不動産用語集


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専用使用権

 【せんようしようけん】

 区分所有建物における共用部分は、本来、各区分所有者が、通常の用法に従ってそれぞれ自由に使用することができる。敷地についても同様である。
しかし、次のいずれかの場合には、共用部分や敷地の使用を、特定の区分所有者または第三者だけに限定することが可能とされている。

1)管理規約にその旨の定めがあるとき
2)集会の決議があるとき
3)共有者全員の同意があるとき

このようにして、特定の区分所有者又は第三者が、共用部分や敷地を排他的に使用できるとき、その使用の権利を「専用使用権」と呼ぶ。

具体的には、分譲マンションの1階の住戸に専用庭を設けるケースなどで、専用使用権が設定されることが多い。


専用庭

 【せんようにわ】

 分譲マンションにおいて敷地に設けられた庭やテラスであって、1階部分の区分所有者が排他的に使用できるもののこと。1階部分の区分所有者のために専用使用権が設定されていることが多い。


増価競売

 【ぞうかきょうばい】

 →増価競売(ぞうかけいばい)


増価競売

 【ぞうかけいばい】

 抵当権が付着している不動産を、抵当権が付着した状態のままで取得した者(第三取得者という)は、いつ債権者の意向により任意競売(抵当権の実行)にかけられるかわからないという不安定な状態に置かれてしまう。そこで民法改正(2004年4月1日)より以前の旧民法第378条では「滌除(てきじょ)」という制度を設けていた。
この「滌除」では、第三取得者が自ら適当と認める金額を債権者に呈示して、債権者がそれを承諾すれば抵当権が消滅するが、債権が承諾しないときには債権者はかならず一定の金額以上で抵当不動産を任意競売にかけなければならないとされていた。この一定の金額以上での債権者による任意競売のことを「増価競売」という(改正前の民法第383条・第384条)。

増価競売では、第三取得者が呈示した金額の10分の1以上高価な価額で競売を申し立てなければならない。例えば、債権者Aが債務者Bに3,000万円を融資し、不動産Pに3,000万円の抵当権を付けたとする。その後Bがこの不動産Pを500万円で第三者Cへ売却したとする。本来この不動産Pの時価評価は3,500万円だが、3,000万円の抵当権が付着している分だけ売却価格が下げられているとする。
このとき第三取得者Cは、債権者Aに対して「Cが2,500万円をAに支払うので、これにより抵当権を消滅させる」旨を請求することができる(2,500万円という金額は例えとして挙げたもので、事情により幾らにするかは第三取得者が決めてよい)。
債権者がこの2,500万円の呈示に承諾しかねるときは、債権者は、2,750万円の最低売却価額を設定して、抵当不動産を任意競売にかけなければならない。そして買受人が現れないときは、債権者自らが抵当不動産をその最低売却価額で買い受けなければならない。このような仕組みが「増価競売」である。
増価競売では、特に不動産の相場が下落している時期には、債権者(主に金融機関)にとって損失が発生する可能性があり、債権者にとって酷であると考えられてきた。そのため、2004年4月1日の民法改正により増価競売は廃止されている。なおこのとき滌除の制度そのものも大幅に改正され、抵当権消滅請求という名称になっている。(詳しくは抵当権消滅請求へ)


総合設計制度

 【そうごうせっけいせいど】

 建築物の敷地に「公開空地」(一般公衆が自由に出入りできる空地)を設ける開発者に対して、特定行政庁の許可により容積率等を緩和するという制度である。
正式名称は「敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例」である(建築基準法第59条の2)。

総合設計制度とは、建築物の敷地に一定以上の広さの「公開空地」を設ける場合において、容積率および各種の高さ制限(道路高さ制限・隣地高さ制限・北側高さ制限・絶対高さの制限)が特定行政庁の許可の範囲内において緩和されるという制度である。
容積率および各種の高さ制限を緩和するためには、特定行政庁が建築審査会の同意を得て、許可をすることが必要とされている(建築基準法第59条の2)。

特定行政庁が許可を与える基準や、容積率および各種の高さ制限を緩和する範囲については、各地方自治体が「総合設計制度許可要綱」を制定し、自治体ごとに独自の判断基準が設けられている。

また国では、自治体の総合設計制度許可要綱について一定のガイドラインを設けている(昭和61年12月27日付建設省住街発第94号、平成7年7月17日付建設省住街発第72号、平成9年6月13日付建設省住街発第75号)

なお建築基準法では、特定行政庁の許可を受けるためには、公開空地の面積を都市計画で定められた建ぺい率による空地面積と同じかそれ以上としなければならないと規定し、また敷地面積の最低基準も定めている(建築基準法施行令第136条第1項・第3項)。


