不動産用語集


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ウォークインクローゼット

 【うぉーくいんくろーぜっと】

 ウォークイン、つまり歩いて入れるクローゼット、衣類の押入のこと。衣装ダンス、衣裳戸棚を指すワードローブは家具のニュアンスが強いのに対して、ウォークインクローゼットは造り付け家具、ないし部屋の意味に使われることが多い。


浮床工法

 【うきゆかこうほう】

 歩行音やピアノ等の演奏に伴う音の振動が床を伝わって伝搬しないようにするための工法。主構造体に防振材を据え付け、音を遮断・絶縁する。


請負契約

 【うけおいけいやく】

 請負人がある一定の仕事を完成させ、注文者がこれに報酬を支払う契約をいう(民法632条)。一般的には建物の建築とか土木工事など有形的な仕事について締結される。注文者は完成した目的物の引渡しを受けるのと同時に報酬を払えばよい(同法633条)。これに瑕疵があれば修補や損害賠償の請求ができる(同法634条)。また、注文者は仕事が完成するまでならいつでも請負人の損害を賠償して契約を解除することができる(同法641条)。
なお、土木建築等の業者との請負契約については、紛争予防のため必ず法定の内容の書面(通常は契約書)を作成交付しなければならず(建設業法19条)、工事について紛争を生じたときは、建設工事紛争審査会でもその解決を図る途が開かれている(同法25条以下)。


請負契約

 【うけおいけいやく】

 当事者の一方がある仕事を完成することを約束し、相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを約束するような契約を「請負契約」という。具体的には、家の建築工事、洋服の仕立て、物品の運搬などが「請負契約」に該当する。

「請負契約」では、労務の供給そのものが目的ではなく、仕事の完成が目的である点に最大の特徴がある。

請負契約については民法第632条から第642条で規定されているが、建設工事に関しては「建設業法」による規制があり、さらに「建設工事標準請負契約約款」と呼ばれるモデル契約書が存在している。

請負契約の一般的な内容は民法では次のとおりである。

1)請負人は、仕事の目的物(例えば家屋の建築工事ならば家屋を指す)を引渡すと同時に、報酬を請求することができる(民法第633条)。

2)注文者は、仕事の目的物に瑕疵(欠陥のこと)がある場合には、その修補を請求し、損害賠償を請求することができる(民法第634条)。

3)注文者は、仕事の目的物に瑕疵(欠陥のこと)がある場合において、そのせいで契約の目的を達成できないときは請負契約を解除できる(ただし建物工事請負契約については解除できない)(民法第635条)。

4)上記2)・3)の規定は、注文者の指図等により瑕疵が発生した場合には適用しない(民法第636条)。

5)上記2)の瑕疵修補請求権・損害賠償請求権は、仕事の目的物を引き渡した時から1年間に限り行使することができる。ただし仕事の目的物が土地の工作物(建物等)であるときは5年間行使できる。また仕事の目的物が石造・金属造などの工作物(建物等)であるときは10年間行使できる(民法第637条・638条)。

6)注文者は仕事が完成する前においては、いつでも、損害を賠償して、契約の解除をすることができる(民法第641条)。

ただし建設業界で使用されている建設工事標準請負契約約款では、上記5)の期間はさらに縮減されている。


請負人の瑕疵担保責任(品確法における〜)

 【うけおいにんのかしたんぽせきにん(ひんかくほうにおける〜)】

 売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に瑕疵(かし)があることが後日判明した場合には、売り主や請負人は損害賠償等の責任を負わなければならない場合がある。
このように売り主や請負人が負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)と呼んでいる。(「瑕疵」は「欠陥」の意味である)

瑕疵担保責任は、請負契約については民法第638条等で規定されている。しかしながら民法第638条等は任意規定であるので、住宅の建築請負契約の実務では、請負人が瑕疵担保責任を負う期間を2年などの短い期間に設定するのが通例となっている。このように請負人の瑕疵担保責任が事実上非常に限定されていることが、欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられている。

こうした状況を改善するため、品確法第87条では「住宅を新築する建設工事の請負契約においては、請負人は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間にわたって、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定した。
これは住宅の主要部分について請負人が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けることで、住宅の注文者を強く保護する規定である。

このような「品確法における請負人の瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。

1)適用対象は住宅を新築する工事のみである。
品確法では、請負人が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けているが、この対象となるのは「住宅を新築する工事」のみである。
従って、住宅の増築工事やリフォーム工事については、たとえその工事により住宅に欠陥が発生したとしても、品確法第87条は適用されない。この場合は民法第638条等により請負人の責任を追及するほかない。(詳しくは瑕疵担保責任へ)

