不動産用語集


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書面申請(不動産登記における〜)

 【しょめんしんせい(ふどうさんとうきにおける〜)】

 不動産の登記を、書面で申請すること。
平成17年3月7日に施行された新しい不動産登記法(以下、新不動産登記法と言う)では、登記申請は原則としてオンライン申請によるものとされている。
ただし現時点ではオンライン申請が可能な登記所(これをオンライン庁という)は限定されており、極めて数が少ない。
オンライン庁以外の登記所(これを未指定庁という)ではオンライン申請ができないので、従来どおり書面申請によって登記を申請することになる。

なお、オンライン庁では、オンライン申請ができるだけでなく、書面申請をすることもできる。つまりオンライン庁では、オンラインでも書面でもどちらでも申請できる制度になっている。

ところで、従来は、登記申請するには、原則として必ず登記所に出頭する必要があるとされていた(出頭主義)。しかし、新不動産登記法ではすべての登記所において、郵送で登記を申請することが認められている。このような郵送による書面申請のことを郵送申請という。


書面によらない贈与

 【しょめんによらないぞうよ】

 贈与とは、当事者の一方がある財産権を相手方に無償で移転する意思を表示し、相手方がそれを受諾する意思を表示し、双方の意思が合致することによって成立する契約である(民法第549条)。
わが国の民法では、贈与を「書面による贈与」と「書面によらない贈与」に区分し、両者に異なった取り扱いを設けている。

「書面による贈与」とは、贈与者による贈与の意思が現れた書面が存在する贈与である。書面による贈与は書面が存在する以上、もはや撤回することができない。「書面によらない贈与」は、原則的にいつでも撤回することができるが、履行が終わった部分については撤回できないとされている(民法第550条)。

このように書面の存在によって取り扱いが大きく異なる。しかも「書面」の範囲は広く解釈されており、できるだけ贈与の撤回を認めないという解釈が一般的である(詳しくは書面による贈与へ)。

また書面によらない贈与であっても「履行が終わった部分」はもはや撤回できない。

では「履行が終わる」とはどのような状態を指すのか。これは原則的には現実に引渡したか、または登記名義を移転させた状態を指すが、判例ではゆるやかに解釈することがある(詳しくは贈与の履行へ)


書面による贈与

 【しょめんによるぞうよ】

 贈与とは、当事者の一方がある財産権を相手方に無償で移転する意思を表示し、相手方がそれを受諾する意思を表示し、双方の意思が合致することによって成立する契約である(民法第549条)。
わが国の民法では、贈与を「書面による贈与」と「書面によらない贈与」に区分し、両者に異なった取り扱いを設けている。

「書面による贈与」とは、贈与者による贈与の意思が現れた書面が存在する贈与である。書面による贈与は書面が存在する以上、もはや撤回することができない。「書面によらない贈与」は、原則的にいつでも撤回することができるが、履行が終わった部分については撤回できないとされている(民法第550条)。

では「書面による贈与」とは具体的にはどのようなものだろうか。判例では贈与における「書面」については、およそ次のような解釈がなされている。
まず、書面とは贈与の成立と同時に作成される必要は無く、事前や事後に作成されたものでもよい。
次に、書面には贈与を証する書面であると明記されている必要は無く、贈与の意思が現れていればよい。

また、書面は受贈者にあてた書面である必要は無く、第三者にあてた書面でもよいし、また自分の日記などに贈与の意思を記載したものであってもよい。

このように判例によれば、書面とは、贈与者の贈与の意思が明確にされたている書面を指すのであり、そのあて先や文言、作成目的、作成時期などはゆるやかに解釈している。こうすることにより書面による贈与の成立を容易にし、贈与の撤回は事実上難しくなっている。


所有権以外の財産権の取得時効

 【しょゆうけんいがいのざいさんけんのしゅとくじこう】

 取得時効とは、物を一定期間占有したとき、その物の権利を取得することができるという時効の制度であるが、わが国の民法では、所有権の取得時効を定める(民法第162条)だけでなく、地上権・地役権などの所有権以外の財産権の取得時効も定めている(民法第163条)。

所有権の取得時効は、占有開始時点において善意かつ無過失であれば10年間の短期取得時効、占有開始時点において悪意または有過失であれば20年間の長期取得時効が適用される。

