不動産用語集


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代理契約

 【だいりけいやく】

 宅地建物取引業者が、売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主の代理人や買主の代理人となって(又は貸主の代理人や、借主の代理人となって)、取引成立に向けて活動するという意味である。
宅地建物取引業者がこうした活動を行なう際に、依頼者(売主・買主・貸主・借主)と宅地建物取引業者との間に締結される契約を「代理契約」と呼ぶ。

代理契約の方法や内容については、宅地建物取引業法第34条の2(および第34条の3)によって厳しい規制が加えられている。
代理契約に関する規制は、媒介契約に関する規制と同一であるが、報酬額の最高限度が異なっている。


代理権授与行為

 【だいりけんじゅよこうい】

 任意代理において、代理権が発生する根拠となる本人と代理人との合意のこと。
実際上は、委任契約・請負契約・雇用契約などを締結する際に、その契約と同時に、代理権授与行為がなされるのが一般的である。


代理権授与表示による表見代理

 【だいりけんじゅよひょうじによるひょうけんだいり】

 表見代理とは、本人に何らかの落ち度(帰責要因)があることを基礎として、その帰責要因をもとに無権代理人が真実の代理人であるかのような外観が作出され、その外観を信頼して取引に入った相手方を保護するという制度である。
表見代理には、代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限踰越の表見代理という3種類がある。

代理権授与表示による表見代理(民法第109条)とは、あたかも有効な代理権が存在するかのような表示(=代理権授与表示)が本人によってなされた場合に、その外観を信頼した善意無過失の相手方(=代理権が不存在であることを知らず、かつ過失がない相手方)を保護し、代理人と相手方との取引の効果を本人に帰属させるという制度である。

しかしこの代理権授与表示による表見代理の具体例を挙げるのはなかなか難しい。例えば代理権を与えるつもりがないのに、他人に委任状を交付したという事例を考えると、その委任状の交付自体が代理権を有効に成立させていると理解することも可能だからである(つまり、代理権が存在するかのような表示があれば、通常は代理権が有効に成立しているともいえる)。

例えばある判例では、Aが土地に担保権を設定する代理権をBに与え、Bに白紙委任状を交付したが、Bは当初予定されたCではなく、Dとの間で担保権を設定したという事例について、Bには「Dとの間で担保権を設定する権限がない」との理由で有効な代理権が存在せず、白紙委任状の空欄が代理権授与表示に該当するとされている。

この事例はむしろ権限踰越の表見代理(民法第110条)と考えることも可能であるが、判例・通説は「白紙委任状の空欄はあたかもどのように補充してもよいという代理権を与えたかのような表示である」という理由で、代理権授与表示による表見代理の成立を認めている。


代理権説

 【だいりけんせつ】

 代理の本質を説明するための学説のひとつ。
代理の本質は、「他人の行為の効果が本人に帰属する」ということであり、これを「他人効」という(詳しくは他人効へ)。代理権説とは、この他人効が発生する理論的根拠を「代理権」に求めるという学説である。

すなわち、代理権説では、本人(A)と他人(B)との間に代理権授与行為という合意がなされることによって初めて、他人であるBが代理権を取得し、Bが代理人になると考えるのである。
従って、顕名(=代理人が「本人のために代理行為を行なう」ことを外部に示すこと)は、代理が成立するための本質的要素ではないと考える。
この反対に、顕名こそが代理を成立させる本質的要素であると考えるのが顕名説である。


代理行為の瑕疵

 【だいりこういのかし】

 代理行為に関して意思の欠缺、瑕疵ある意思表示などの欠陥が存在することをいう。瑕疵とは「きず」という意味である。

例えば、代理人が冗談で取引をすると意思表示をした場合には、この代理人の意思表示には、意思の欠缺(この場合には心裡留保)という欠陥が存在することとなり、代理行為に瑕疵があるということができる。

民法では、このような代理行為の瑕疵は、「代理人について判断する」と規定している(民法第101条第1項)。判例・通説では「代理における行為の主体は、代理人である」と考えられている(これを代理人行為説という)。この代理人行為説の立場からすれば、この民法第101条第1項は当然の規定であるということができる。

例えば、本人(A)が代理人(B )に土地の売却の代理権を与えたが、取引の相手方(C)が代理人に対して詐欺を働き、代理人を騙して土地を購入したとする。このとき、代理人について詐欺が成立しているので、Aは、101条第1項によりAC間の土地売買契約を詐欺による意思表示を理由として取消すことができる。