2)適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみである。
「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に該当しない部分(例えば住宅の内装など)について欠陥が判明したとしても、品確法第87条は適用されない。この場合は民法第638条等により請負人の責任を追及する。

3)引き渡しから10年が過ぎると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
請負人に対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、引き渡しから10年間に限定されている。従って、例えば木造住宅の外壁に欠陥があり、その欠陥が引き渡しから11年後に発見されたとしても、住宅品質確保法第87条は適用されない。

4)権利行使期間が終了すると、瑕疵担保責任を追及できなくなる。
瑕疵担保責任を追及するためには、建築物が壊れたときから1年以内に、請負人に対して瑕疵担保責任を追及する必要がある(この1年の期間を「権利行使期間」という)。(住宅品質確保法第87条、民法第638条第2項)
例えば、木造住宅の引き渡しから3年経過した時点で、欠陥に起因する雨漏りが発生したとしよう。このとき注文者は3年経過した時点で建築物が壊れたのであるから、雨漏りの発生から1年以内に、請負人に対して欠陥の補修(または損害の賠償)を要求しなければならない。雨漏りの発生から1年を超えたのちに請負人に対して欠陥の補修(または損害の賠償)を初めて要求したとしても、請負人は瑕疵担保責任を負わないのである。

5)瑕疵担保責任の追及の方法は「瑕疵修補請求」と「損害賠償請求」である。
瑕疵担保責任を追及する方法としては、注文者は請負人に対して、住宅の欠陥の補修工事を要求することができる(これを「瑕疵修補請求」という)。
また判例(昭和54年3月20日最高裁判決)によれば、注文者は請負人に対して、住宅の欠陥の補修工事が可能な場合であっても、補修工事を要求することなく、その欠陥から生じた損害を金銭で賠償するように要求することができる(これを「損害賠償請求」という)。
従って、注文者は自らの判断で、補修工事と金銭賠償のどちらでも要求することができる。また補修工事と金銭賠償を組み合わせて要求することもできる。


受付番号(不動産登記における〜)

 【うけつけばんごう(ふどうさんとうきにおける〜)】

 それぞれの登記所で登記申請を受け付けた順序に従って、その登記に付けていく番号のこと。

登記記録では、甲区、乙区のそれぞれで、登記の時間的順序に従って、順位番号が付けられる。この順位番号では区を越えた登記の前後がわからない。
そこで区を越えて登記の先後を知るためには、通し番号である「受付番号」で判断することになる。


雨水の浸入を防止する部分

 【うすいのしんにゅうをぼうしするぶぶん】

 住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で定められた雨水の侵入を防止するための住宅の部分のこと(住宅品質確保法第87条・第88条、同法施行令第6条第2項)。

具体的には次の部分が「雨水の浸入を防止する部分」に該当する。
1)住宅の屋根と外壁 (具体的には屋根・外壁の仕上げ・下地などを指す)
2)住宅の屋根・外壁の開口部に設ける戸・わくその他の建具 (具体的にはサッシなどを指す)
3)雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、住宅の屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分

このような「雨水の侵入を防止する部分」については、住宅品質確保法により、新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている。
(詳しくは「請負人の瑕疵担保責任(品確法における〜)」、「売り主の瑕疵担保責任(品確法における〜)」へ)


内金

 【うちきん】

 内金とは、売買契約が成立した後に、売買代金の一部として買い主から売り主へ交付される金銭のこと。

手付が売買契約が成立する際に交付されるのに対して、内金は契約成立後に交付されるという違いがある。

また手付は契約の義務が履行されれば代金に充当されるのに対して、内金は交付される時点ですでに代金の一部である。


内法

 【うちのり】

 建物の床面積を測定する際に壁の厚みを考慮せず、壁の内側の部分の面積だけを「床面積」とする考え方のことである。

不動産登記法では、分譲マンションなどの区分所有建物を登記する場合には、この内法の考え方で床面積を計算することとされている(不動産登記法施行令第8条)。

この反対に、建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のことを「壁心(へきしん・かべしん)」という。

ちなみに建築基準法では、建築確認を申請する際には、建物の床面積はこの壁心の考え方で測定することとしている(建築基準法施行令2条1項3号)。

従って、分譲マンションなどの区分所有建物については、建築確認を申請する際には床面積を「壁心」で求めるが、そののちに登記をする際には床面積を「内法」で求めているのである。


ウッドデッキ

 【うっどでっき】

 庭の一部に設けられた木製の床で、居間等と連続した造りになっているものを「ウッドデッキ(木の甲板)」という。


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