不動産用語集


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センターコア方式

 【せんたーこあほうしき】

 集合住宅やビルなどの設備部分を一カ所に集中させる方式のこと。
給排水、冷暖房空調、エレベーターなどの設備部分を集中させることにより、メンテナンス、室内デザイン、躯体構造など機能面、構造面を合理化できるメリットがある。
住戸単位ではキッチン、浴室、トイレなどの水回り設備を中心部にまとめることにより、他の部屋の独立性を高めることができる。


洗濯機パン

 【せんたくきぱん】

 洗濯機を置くための皿状の台のこと。防水パンともいう。


専任主任者

 【せんにんしゅにんしゃ】

 宅地建物取引主任者の設置義務 

宅地建物取引業者が、その事務所等に、「成年の専任の宅地建物取引主任者」を置かなければならないという義務のこと(宅地建物取引業法第15条第1項)。

(1)主任者を置くべき場所と人数
最低設置人数は、その場所の種類で異なることとされており、具体的には次のとおり。

(ア)「事務所」に設置すべき成年の専任の宅地建物取引主任者の最低設置人数は、事務所の「業務に従事する者」(以下「従事者」という)の数の5分の1以上である。
例えば事務所における従事者が11人ならば、その5分の1は2.2人であるので、成年の専任の宅地建物取引主任者を3人(またはそれ以上)置かなければならない(施行規則第6条の3による)。
なお従事者の範囲については、詳細なガイドラインが設けられている(別項目の「従事者」を参照のこと)

(イ)「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」に設置すべき成年の専任の宅地建物取引主任者の最低設置人数は、その場所の従事者の人数に関係なく、1名以上である。

(2)置くべき主任者の要件
上述の(1)において置くべき宅地建物取引主任者は「成年」かつ「専任」でなければならないとされている。

ここで「専任」とは、国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態を言うと解説されている。
ただし、当該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行なわれていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものと解説されている。

また「成年」とは満20歳に達したことをいうが、民法第753条により未成年でもいったん結婚すると成年に達したものとみなされる(詳しくは別項目の「成年」へ)。

(3)置くべき主任者の要件に関する特例措置
役員(個人業者の場合には業者本人)が、宅地建物取引主任者であるときは、その者が「成年の専任の宅地建物取引主任者」とみなされるという特例措置が設けられている。

従って、例えば、ある宅地建物取引業者において、18歳の役員である宅地建物取引主任者(婚姻はしていない者)がいて、主として専らある事務所の業務に従事している場合には、その役員がその事務所の「成年の専任の宅地建物取引主任者」とみなされることになる。

なおここでいう「役員」とは、取締役よりも広い範囲を指している。具体的には「役員とは、業務を執行する社員、取締役、執行役、またはこれらに準ずる者」とされている。ちなみに監査役はここでいう「役員」から除外されている。(法第15条第2項)

(4)設置義務違反の是正措置
上述の(1)の最低設置人数に違反する状態になった場合には、宅地建物取引業者は早急に是正しなければならない(法第15条第3項)。
具体的には、既存の事務所等がこの成年の専任主任者の設置義務に違反する状態となったときは、2週間以内に設置義務を満たす必要があるとされている。


専任媒介契約

 【せんにんばいかいけいやく】

 依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一形式。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、宅建業者は他の業者から依頼書を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがある。
宅建業法では
(1).依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないこと、
(2).宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、
(3).媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
などを義務づけている(同法34条の2)  


