不動産用語集


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接道義務

 【せつどうぎむ】

 建築基準法第43条の規定によれば、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路と2メートル以上の長さで接しなければならない。これは消防活動などに支障をきたすことがないように定められたものである。この義務のことを「接道義務」と呼んでいる。
(なお建築基準法第43条では、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物等については、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものについては、接道義務を免除することができるとも定めている。)
 また多数の人が出入りするような特殊建築物(学校・ホテルなど)や大規模建築物(3階建て以上の建築物など)については、防火の必要性が特に高い等の理由により、地方自治体の条例(建築安全条例)において、より重い接道義務を設けていることが多いので、注意したい。


セットバック

 【せっとばっく】

 本来は、日照の確保等のため、建物の上階を下階よりも後退させて建築することであるが、一般的には建基法の制限による次のような場合をセットバックという。
(1)敷地前面道路の幅員が4m未満(いわゆる2項道路)の場合、その中心線から2m(ただし、道路の反対側ががけまたは川などの場合は道路の境界線から水平に4m)以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分(セットバック部分)として負担する(同法42条2項)
(2)壁面線が指定されている場合、建築物の壁またはこれに代わる柱、2m超の門・へいは壁面線を越えて建築できない(同法47条)。
(3)道路斜線制限により、中高層建築物の一部を後退して建築する(同法56条1項1号)


セットバック

 【せっとばっく】

 1. 建物の上部を下部よりも後退させること。

2. 2項道路(建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4メートル未満の道のこと)に面する土地では、次のア)またはイ)の範囲に建物を建築することができない。

ア)その道路の中心線から水平距離2メートルの範囲
イ)その道路の片側ががけ地、川、線路等である場合には、そのがけ地等の側の道路境界線から水平距離4メートルの範囲

つまり、2項道路はその幅が4メートル未満であり、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保することができないので、2項道路を含めて4メートルの範囲内には、建築物や塀などを造ることを禁止し、4メートルの空間を確保しようという趣旨である。

その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができないこととなる。これを不動産業界ではセットバックと呼んでいる(セットバックとは英語で「後退」という意味である)。

このセットバックについて次の点に注意が必要である。

1)セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁を建築することもできない。
2)セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合には、敷地面積から除外される。

例えば、幅2メートルの2項道路(片方ががけ地等ではない)に面していて、道路に接する長さが10メートル、奥行が10メートルの正方形の土地があるとしよう。
この土地の本来の面積は100平方メートルである。セットバック部分の面積は1メートル×10メートルなので、10平方メートルである。よってこの土地の建築可能部分の面積は90平方メートルである。
この土地の容積率が80%であるとすると、この土地に建築できる建物の延べ床面積は、最大で90平方メートル×80%により、72平方メートルとなる。


Zマーク金物

 【ぜっとまーくかなもの】

 金物とは、建築材の接合部を結合し、補強するために取り付ける部品である。

Zマーク金物とは、「財団法人日本住宅・木材技術センター」が承認または同等認定する高品質な金物のことである。

筋かいの端部の接合部などにおいては、「建設省告示第1460号」(平成12年6月1日施行)によって、Zマーク金物(またはそれと同等以上の性能を有する金物)を使用することが事実上義務付けられている。(詳しくは「金物」へ)


セメント

 【せめんと】

 本来は、水と練り混ぜることにより、時間の経過とともに硬化する物質をすべてセメントと呼ぶ。
建築工事では通常、ポルトランドセメントのことを「セメント」と呼んでいる。
ポルトランドセメントとは、石灰、粘土、石膏から作られる粉末状の物質である。


善管注意義務

 【ぜんかんちゅういぎむ】

 取引上において一般的・客観的に要求される程度の注意をしなければならないという注意義務のこと。
すべての取引においてこの注意義務が要求されるものではなく、この注意義務が要求される取引の種類は限られている。

