不動産用語集


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宅地(宅地建物取引業法における〜)

 【たくち(たくちたてものとりひきぎょうほうにおける〜)】

 宅地建物取引業法では、宅地の定義を次のように定めている(宅地建物取引業法第2条第1号、施行令第1条)。

(1)用途地域内の土地について
都市計画法で定める12種類の用途地域内に存在する土地は、どのような目的で取引する場合であろうと、すべて宅地建物取引業法上の「宅地」である。
従って、例えば用途地域内に存在する農地を、農地として利用する目的で売却する場合であっても、宅地建物取引業法では「宅地」として取り扱う。

(2)用途地域内の道路・公園・河川・広場・水路の用地について
用途地域内の土地のうちで、5種類の公共施設の用に供されている土地については、「宅地」から除外する。具体的には、道路・公園・河川・広場・水路という5種類の公共施設の用地は「宅地」から除外される。(ただし下記の補足1を参照のこと)

(3)建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地について
建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地は、土地の原状の用途に関係なく、すべて宅地建物取引業法上の「宅地」である。
従って、例えば、土地登記簿上の地目が「田」「畑」「池沼」「山林」「原野」である土地であっても、その土地を、建物の敷地に供する目的で取引するならば、宅地建物取引業法上はすべて「宅地」として取り扱われる。
これについては、土地の所在がどこであろうと適用される判断基準である。従って、都市計画区域外の山林や原野を、建物の敷地に供する目的で取引する場合には、その山林や原野は「宅地」として取り扱われる。

(補足1)用途地域内の道路・公園・河川・広場・水路の用地を、建物の敷地に供する目的で取引の対象とする場合について:
例えば用途地域内の道路用地である土地を、建物の敷地に供する目的で取引する場合には、上記(3)の基準が適用される。従って、この場合は、用途地域内の道路用地が、宅地建物取引業法上の「宅地」に該当することになる。


宅地(不動産登記法における〜)

 【たくち(ふどうさんとうきほうにおける〜)】

 土地登記簿の最初の部分(表題部という)には土地の「地目」が記載されている。地目は、「田」「畑」「宅地」「山林」「原野」など全部で21種類に限定されており、ここでいう「宅地」とは「建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすための土地」と説明されている。

なお、現況が明らかに「宅地」であるにもかかわらず、登記簿上の地目が「田」や「畑」となっている場合には、登記所に対して「地目の変更登記」を申請することが可能な場合もある。


宅地造成

 【たくちぞうせい】

 一般的には、土地を宅地としての機能を備えたものとするために、傾斜をなくすための切り土・盛り土等の工事、擁壁の設置工事、排水施設の設置工事、地盤の改良工事などを行なうこと。こうして形成された宅地は「造成地」と呼ばれる。

なお、宅地造成に伴う災害を防止するために昭和37年から施行されている宅地造成等規制法においては、宅地造成とは「宅地以外の土地を宅地にするために行う一定の土地の形質の変更」(同法第2条第2号)と定義している。


宅地造成工事規制区域

 【たくちぞうせいこうじきせいくいき】

 宅地造成に伴い災害が生ずるおそれの著しい区域であって、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)が指定した区域のこと。
宅地造成工事規制区域は、市街地または市街地になろうとする土地で指定される。
宅地造成工事規制区域は、都市計画区域の外側でも指定されることがある。
宅地造成工事規制区域の中で宅地造成工事をするためには、宅地造成工事に着手する前に、工事計画を知事に提出し、知事の許可を受けなければならない(宅地造成等規制法第8条)。


宅地造成工事の許可

 【たくちぞうせいこうじのきょか】

 宅地造成工事規制区域の中において宅地造成工事をするためには、工事に着手する前に、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)の許可が必要である(宅地造成等規制法第8条)。
知事は、工事の計画が一定の技術的基準に適合しない時は、許可を与えてはならない。
また知事は、許可を与えた工事が完了した場合には検査を行ない、検査の結果に問題がなければ、造成を行なった者に検査済証を交付しなければならない(宅地造成等規制法第9条・第12条)。


宅地造成等規制法

 【たくちぞうせいとうきせいほう】

 宅地造成により、崖崩れや土砂の流出が起きることがないよう、崖崩れや土砂の流出の危険性が高い区域を指定し、宅地造成工事を規制する法律(昭和36年法律第191号)。


宅地建物取引業

 【たくちたてものとりひきぎょう】

 宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行う」ことである(法第2条第2号)。
ここで「宅地建物の取引」と「業として行う」とは具体的には次の意味である。

1)「宅地建物の取引」とは次のアおよびイを指している。
ア:宅地建物の売買・交換
イ:宅地建物の売買・交換・賃借の媒介・代理

上記1)のアでは「宅地建物の賃借」が除外されている。このため、自ら貸し主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。
またここで言う「宅地」とは宅地建物取引業法上の宅地を指す(詳しくは「宅地(宅地建物取引業法における〜)」を参照のこと)。

2)「業として行う」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。

ア:取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

イ:取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。


宅地建物取引業者

 【たくちたてものとりひきぎょうしゃ】

 宅地建物取引業者とは、宅地建物取引業免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のことである(宅地建物取引業法第2条第3号)。

