不動産用語集


不動産用語集
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損失補償(土地収用法における〜)

 【そんしつほしょう(とちしゅうようほうにおける〜)】

 収用により、土地や物件を収用された場合、土地や物件に関する従前の権利は消滅する。この経済的損失に対する対価として支払われるものを「損失補償」という。

損失補償は、土地に対する補償(土地収用法第71条)、土地に関する所有権以外の権利に対する補償(同法第71条)、残地補償(同法第74条)、みぞかき補償(同法第75条)、土地上の物件の移転料の補償(同法第77条)、物件の補償(同法第80条)、その他の通常損失の補償(同法第88条)などに大きく分けられる。

損失補償を受けることができるのは、土地所有者と関係人である(土地収用法第68条)。〔ただし収用した土地の隣地等が損失を受ける場合がある。この場合は土地所有者・関係人以外の者が損失補償を受けることができる(土地収用法第93条)〕。

手続面では、まず収用の裁決で、損失補償の内容と、権利取得の時期を決定する(土地収用法第48条、第49条)。この裁決の後で、収用者(起業者)が、権利取得の時期までに金銭払い等を行なうことにより、権利取得の時期において、土地や物件に関する従前の権利が消滅することになる。

損失補償では「個別払いの原則」が設けられている。損失補償は土地所有者や関係人の各人に個別に別々に支払わなければならないが、例外として各人別に見積もることが困難であるときは、複数人をまとめて支払うことも許される(土地収用法第69条)。

また損失補償は金銭で支払うことが必要である(金銭払いの原則)。しかし替地による補償、耕地の造成、工事の代行による補償、移転の代行による補償など現物補償が行なわれる場合もある。これらの現物補償は、収用委員会の裁決によって行なう(土地収用法第70条、第82条から第86条まで)。

なお、土地収用を行なう事業が変更・廃止された場合には、それによって損失をこうむった土地所有者・関係人が損失補償を受けることができる(土地収用法第92条)。


第1種住居地域

 【だいいっしゅじゅうきょちいき】

 都市計画法(9条)で「住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として60%である。
また容積率の限度は200%から400%の範囲内で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2)幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3)店舗(3,000平方メートル以下のものに限る)
4)事務所(3,000平方メートル以下のものに限る)
5)危険や環境悪化のおそれが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6)ホテル・旅館(3,000平方メートル以下のものに限る)、
7)ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場等(3,000平方メートル以下のものに限る)
8)自動車教習所(3,000平方メートル以下のものに限る)

(建築できないもの)
1)上記に掲げたもの以外の店舗
2)上記に掲げたもの以外の事務所
3)上記に掲げたもの以外の工場
4)上記に掲げたもの以外のホテル・旅館
5)上記に掲げたもの以外の遊戯施設・風俗施設
6)上記に掲げたもの以外の自動車教習所
7)倉庫業の倉庫


第1種中高層住居専用地域

 【だいいっしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき】

 都市計画法(9条)で「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は30%から60%の範囲内で用途地域で指定され、容積率の限度は100%から300%の範囲内で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2)幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3)店舗(日用品販売店舗、喫茶店、理髪店、物品販売店舗、飲食店、銀行など)
4)2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場

(建築できないもの)
1)上記に掲げたもの以外の店舗
2)事務所
3)上記に掲げたもの以外の工場
4)ホテル・旅館
5)遊戯施設・風俗施設
6)自動車教習所
7)倉庫業の倉庫


第1種低層住居専用地域

 【だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき】

 都市計画法(9条)で「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。

この用途地域では、建ぺい率の限度は30%から60%の範囲内で都市計画で指定され、容積率の限度は50%から200%の範囲内で都市計画で指定される。

また良好な住環境を確保するため、建築物の高さが10メートル(または12メートル)以下に制限されていることがこの用途地域の大きな特徴である。これを「絶対高さの制限」と言う。なお制限が10メートル・12メートルのいずれになるかは都市計画で定められている。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2)幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム

(建築できないもの)
1)大学、専修学校、病院
2)店舗
3)事務所
4)工場
5)ホテル・旅館
6)遊戯施設・風俗施設
7)自動車教習所
8)倉庫業の倉庫


第1種特定有害物質

 【だいいっしゅとくていゆうがいぶっしつ】

 土壌汚染対策法において、人の健康に被害を生ずる恐れが大きいものとして指定された25種類の特定有害物質のうち、揮発性有機化合物に該当する11種類の物質のこと。

この第一種特定有害物質については、土壌汚染状況調査を実施するに当たっては、土壌ガス調査を実施することとされている(土壌汚染対策法施行規則第5条)。

この第1種特定有害物質は具体的には次の11種類である。
・四塩化炭素
・ジクロロメタン
・1・2-ジクロロエタン
・1・1-ジクロロエチレン
・シス-1・2-ジクロロエチレン
・1・1・1-トリクロロエタン
・1・1・2-トリクロロエタン
・トリクロロエチレン
・テトラクロロエチレン
・1・3-ジクロロプロペン
・ベンゼン