相続登記

 【そうぞくとうき】

 相続の発生に伴って、土地建物の権利者(または権利の割合)が変わった場合に、その権利の変更を登記することを「相続登記」という。
相続登記をするには、法定相続分のままで登記する場合と、遺産分割協議で決定した内容にもとづいて登記する場合がある。また有効な遺言書が存在すれば、遺言書に従って相続登記をすることなる。

法定相続分のままで相続登記をし、その後に遺産分割協議が成立した場合は、その協議の決定内容にもとづいて再度、相続登記を申請することになる。


総有

 【そうゆう】

 ある財産が団体の所有となっており、その財産が団体によって強く拘束されている状態であることを「総有」という。
ある団体の財産が「総有」であるときは、各構成員はその団体財産について持分を持たない。従って各構成員は団体財産に対して持分分割請求をすることができない。
また各構成員が団体から脱退する際には、各構成員は持分の払い戻しを受けることができない。その反面、団体の債務については団体財産だけから弁済を行なえばよく、債権者は個々の構成員の個人財産から弁済を受けることはできないとされる。

社団法人の財産は社員の総有である。また権利能力なき社団の財産も構成員の総有であるとされている(判例:最高裁昭和39年10月15日など)。


贈与

 【ぞうよ】

 当事者の一方がある財産権を相手方に無償で移転する意思を表示し、相手方がそれを受諾する意思を表示し、双方の意思が合致することによって成立する契約のこと(民法第549条)。

贈与は諾成契約とされている。つまり当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する(財産が引渡されたときに成立するのではない)。また贈与は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。

本来、贈与は好意・謝意などの動機で行なわれるものであるから、契約ではないとする考え方もあるが、わが国の民法では、贈与も契約であると構成した上で、「書面による贈与」と「書面によらない贈与」に区分し、異なった取扱いをするという方法を採用している。

「書面による贈与」とは、贈与者による贈与の意思が現れた書面が存在する贈与である。書面による贈与は書面が存在する以上、もはや撤回することができない。
「書面によらない贈与」は、原則的にいつでも撤回することができるが、履行が終わった部分については撤回できないとされている(民法第550条)。


贈与者の担保責任

 【ぞうよしゃのたんぽせきにん】

 贈与した財産権に瑕疵や欠陥があった場合に、贈与者が負うべき責任のこと(民法第551条)。

贈与とは、当事者の一方がある財産権を相手方に無償で移転する意思を表示し、相手方がそれを受諾する意思を表示し、双方の意思が合致することによって成立する契約である(民法第549条)。

このような無償性を考慮して、民法では、贈与した財産に瑕疵や欠陥があった場合であっても、贈与者は損害賠償責任を追及されないと規定した。
ただし贈与者が悪意の場合(贈与者が瑕疵や欠陥を知っていた場合)には、贈与者は損害賠償責任を負うとされる。

また負担付贈与については、無償であるとはいえ、性格上有償に近いといえる。そのため、負担付贈与では、その受贈者の負担の限度において、贈与者が善意・悪意にかかわらず、瑕疵や欠陥について責任を負うとされている。しかもこの責任は売主の担保責任と同じ責任である。


贈与の履行

 【ぞうよのりこう】

 贈与とは、当事者の一方がある財産権を相手方に無償で移転する意思を表示し、相手方がそれを受諾する意思を表示し、双方の意思が合致することによって成立する契約である(民法第549条)。
わが国の民法では、贈与を「書面による贈与」と「書面によらない贈与」に区分し、両者に異なった取り扱いを設けている。

「書面による贈与」とは、贈与者による贈与の意思が現れた書面が存在する贈与である。書面による贈与は書面が存在する以上、もはや撤回することができない。「書面によらない贈与」は、原則的にいつでも撤回することができるが、履行が終わった部分については撤回できないとされている(民法第550条)。

では書面によらない贈与が撤回できなくなるような「履行が終わった」とは具体的にはどのような状態を指すのか。判例によればおよそ次のとおりである。

まず、原則的には、動産・不動産が受贈者に引渡された時点で「履行が終わった」とされる。
次に、引渡しはされていないが、登記の移転は終了したという場合が問題になる。判例は、登記を経由していれば贈与者の意思が明確になったとして「履行が終わった」としている。
さらに、引渡しも登記移転もされていないが、重要な書類(例えば権利証など)を受贈者に与えていた場合はどうか。これについても、「履行が終わった」とする判決がいくつか見られる。
このように判例は、「履行が終わった」をゆるやかに解釈する傾向にあると言うことができる。

ただし農地贈与については農地の引渡しがあって、農地法による農地の権利移動に関する知事の許可が下りていない場合に、「履行が終わっていない」とする判決がある。


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