ただし代理人Bが相手方Cに対して詐欺を働いた場合は問題である。民法第101条第1項ではこのような事態を予定していないからである。通説は、本人AがBの詐欺行為を知らない場合であっても、CはBの詐欺を理由として売買契約を取消すことができるとする。

また本人Aが相手方C対して詐欺を働いた場合はどうか。この場合には、一見、Aという第三者がBC間の取引においてCに詐欺を働いたという「第三者詐欺」に該当するようにも見える。仮に第三者詐欺に該当するのならば、Bが善意(=BがAの詐欺を知らない状態)である場合には、Cは取消しを主張することができなくなってしまう。
しかしこの場合には、AとBが代理関係にある以上、Aは第三者ではなく当事者であると考えるべきである。従って通説ではこの場合には、たとえBが善意(=BがAの詐欺行為を知らない状態)であったとしても、CはAに対して取消しを主張できると考えている。


大理石

 【だいりせき】

 石灰岩が高温高圧下で結晶化した岩石。中華人民共和国の「大理」で多く産出することからこの名がある。光沢があり、色彩が美しいことから、室内の床材などに使用される。火熱や水に弱いという欠点もある。


代理人行為説

 【だいりにんこういせつ】

 代理とは、本人と一定の関係にある他人が意思表示を行ない、その意思表示の効果が本人に帰属するという法律上の制度である。
この代理において、行為の主体が本人であるのか、それとも代理人であるのかについて学説が分かれており、通説は代理人が行為主体であると考えている。この通説を代理人行為説という。代理人行為説では次のような結論が導かれる。

1)意思表示の決定権限は、本人ではなく代理人が有する。
2)行為の主体が代理人であるので、代理人には有効な意思表示をする能力(=意思能力)が必要である。
3)行為の主体が代理人であるので、代理人の意思表示に欠陥がある場合(すなわち代理人の意思表示が意思の欠缺や瑕疵ある意思表示に該当する場合)には、本人にその効果が帰属する。


耐力壁

 【たいりょくへき・たいりょくかべ】

 建築基準法第20条の規定にもとづいて、地震力や風圧力による水平方向の力に対抗することができるように、筋かいを入れ、または構造用合板などを張った壁のことを「耐力壁」と呼ぶ。

建築基準法では「建築物は、自重、積載荷重、積雪、地震力、風圧力などに対して安全な構造でなければならない」として、すべての建築物が構造に関する基準を満たすことを要求している(建築基準法第20条第1号、同施行令第3章第1節から第7節の2)。
また、木造3階建てなどの建築物では、特に構造計算により安全性を確認することを義務付けている(建築基準法第20条第2号)。

この建築基準法第20条により、建築物は地震力・風圧力という水平方向の外力に十分に対抗できるような構造を有することが要求されており、この必要性を満たすために筋かいを入れ、または構造用合板等を張った壁を一般に「耐力壁」と呼んでいる。

耐力壁の構造は、建築基準法施行令第46条第4項の表(一)と昭和56年建設省告示第1100号により詳しく規定されている。
それによれば、例えば在来工法の木造建築物において、柱・梁・筋かいから構成される壁は耐力壁となる。また枠組壁工法において一定の面材(構造用合板、パーティクルボード、石膏ボードなど)を張った壁は、筋かいが無くとも、耐力壁である。

なお建築物の形状や面積により、どれだけの耐力壁を備えるべきかという基準のことを「必要壁量」と言い、この必要壁量の計算方法は建築基準法施行令第46条第4項に規定されている。

この必要壁量の計算方法では、建築物の下方階ほど強度の高い耐力壁を多く備えることが要求されている。これは地震力・風圧力とも下の階にいくほど多くの力がかかり、強い対抗力が必要になるからである。

また建築物の形状については、奥行きの長い建築物ほど多くの力がかかるため、必要壁量も多くなる。このため奥行きの長い建築物では、外壁だけでなく、内部を仕切る内壁(間仕切り壁)も耐力壁にする必要性が生じやすい。


タイルカーペット

 【たいるかーぺっと】

 50センチ×50センチなどの正方形に加工された小型のカーペット。
施工しやすく、汚れた部分の取替が容易で、床下の配線工事などのための一時的な取り外しにも簡単に対応できるので、主に事務所で多用される。


タウンハウス

 【たうんはうす】

 2階建ての連棟式住宅のこと。各住戸の敷地は、すべての住戸の所有者が共有していることが多い。


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