ダイオキシン類

 【だいおきしんるい】

 ダイオキシン類とは、ポリ塩化ジベンゾフラン、ポリ塩化ジベンゾ−パラ−ジオキシンおよびコプラナーPCBをいう(ダイオキシン類対策特別措置法第2条)。
ダイオキシン類は化学物質の製造や廃棄物の燃焼などに伴って副次的に生産される物質であり、極めて毒性が強い。わが国では平成11年にダイオキシン類の規制が先進諸国に比較して非常に遅れていることが指摘され、議員立法によりダイオキシン類対策特別措置法が制定されたという経緯がある。

なお、土壌汚染対策法ではダイオキシン類を特定有害物質から除外しており、ダイオキシン類の土壌汚染に関する規制はダイオキシン類対策特別措置法に委ねられている。


ダイオキシン類対策特別措置法

 【だいおきしんるいたいさくとくべつそちほう】

 ダイオキシン類による大気汚染・水質汚染・土壌汚染に対する国民の不安の高まりに対処するため、平成11年7月に議員立法により制定された法律。平成13年1月6日から施行されている。
この法律では、ダイオキシン類の排出ガス・排出水における濃度基準(排出基準)を設定したほか、ダイオキシン類を排出する施設を特定施設と定義して、その特定施設の設置にあたって排出基準を遵守することを定め、また排出基準を超える排出に対して知事の改善命令等が定められている。
また知事によるダイオキシン類排出の常時監視と、排出者自身による年1回以上の測定を義務付けている(同法第26条から第28条)。
さらにダイオキシン類の土壌汚染を排除するため、知事がダイオキシン類土壌汚染対策地域を指定できるという制度を創設し、知事がその対策地域に関するダイオキシン類土壌汚染対策計画を策定することにより、迅速にダイオキシン類の除去事業を実行する仕組みが設けられている(同法第29条から第32条)。


ダイオキシン類土壌汚染対策計画

 【だいおきしんるいどじょうおせんたいさくけいかく】

 ダイオキシン類対策特別措置法にもとづき、知事がダイオキシン類土壌汚染対策地域を指定した場合には、知事は遅滞なく、ダイオキシン類土壌汚染対策地域を定め、土壌汚染の除去事業等を迅速に実施しなければならない(同法31条)。
この対策計画においては、土壌の汚染の除去に関する事業、健康被害の防止のために必要な事業などが定められる。
またこの対策計画を策定するに当たっては、知事は関係市町村長の意見を聴くとともに、公聴会を開き、対策地域の住民の意見を聴かなければならないという住民参加制度が設けられている(同法31条)。


ダイオキシン類土壌汚染対策地域

 【だいおきしんるいどじょうおせんたいさくちいき】

 ダイオキシン類対策特別措置法第29条にもとづき、知事が定める地域。

知事は、ダイオキシン類により汚染された具体的な地域について、土壌からダイオキシン類を除去する必要がある地域を「ダイオキシン類土壌汚染対策地域」として指定することができる。

ただしこの対策地域に指定することができる地域は、次の要件をすべて満たす地域に限られている。
1)人が立ち入ることができる地域であること
2)工場または事業場の敷地である場合には、その敷地内に従事者以外の者が立ち入ることができる地域であること。

従って、工場または事業場の敷地であって、その事業の従事者だけが立ち入る敷地については、この対策地域に含めることができない。このため、工場・事業所は通常、対策地域から除外されることとなる(同法施行令第5条)。

なお、この対策地域を指定した時は、知事は遅滞なく、ダイオキシン類土壌汚染対策計画を定め、土壌汚染の除去事業を迅速に実施しなければならない(同法31条)。


耐火建築物

 【たいかけんちくぶつ】

 主要構造部が火災に耐える構造であり、ドアや窓に防火設備を備えた建築物を「耐火建築物」という。
耐火建築物は建築基準法第2条9号の2で詳しく定義されている。
耐火建築物とは、主要構造部のすべてを「耐火構造」とし、延焼のおそれのある開口部(窓やドア)を「防火戸」などとした建築物のことである。
これは、主要構造部を火災に耐えるものとすることで建物の倒壊を防ぎ、同時に開口部からの火の回りによる延焼を防止するという2つの性能を有していると考えることができるだろう。


なお建築基準法が性能規定化されるのに伴って、近年では上記以外の耐火建築物も認められるようになった。それは構造が「耐火構造」でなくとも、耐火性能が正式に検証されれば、耐火建築物として認めるというものである。これによって、木造の建築物であっても耐火建築物として認定されるケースが出てきた。しかし現状ではこうした新しい耐火建築物はあくまでも例外的な存在である。


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