専任媒介契約

 【せんにんばいかいけいやく】

 媒介契約であって、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことを「専任媒介契約」と呼ぶ。


線引き

 【せんびき】

 ひとつの都市計画区域を、市街化区域と市街化調整区域とに区分すること。
都市計画法上では「区域区分」と呼んでいる(詳しくは区域区分へ)。 


占有権

 【せんゆうけん】

 占有権とは、物を支配する権利のことである(民法第180条)。

土地の所有者は、その土地を所持しているので、占有権を有している。また土地の賃借人は、その土地を使用する権限があるので、やはり占有権を有している。

そうすると占有権という権利を考えなくても、所有権や土地賃借権だけに着目すればよいようにも考えられるが、あえて占有権という権利を想定するにはそれなりの理由がある。

例えば、ある人が土地を現実に支配し利用しているが、他の人がその土地の真実の所有者であると主張したような場合には、土地を現実に支配している人はまったくの無権利者である可能性があることになる。
こうした場合には、法律上、現実に支配している人をとりあえず保護することが必要となるので、現実に支配している人に「占有権」という権利があると考えるのである。

もちろん、民事裁判によって土地を現実に支配している人が無権利者であることが確定すれば、占有権は最終的には失われることになるが、裁判が確定するまでの間は占有権によって事実状態が保護されることになるのである。

なお、真実の権利者が長期間にわたって権利を主張せず、無権利者の占有状態が長期間継続した場合には、無権利者が土地の所有権を取得することが認められている。この制度を「所有権の取得時効」という。


専有部分

 【せんゆうぶぶん】

 分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」と呼ぶ(区分所有法第1条・第2条)。

分譲マンションの場合で言えば、各住戸の内部が「専有部分」に該当する。

この反対に、区分所有建物において区分所有者が全員で共有している部分(例えば廊下・階段・バルコニーなど)は「共用部分」と呼ばれる。


専有面積

 【せんゆうめんせき】

 分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」と呼ぶ(区分所有法第1条・第2条)。

この専有部分の床面積が「専有面積」である。

したがって専有面積とは「区分所有者が単独で所有している専有部分の床面積」のことであり、具体的には各住戸の内部空間の床面積を指している。

分譲マンションの販売広告では一般的に「専有面積60平方メートル、他にバルコニー5平方メートル」のように床面積を表示していることが多い。

バルコニーは専有面積から除外される扱いとなるが、これはバルコニーは一見それぞれの住戸に付属しているように見えるが、法律的にはバルコニーは「共用部分」とされているからである。

なお区分所有建物の場合、専有面積には「内法」と「壁心」という2種類の計算方法が存在し、両者の計算方法による専有面積の大きさは異なったものとなるので注意したい(詳しくは「専有面積の広告表示」へ)


専有面積の広告表示

 【せんゆうめんせきのこうこくひょうじ】

 分譲マンションなどの区分所有建物の専有面積には2通りの計算方法が存在している。

1つは、壁の厚みを考慮せず、壁の内側の部分の面積だけを床面積とする計算方法である(これを「内法(うちのり)」という)。

もう1つは、壁の厚みも加えて床面積を計算する方法である(これを「壁心(かべしん・へきしん)」という)。

建築基準法にもとづいて建築確認を申請する際には、建物の床面積は上記の「壁心」の考え方で計算する(建築基準法施行令2条1項3号)。

しかし不動産登記法にもとづいて区分所有建物を登記する場合には、上記の「内法」の考え方で床面積を計算することとされている(不動産登記法施行令第8条)。

このように専有面積には2通りの計算方法が存在し、混同しやすいので、不動産広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」では次のようなルールを設定している(表示規約第15条第21号)。

1)新築マンションや中古マンションの販売広告では、原則的に「壁心による床面積」を広告に表示する必要がある。
2)しかし中古マンションの広告では「内法による床面積」だけを表示することも許される
3)2)の場合には広告中に「登記面積」である旨を明記する必要がある。

従って、新築マンションの販売広告では上記1)に従って「壁心」による床面積が表示されていることになる。

ただし「住宅ローン控除」をうける際には、マンションの専有面積が50平方メートル以上であることが必要とされているが、ここで言う専有面積とは「登記簿上の面積」であり、「内法」の面積のことである。

そのため新築分譲マンションを購入する際には、購入する前に、登記簿上の面積(すなわち「内法」の面積)が何平方メートルになるのかを販売不動産会社に確認しておくのが望ましい。


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