の一団の建物について、代理または媒介をする場合の案内所
(4)宅地建物取引業者が展示会その他の催しをする場所

上記の(1)は、「事務所」と同等程度に事務所としての物的施設を有してはいるが、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する者(支店長・支配人など)が設置されていないせいで、「事務所」から除外されるような場所を指している。
具体的には「特定の物件の契約又は申込みの受付等を行なう場所」「特定のプロジェクトを実施するための現地の出張所」等が該当する。

(2)は、一団地(すなわち10区画以上の一団の宅地または10区画以上の一団の建物)の分譲をするための案内所のことである。これには臨時に開設する案内所も含まれる。例えば「週末に宅地建物取引主任者や契約締結権者が出張して申込みの受付や契約の締結を行なう別荘の現地案内所等のように、週末にのみ営業を行なうような場所」も含まれる。

(3)は、上記(2)の分譲について、販売の代理や媒介を行なう宅地建物取引業者が設置する案内所を指している。

(4)は、「宅地建物の取引や媒介契約の申込みを行なう不動産フェア」「宅地建物の買い換え・住み替えの相談会」「住宅金融公庫融資付物件等のように一時に多数の顧客が対象となる場合に設けられる抽選会」「売買契約の事務処理等を行なう場所」などのように、催しとして期間を限って開催されるフェア・展示会・相談会・抽選会その他を指している。


B:実質的な要件
上述のAの(1)から(4)の場所において、契約を締結しまたは契約の申込みを受けるとき、その場所は「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」となる。

ここで「契約の締結」「契約の申込みを受ける」という言葉の具体的な意味が「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」で詳しく規定されているので以下で紹介する。

(ア)契約の締結
契約とは、「宅地建物の売買・交換の契約(予約を含む)」「宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介の契約(予約を含む)」を指している。従って、物件の売買契約だけでなく、物件の売買の媒介契約や、物件の賃貸の媒介契約なども含まれている。
このような意味での契約を締結するためには、「契約を締結する権限を有する者が派遣されている」か、または「契約を締結する権限の委任を受けた者が置かれている」ことが必要となる。

(イ)契約の申込みを受ける
契約の意味は上記(ア)と同じである。
また「申込み」とは、契約を締結する意思を表示することであるが、手付金・申込証拠金などの金銭を交付して締結の意思表示をする場合だけではなくて、「物件の購入のための抽選の申し込み」のような金銭の授受を伴わない意思表示も含まれるので、注意したい。
なお「申込みを受ける」ためには、「契約を締結する権限を有する者が派遣されていること」または「契約を締結する権限の委任を受けた者が置かれていること」は必須ではない。この点にも注意したい。


宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

 【たくちたてものとりひきぎょうほうのかいしゃく・うんようのかんがえかた】

 宅地建物取引業法の解釈・運用に関して、国が定めた包括的なガイドラインのこと。

従来、宅地建物取引業法の解釈・運用については、国(旧建設省)が通達・行政実例により詳細かつ統一的な基準を定めてきたが、平成12年4月1日付けで「地方分権の推進を図るための関係法律の整備等に関する法律」(平成11年法律第87号)が施行されたことにより、宅地建物取引業に係る事務は都道府県の自治事務等となった。
このため、平成12年4月1日をもって従来旧建設省から各都道府県に発出された宅地建物取引業法に関する通達等は一律廃止された。

しかしこれでは宅地建物取引業法の解釈・運用が国民からみて極めて分かりにくくなると考えられたので、平成12年7月25日付で建設省不動産業課(現・国土交通省総合政策局不動産業課)において「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を策定し、各都道府県に参考通知したものである。
なお宅地建物取引業法等に改正があったときは、この「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」もその都度改正され、各都道府県に参考通知されている。


宅地建物取引主任者

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃ】

 宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引主任者証の交付を受けた者のこと(法第15条第1項)。

宅地建物取引主任者は一定以上の知識・経験を持つ者として公的に認められた者である。宅地建物取引業者は、事務所ごとに従事者5名に対して1名以上の割合で、専任の宅地建物取引主任者を置かなければならない(法第15条第1項)。(詳しくは宅地建物取引主任者の設置義務へ)

宅地建物取引において特に重要な次の3つの業務は、宅地建物取引主任者だけが行なうことができるとされている(宅地建物取引主任者ではない者はこれらの業務を行なうことができない)。
ア:重要事項説明(法第35条第1項、第2項、第3項)
イ:重要事項説明書への記名・押印(法第35条第4項)
ウ:37条書面への記名・押印(法第37条第3項)

宅地建物取引主任者となるためには、具体的には次の1)から5)の条件を満たす必要がある。
1)宅地建物取引主任者資格試験に合格すること
宅地建物取引業に関して必要な知識に関する資格試験である宅地建物取引主任者資格試験に合格することが必要である。なお一定の要件を満たす者については宅地建物取引主任者資格試験の一部免除の制度がある。

2)都道府県知事に登録を申請すること
この際に、宅地建物取引に関して2年以上の実務経験を有しない者であるときは、財団法人不動産流通近代化センターが実施する「実務講習」を受講し修了することが必要である(法第18条第1項本文、施行規則第13条の15、第13条の16)。