宅地建物取引業者には、法人業者と個人業者がいる。
なお、宅地建物取引業を事実上営んでいる者であっても、宅地建物取引業免許を取得していない場合には、その者は宅地建物取引業者ではない(このような者は一般に「無免許業者」と呼ばれる)。


宅地建物取引業者名簿

 【たくちたてものとりひきぎょうしゃめいぼ】

 宅地建物取引業者に関する一定の事項を登載した名簿のこと。
都道府県知事または国土交通大臣は、下記の1)から8)の事項を登載した宅地建物取引業者名簿を作成しなければならない(宅地建物取引業法第8条)(※末尾参照)。

1)免許証番号・免許を受けた年月日(法第8条第2項第1号)
2)商号または名称(法第8条第2項第2号)
3)事務所の名称と所在地(法第8条第2項第5号)
4)宅地建物取引業者が法人である場合には、その法人の役員の氏名および事務所の代表者の氏名(法第8条第2項第3号)
5)宅地建物取引業者が個人である場合には、その者の氏名および事務所の代表者の氏名(法第8条第2項第4号)
6)事務所に置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名(法第8条第2項第6号)
7)宅地建物取引業以外の事業を営んでいるときは、その事業の種類(施行規則第5条第2号)
8)過去に指示処分(法第65条第1項、第3項)または業務停止処分(法第65条第2項、第4項)を受けた場合には、その内容および処分の年月日(施行規則第5条第1号)

上記2)から7)までは免許申請書の記載事項(法第4条第1項)と同じである。
また上記2)から6)に関して変更があったときは、宅地建物取引業者は免許権者である知事または大臣に対して、宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出(法第9条)を行なう必要がある。

※●宅地建物取引業者が、不動産投資信託等に関して取引一任代理等の認可を国土交通大臣から得ている場合にはその旨も宅地建物取引業者名簿に登載される(法第50条の2、法第8条第2項第7号)。
●大臣と知事では、宅地建物取引業者名簿を作成する範囲が異なっている。
国土交通大臣は、国土交通大臣が免許を与えた宅地建物取引業者の名簿のみを作成する。
各都道府県知事は、その都道府県知事が免許を与えた宅地建物取引業者の名簿と、その都道府県内に本店を置く国土交通大臣が免許を与えた宅地建物取引業者の名簿を作成する(法第8条第2項本文)。


宅地建物取引業者名簿等の閲覧

 【たくちたてものとりひきぎょうしゃめいぼとうのえつらん】

 宅地建物取引業法では、都道府県知事または国土交通大臣は、宅地建物取引業者名簿などの一定の書類を広く一般の閲覧に供しなければならないと定めている(宅地建物取引業法第10条)。

これは、宅地建物取引業者の業歴、信用状況、行政処分歴などを公開することにより、宅地建物の取引の円滑化を図る制度であるということができる。具体的には次のとおり。

1)閲覧できる書類の範囲
次のように広い範囲の書類が閲覧対象とされている(法第10条)
ア:宅地建物取引業者名簿
イ:免許申請書
ウ:免許申請書の添付書類
エ:宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出に係る書類

上記アには指示処分、業務停止処分の履歴が登載されており、行政処分歴が把握できる。
また上記ウには、貸借対照表および損益計算書(施行規則第1条の2第6号)、資産に関する調書 (施行規則第1条の2第7号)などの財務書類が含まれており、信用状況の把握に役立つ。

2)閲覧の方法
誰でも閲覧できることとされている。具体的な閲覧の方法は、閲覧場所ごとに閲覧規則を定めて規定している(施行規則第5条の2)。これにより閲覧可能な時間帯、閲覧申請書の記入方法などが個別に定められている。

3)閲覧場所
宅地建物取引業者が都道府県知事から免許を受けた場合(知事免許)は次のアの場所で、国土交通大臣から免許を受けた場合(大臣免許)は次のイの場所で、それぞれ閲覧できる。

ア:知事免許の場合
各都道府県の宅地建物取引業を所管する部署において、上記1)の書類が閲覧できる。
例えば、東京都知事免許の宅地建物取引業者であれば、東京都庁の宅地建物取引業所管課で上記1)の書類が閲覧できる。

イ:大臣免許の場合
この場合には次の2ヵ所で上記1)の書類が閲覧できる。
A:その宅地建物取引業者の本店の所在地を管轄する都道府県の宅地建物取引業所管課
B:全国の国土交通省地方整備局の宅地建物取引業所管課(注)

例えば、大阪府に本店・東京都に支店を置く大臣免許の宅地建物取引業者であれば、大阪府庁および全国の地方整備局において上記1)の書類が閲覧できることになる。
(ただし支店所在地である東京都庁では閲覧できないことに注意)


(注)地方整備局とは「北海道開発局」「東北地方整備局」「関東地方整備局」「北陸地方整備局」「中部地方整備局」「近畿地方整備局」「中国地方整備局」「四国地方整備局」「九州地方整備局」「沖縄総合事務局」のこと。


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