地上権・地役権などの所有権以外の財産権の取得時効についてもこれと同様の区分がされており、時効期間を起算する起算点において自分が正当な権利者であると信じており、そう信じるにつき無過失であれば、時効期間は10年とされるが、悪意または有過失であれば時効期間は20年となる(民法第163条)。

所有権の取得時効は「所有の意思をもって」「占有」を継続することが要件とされるが、地上権・地役権などの所有権以外の財産権の取得時効では「自己のためにする意思をもって」「権利の行使」を継続することが要件とされる。

「自己のためにする意思」とは、例えば地上権であれば、「土地を使用するという意思」を持っていることである(自分が正当な地上権者であると信じることは必要でない。すなわち悪意であってもよい)。

また「権利の行使」とは具体的には「権利を行使し、そのことを客観的に外部に表示すること」であると解釈されているが、例えば地上権の場合に、単に土地を占有していればよいのか、それとも建物を建築する必要があるのかについては意見が分かれている。
なお賃借権については賃料の支払いが必要とされた判例がある(詳しくは賃借権の取得時効へ)


所有権の保存の登記

 【しょゆうけんのほぞんのとうき】

 初めてする所有権の登記のこと。登記記録上では、権利部の甲区に「所有権保存 所有者A」のように記載される。

所有権の保存の登記をすることができるのは、原則として、表題部所有者である(不動産登記法第74条)。


所要時間(徒歩所要時間)

 【しょようじかん】

 歩いてかかる時間のことだが、不動産広告で徒歩所要時間を表示する場合には、不動産の広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」により、徒歩1分が80メートルに相当するものとして計算する(不動産の表示に関する公正競争規約規約第15条第11号)。

さらに詳しく言うと、徒歩所要時間は次のルールで算出する必要がある。
1)直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離(道路距離)をもとにする。
2)道路距離80メートルを徒歩1分に換算する。
3)80メートル未満の端数が出たときは、切り上げて1分とする。例えば道路距離が100mならば、徒歩所要時間は「2分」となる。
4)駅からすぐに物件があるときでも、「駅から徒歩0分」ではなく、「駅から徒歩1分」と表示しなければならない。
5)車両通行量が多い道路や鉄道などを越えるために、横断歩道・歩道橋・踏み切りを経由しなければならないときは、それを経由するために余分に歩く距離を含める必要がある。
6)横断歩道や踏み切り等を横断するとき、信号待ちの時間は考慮しなくてよい。
7)坂道があるために実際に歩く時間が長くなるときでも、やはり道路距離80mを徒歩1分に換算してよい。


白色申告

 【しろいろしんこく】

 不動産の貸付けを行なう個人は、その不動産所得について、税務署の承認を受けて「青色申告」を行なうことができ、青色申告にはさまざまなメリットが用意されている。
しかし、所得が少ない場合には、税法上のメリットを受ける余地も少ないので、青色申告を行なわず、普通の確定申告を行なうことが多い。これを青色申告と対比するために「白色申告」と呼んでいる(確定申告書が青くないという意味である)。

不動産の貸付けを行なう個人が、その不動産所得について白色申告を行なう場合、不動産の貸付けが「事業的規模」に達しているならば、家族従業員について「専従者控除」を受けることができる。


白地

 【しろち】

 公図の上で地番が付されていない国有地のことを「白地」という。白地の多くは道路であるが、中には土手や資材置場など、市町村が把握・管理していない国有地もある。このような管理されていない国有地である白地は、長年月のうちに隣接する民有地に取り込まれてしまった形となり、民間建物の敷地になっている場合も少なくない。
そのため、不動産取引にあたって白地の存在が問題になる場合がある。売買の対象となる土地に白地が含まれている場合には、白地は国有地なのであるから、売買取引の前に、市町村に対して国有地払い下げの手続を申請する必要があることに留意しなければならない。


真壁

 【しんかべ】

 軸組(柱・梁など)をあらわにして、軸組の内側に下地を設け、土塗り等で仕上げたもの。

伝統的な日本家屋ではよく用いられていたが、現在ではほとんど見られない。


シングル葺き

 【しんぐるぶき】

 薄い板を並べるという最も基本的な屋根の葺き方をいう。
このとき板の種類が金属板であれば「金属板葺き」、スレートであれば「スレート葺き」、アスファルトシングルであれば「アスファルトシングル葺き」と呼ばれるが、いずれも「シングル葺き」の一種である。


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