不動産用語集


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数量指示売買

 【すうりょうしじばいばい】

 数量を基礎にして価格が決定されている売買のこと。

(1)数量指示売買の定義
数量指示売買とは「当事者において売買の対象となる物が実際に持つ数量を確保するために、その一定の面積(容積、重量、員数、尺度なども)があるということが契約に表示され、かつ、この数量を基礎にして代金額が定められた売買」であるとされている。(最高裁判決昭和43年8月20日)
このようにある売買契約が数量指示売買と認められるためには、「当事者の数量確保の意思」、「数量の表示」、「数量をもとにした代金額の決定」、という3要素が必要である。

(2)数量指示売買で数量が不足したとき
数量が不足したとき、買い主は、民法第565条による売り主の担保責任を追及することができる。
これは「数量の不足または物の一部滅失の場合における売り主の担保責任」と呼ばれる売り主の責任である(民法第565条)。
具体的には、善意(数量の不足を知らなかった)の買い主は、売り主に対して、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求ができる(ただし契約解除は、その残存数量であれば購入しなかったであろう場合にのみ認められる)。

つまり数量指示売買で数量不足であれば、善意の買い主は、つねに代金減額を請求でき、重大な数量不足ならば契約を解除でき、どちらのときでも損害賠償を請求できる。このように善意の買い主の権利が非常に強いと言うことができる。


数量の不足または物の一部滅失の場合における売り主の担保責任

 【すうりょうのふそくまたはもののいちぶめっしつのばあいにおけるうりぬしのたんぽせきにん】

 民法第565条の規定により売買契約における売り主が負うべき無過失責任のこと

(1)売主の担保責任
民法では、売り主が責任を果たさない場合には、買い主は売り主の債務不履行責任を追及できると定めている(民法第415条:損害賠償、民法第541条:解除)。しかしこのような債務不履行責任を買い主が追及できるのは、売り主に帰責事由(故意または過失)がある場合だけである。

しかしこれでは買い主の保護に欠け、売買契約への信頼性をそこなうことになりかねない。そこでわが国の民法では、売り主に帰責事由がない場合(すなわ売り主が無過失である場合)であっても、一定の場合には売り主が買い主に対して責任を負うと定めている。このような売り主の無過失責任が「売主の担保責任」である。

(2)民法第565条による売り主の担保責任
売り主の担保責任のひとつとして、数量の不足または物の一部滅失の場合における善意の売り主の担保責任がある(民法第565条)。

民法第565条の内容は具体的には次のとおり。

(ア)善意の買い主(数量の不足または物の一部滅失を知らなかった買い主)は、売り主に対して、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求ができる。売り主はたとえ無過失であったとしても代金減額請求・契約解除・損害賠償請求を拒絶することができない。
(注:ただし契約解除は、不足分・滅失分以外の残存部分のみであれば買い主が買わなかったであろう場合にのみ行なうことができる)

(イ)悪意の買い主(数量の不足または物の一部滅失を知っていた買い主)は、売り主に対して、代金減額請求・契約解除・損害賠償請求のいずれも行なうことができない。
(注:悪意の買い主は民法第565条では権利を行使できないが、売り主に故意過失がある場合であれば売り主の債務不履行責任を追及することはできる)

(3)権利を行使できる期間
上述の(2)に挙げた民法565条による善意の買い主の代金減額請求権・契約解除権・損害賠償請求権は、善意の買い主が事情(数量の不足または物の一部滅失)を知った日から1年以内に行使しなければならない。

(4)数量の不足について
上述のように数量が不足した場合には買い主は民法第565条にしたがって権利を主張することができるが、このときその売買契約が「数量指示売買」であることが必要とされている。
数量指示売買とは、当事者が或る数量を確保するため契約において数量を表示し、この数量をもとに売買代金が定められた売買契約のことである。
(詳しくは「数量指示売買」へ)


スキップフロア

 【すきっぷふろあ】

 1)勾配のある土地、または住宅の一部を地下とする場合等で、建築物の室内において、半階ずらした床を設け、空間に変化をつける空間構成手法。室内に段差が生じるため、バリアフリーには適さない。

2)集合住宅において、1または2階おきに廊下を設け、エレベーターは廊下のある階にだけ停止し、その上下階の住戸へは階段を利用するようにした型式。廊下のない階ではプライバシーが確保でき、通風もよい。また、エレベーターの停止階が少ない分だけ、その分のエレベーターホールが不要、通路面積も小さくできるといった利点もある。


数寄屋造り

 【すきやづくり】

 豪華な書院造りに、草庵風茶室建築の手法や意匠を取り入れて造られた建築様式のこと。正式の書院と比較して意匠上自由な造りとなっており、洗練された構成美を造り出している。


スケルトン・インフィル

 【すけるとん・いんふぃる】

 スケルトンとは骨組ともいえる躯体や共用設備、インフィルは、住戸専有部分の内装・間仕切りや設備。これらを分離させることで、耐久性と可変性が得られる。略してSI(エス・アイ)とも言う。

また、集合住宅において、インフィル部分を入居者の要望により間取りや使用を自由に構成する方式をスケルトン方式と言う。


集合住宅において、入居者の要望により各住戸の間取りや仕様を構成する方式の住宅。集合住宅においても、生活様式の多様化に対応した注文住宅を実現できるように考えられた手法。スケルトン(骨組ともいえる躯体や共用設備)とインフィル(住戸専有部分の内装・間仕切りや設備)が分離することにより、耐久性と可変性が得られる。


筋かい

 【すじかい】

 軸組の垂直面において、垂直材(柱)と水平材(胴差し・土台など)を対角線にそって斜めにつなぐ材のこと。

筋かいを入れることによって、軸組が水平方向の力に対抗できるようになり、構造強度が増す。

建築基準法施行令第45条では、筋かいの基準を設けるとともに、筋かいと柱・土台等を「金物」で緊結することを義務付けている。

なお平成12年6月1日に施行された建設省(現国土交通省)告示第1460号により、筋かい端部における仕口(筋かいと柱・土台等との接合部のこと)の接合方法が具体的に厳しく規定された。

この結果現在では、筋かい端部の接合部においては、事実上、Zマーク金物(またはそれと同等以上の性能を有する金物)の使用が義務付けられている。


スタッコ仕上げ

 【すたっこしあげ】

 大理石に似た表面仕上げを得るために、セメントモルタルを5〜10mm程度吹き付けたり、塗りつけた後、コテやローラーで凹凸に模様を付ける仕上げ。
本来は消石灰に大理石粉、粘土粉を混入した左官材料で仕上げるが、最近はセメントモルタルで大きな粗面とすることが多い。


スプリンクラー

 【すぷりんくらー】

 「自動散水消化器」ともいわれる消火設備の一つ。天井面に配置された散水口(スプリンクラーヘッド)と送水管より成り、火災時の熱によって散水口の可溶片が溶け、水が自動的に散水される。感知する温度を設定することができるので、厨房等でも設置する事が可能である。

連結される送水管は常時水を満たしている湿式と圧縮空気による乾式とがあり、湿式の方が一般的である。


スラブ

 【すらぶ】

 本来は英語で「石板」のこと。
建築用語では、鉄筋コンクリート構造における床板のことを「スラブ」と言う。
鉄筋コンクリート構造では、スラブは大梁や小梁と一体化して成型される。


スリーブ

 【すりーぶ】

 設備工事で配管の継手に用いられる筒型の部品。またコンクリートの壁、床、梁などを貫通する設備の配管類のためにあらかじめ埋め込んでおく筒状の金属管のことをいう。


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