1)善管注意義務の意味
善管注意義務とは、正確には「善良なる管理者の注意義務」のことであり、民法第400条の条文に由来する。
民法第400条では、特定物(中古車・美術品・建物のようにその物の個性に着目して取引される物のこと)の引渡しの義務を負う者は、その引渡しが完了するまでは、その特定物を「善良なる管理者の注意義務」をもって保存しなければならない、と定めている。
この民法第400条の趣旨は、例えば美術品の売買契約が成立した場合に、契約成立後から美術品の引渡しまでの期間においては、美術品の売り主は、一般的・客観的に要求される程度の注意義務(すなわち善管注意義務)をもって保管しておかなければならない、ということである。

従って、契約成立後から美術品の引渡しまでの期間に、なんらかの事情で美術品が破損したとすると、売り主が一般的・客観的に要求される程度の注意義務(善管注意義務)を果たしていたかどうかが問題となる。善管注意義務を果たしていたのであれば、売り主には過失がないことになるので、売り主には債務不履行責任(民法第415条の責任)は発生しないことになり、破損による損失は危険負担(民法第534条)として処理されることになる。
このように善管注意義務は、その義務を果たしていれば、債務者が責任を回避できるという点に実益がある。

2)善管注意義務が要求される場面
民法第400条では、特定物の引渡し前に善管注意義務が要求されると規定するが、これ以外にもさまざまな民法の条文で善管注意義務が要求されている。
具体的には「留置権にもとづいて物を占有する者(民法第298条第1項)」「質権にもとづいて物を占有する者(民法第350条)」「委任契約の受任者(民法第644条)」などである。

3)善管注意義務よりも軽い注意義務
民法では善管注意義務よりも軽い注意義務を要求する場合がいくつかある。
例えば、無報酬で物の保管を引き受けた者(受寄者という)は、その物の保管について「自己の財産におけると同一の注意をなす義務」を負う(民法第659条)。
また、親権者は子の財産を管理するにあたっては、「自己のためにすると同一の注意をなす義務」を負う(民法第827条)。
このように「自己の財産におけると同一の注意をなす義務」「自己のためにすると同一の注意をなす義務」と表現するのは、いずれも注意義務の程度が「善管注意義務」にくらべて軽いということを意味している。

従って、例えば無報酬の受寄者が保管していた物を、その受寄者の不注意によって破損した場合には、受寄者の注意義務は軽いので、重大な不注意(すなわち重過失)があるときだけ、受寄者は損害賠償責任を負う。逆に、軽い不注意(すなわち軽過失)であるならば、受寄者は損害賠償責任を負わない。


先行登記

 【せんこうとうき】

 不動産取引においては、所有権移転登記の申請手続きおよび目的物の引渡しという売主の債務と、売買代金の支払いという買主の債務とは同時履行の関係にあるのが原則である(民法533条)が、金融機関が買主に融資する場合は担保を確保するため売主が最終代金を受け取る前に目的物の所有権移転登記等を金融機関から求められることがあり、これを実務界では先行登記と呼んでいる。なお、先行登記に伴う売主のリスクを回避するため、実務上、売主に借入金の受領権限を与える措置がとられる。


専従者控除

 【せんじゅうしゃこうじょ】

 不動産所得がある個人が白色申告を行なっている場合、一定の要件を満たす家族従業員について「専従者控除」を受けることができる。
専従者控除額は、配偶者について86万円、その他の家族ならば1名につき50万円である。

ただしこの場合、不動産貸付業が「事業的規模」に達していることが必要である。


専属専任媒介契約

 【せんぞくせんにんばいかいけいやく】

 媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約)を付した契約である。
媒介契約を締結した業者は、
(1).書面の交付義務、
(2).価額等について意見を述べる際の根拠明示義務
が課されているが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、
(3).媒介契約の有効期間を3か月以内とすること、
(4).依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと
等のほか、
(5).1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること、
(6).媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
などが義務づけられている。


専属専任媒介契約

 【せんぞくせんにんばいかいけいやく】

 媒介契約であって、次のアとイの特約が付いている契約のことを「専属専任媒介契約」と呼ぶ。

ア:依頼者は、他の宅地建物取引業者に重ねて売買(又は交換)の媒介(又は代理)を依頼することができない。
イ:依頼者は、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買(又は交換)の契約を締結することができない。〔すなわち依頼者は自分で発見した取引の相手方と、当該宅地建物取引業者の媒介(又は代理)を経ずに、契約を締結してはならない〕。


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