3)都道府県知事の登録を受けること
登録を受けるには一定の欠格事由に該当しないことが必要である(法第18条第1項各号)。

4)宅地建物取引主任者証の交付を申請すること
宅地建物取引主任者証の交付を申請する日が宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、都道府県知事の定める「法定講習」を受講する義務がある(法第22条の2第2項)。

5)宅地建物取引主任者証の交付を受けること
氏名、住所、生年月日、有効期間の満了する日等が記載されている宅地建物取引主任者証の交付を受けてはじめて正式に宅地建物取引主任者となる(法第15条第1項)。


宅地建物取引主任者資格試験

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃしかくしけん】

 宅地建物取引業法第16条第1項に基づき、都道府県知事が実施する資格試験。宅地建物取引業に関して必要な知識について行なわれる試験である。

年齢、学歴、宅地建物取引業に関する実務経験などによる受験資格の制限は一切ないので、誰でも受験することができる(ただし試験を受けようとする都道府県内に居住していることが条件となっている場合が多い)。

なお、一定の実務経験を有し、登録講習機関が実施する講習(登録講習)を受けた者については、試験の一部を免除する制度が設けられている(宅地建物取引業法第16条第3項)。


宅地建物取引主任者資格試験の一部免除

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃしかくしけんのいちぶめんじょ】

 宅地建物取引主任者資格試験は、宅地建物取引業法第16条にもとづき、都道府県知事が実施する資格試験である。この試験で、一定の講習(「登録講習」)を受けた者については、試験の一部を免除する制度が設けられている(宅地建物取引業法第16条第3項)。
これを宅地建物取引主任者資格試験の一部免除と呼んでいる。

一部免除を受けるために必要となる「登録講習」は(財)不動産流通近代化センターをはじめとする複数の登録講習機関が実施している。
「登録講習」を受講するためには、宅地建物取引業に従事していることが要件となっている(平成16年までの「指定講習」を受講するためには「通算して3年以上の宅地建物取引業務に関する実務経験を有すること」が必要だったが、平成17年からは宅地建物取引業に従事しているだけで受講できることになった)。

「登録講習」は通信講座およびスクーリングから成り立っている。
スクーリングの最終日に登録講習修了試験が実施され、この試験に合格すると「登録講習修了者証明書」が交付される。この証明書によって、証明書の公布日から3年以内に実施される宅地建物取引宅地建物取引主任者資格試験の一部免除の適用を受けることができる。

なお一部免除を受ける者(即ち証明書の交付を受けた者)については次の要領で試験が実施される。
ア)試験時間は1時間50分(通常の受験者より10分短い)
イ)5問免除される結果、45問4肢択一の試験問題
ウ)上記のイ)の45問は、通常の受験者と同一の問題である
エ)免除される5問の範囲は「宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること」および「土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること」である。過去の出題から分析すれば、具体的には「統計・景品表示・住宅金融公庫・土地・建物」が免除されるという意味である(宅地建物取引業法施行規則第10条の5、同施行規則第8条第1号および第5号)。
オ)合格点は通常の受験者と同一である。例えばその年の通常の受験者の合格点が33点であるときは、指定講習修了者は45問中28問に正解すれば合格することとなる。


宅地建物取引主任者資格試験の運営

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃしかくしけんのうんえい】

 宅地建物取引主任者資格試験は都道府県知事が行なう試験であるが、実際には知事から「財団法人不動産適正取引機構」へ試験事務が委託されており、「財団法人不動産適正取引推進機構」が試験事務を実施している。
さらに各都道府県において、各都道府県に1つずつの試験協力機関が定められている。試験協力機関は、その都道府県の外郭団体や、その都道府県内の宅地建物取引業の業界団体である場合が多い。

試験協力機関は、受験申込書の配布、受験申込みの受付などの事務手続を行なっている。
このように宅地建物取引主任者資格試験は、都道府県知事、財団法人不動産適正取引推進機構、試験協力機関の三者の協力のもとで運営されている。


宅地建物取引主任者資格試験の試験内容

 【たくちたてものとりひきしゅにんしゃしかくしけんのしけんないよう】

 試験は択一式で、4肢択一の50問(50点満点)である。 年によって多少の変化があるが、最近では次のような科目構成となっている。
1)権利の変動(民法など)・・・15問
2)法令上の制限(行政法規)・・・10問
3)宅地建物取引業法・・・16問
4)税法・・・3問
5)その他・・・6問
合格ラインは公表されていないため不明だが、32又は33点で合格となる年が多いと言われている。なお都道府県ごとの合格ラインの差異はない。


前へ | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 |  次へ

メインメニュー

物件検索

マンション物件リクエスト

不動産コラム・体験談

マンション関連法

困ったときは

会社情報

リンク集

リンクポリシー

当サイトはリンクフリーです。相互リンクも募集中です。
リンク依頼はEメールinfo2@chukomansion.netにてお願いします。

スタッフ集合写真