不動産用語集


不動産用語集
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浄化槽(し尿浄化槽)

 【じょうかそう】

 便所からのし尿と、台所等からの雑排水を一緒に浄化する水槽のこと。沈殿、バッキ、消毒の処理を行なう機能を持っている。
下水道の完備した区域(処理区域という)ではないエリアでは、し尿浄化槽をかならず設置して、し尿を浄化してから、雨水管へ放流しなければならないとされている(建築基準法31条2項)。


小規模滅失

 【しょうきぼめっしつ】

 区分所有建物において、建物の価格の2分の1以下に相当する部分が、地震・火災等により滅失することを「小規模滅失」という。


商業地域

 【しょうぎょうちいき】

 都市計画法(9条)で「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として80%である。
また容積率の限度は200%から1000%の範囲内で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2)幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3)店舗(面積の制限なし)
4)事務所(面積の制限なし)
5)危険や環境悪化のおそれが少ない作業場面積が150平方メートル以下の工場
6)ホテル・旅館(面積の制限なし)
7)ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等(面積の制限なし)、映画館・劇場(客席面積の制限なし)、料理店、キャバレー、個室付浴場
8)自動車教習所(面積の制限なし)
9)倉庫業の倉庫

(建築できないもの)
1)上記に掲げたもの以外の工場


証券保管振替機構

 【しょうけんほかんふりかえきこう】

 上場株券等の保管・受け渡しを合理化するために平成3年に設立されたわが国唯一の機関。
平成16年現在で上場株券の約6割を保管している。

昭和59年11月に「株券等の保管及び振替に関する法律」が施行され、この法律に基づき、平成3年10月より「保管振替制度」が実施されている。

証券保管振替機構は、この保管振替制度に基づくわが国唯一の保管振替機関であり、わが国の公開会社の発行済株式のうち60%以上の株券を保管している。
また平成16年現在、証券保管振替機構の取扱会社数は4,000社近くにのぼり、すべての公開会社の発行する株券等が取扱い対象となっている。

証券保管振替機構の保管対象とする証券は「上場株」「店頭株」「転換社債」「転換社債型新株予約権付社債」「株価指数連動型投資信託受益証券(ETF)」「投資証券」などである。

なお証券保管振替機構の組織形態は当初は財団法人であったが、平成14年4月より株式会社に移行した。現在の正式名称は「株式会社証券保管振替機構」である。


使用細則

 【しようさいそく】

 分譲マンションのような区分所有建物において、管理規約にもとづいて設定される共同生活上の詳細なルールのことを「使用細則」と言う。

この使用細則は、区分所有者の集会において管理規約とは別途に作成される規則であり、共同生活において遵守すべきルールを詳細に定めるものである。
その内容は分譲マンションごとにさまざまであるが、一般的には概ね次のような事項が「使用細則」に規定されている。

1)禁止される事項(物の放置・共用部分に係る工事など)
2)管理組合に届出を必要とする事項(入居者の変更・専有部分の賃貸など)
3)駐車場・駐輪場・専用庭の使用に関する事項
4)ゴミ処理
5)違反者に対する措置

なお、上記の事項の全部をひとつの使用細則で定める必要はなく、目的ごとに複数の使用細則を作ることも可能である(例えば全般的なルールについては「使用細則」、駐車場については「駐車場使用細則」を設けるなど)。

また、使用細則で規定されている事項は、多くの場合、共同生活のルールに関する事柄であるので、原則的には、集会の普通決議によって変更することが可能である(すなわち集会の特別決議を経る必要がない)。

ただし使用細則の変更が、管理規約の内容の変更に該当する場合や、建物・敷地の管理・使用に関する基本的事項の変更に該当する場合には、管理規約そのものの変更の手続を踏む必要がある。
従ってこうした場合には、集会の特別決議(区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上)が必要となる。

このように使用細則中の変更しようとする部分の性質によって、変更手続が大きく異なるので、注意したい。


上場株式等の譲渡損失の繰越控除

 【じょうじょうかぶしきとうのじょうとそんしつのくりこしこうじょ】

 上場株式・店頭株式・上場不動産投資信託の取引に係る売却損を、損失が生じた翌年以降の3年間にわたって、上場株式等に係る譲渡所得の金額から控除できるという制度のこと。
平成15年1月1日に導入された新制度である。

具体例で説明しよう。
ある個人投資家が平成16年1月1日から平成16年12月31日までの間に、さまざまな上場株式・店頭株式・上場不動産投資信託を売買した結果として、1年間で1,000万円の損が出たとする。さらに同じように上場株式等の売買を続けた結果、平成17年に200万円の利益、平成18年に300万円の利益、平成19年に700万円の利益が出たとする。

この場合、各年の「上場株式等に係る譲渡所得の金額」は次のように算出される。
平成16年:売却損が1,000万円(譲渡所得はゼロ、損失1,000万円を翌年に繰越)
平成17年:売却益200万円と損失1,000万円を相殺(譲渡所得はゼロ、損失800万円を翌年に繰越)
平成18年:売却益300万円と損失800万円を相殺(譲渡所得はゼロ、損失500万円を翌年に繰越)
平成19年:売却益700万円と損失500万円を相殺(譲渡所得は200万円)

このように、平成16年に生じた売却損を平成17年・18年・19年の3年間にわたって持ち越すことができるため、平成17年・18年・19年の納税額が少なく(またはゼロに)なるというメリットがある。

このような「上場株式等の譲渡損失の繰越控除」の適用に関する留意点は次のとおり。
第1に、上場株式・店頭株式・上場不動産投資信託の譲渡損失は給与所得と相殺することはできない。また事業所得・不動産所得と相殺することもできない。
第2に、「上場株式等の譲渡損失の繰越控除」の適用を受けるには必ず確定申告をする。個人投資家が「特定口座(源泉徴収あり)」を選択している場合であっても、「上場株式等の譲渡損失の繰越控除」の適用を希望する場合には、自分で確定申告をしなければならないので注意したい。


消石灰

 【しょうせっかい】

 生石灰に水を反応させて作られる白色の粉状の物質。
主成分は水酸化カルシウム(Ca(OH)2)である。
運動競技場のライン引きとしても使用されている。
なお石灰は英語で「lime」(ライム)という。


使用貸借

 【しようたいしゃく】

 借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなければならない。使用収益の対価を支払わない(無償)という点において賃貸借と異なる。使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されない。親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。


使用貸借

 【しようたいしゃく】

 動産や不動産を有償で貸し付ける契約が「賃貸借契約」であるが、無償で貸し付ける契約は「使用貸借契約」と呼ばれる。

使用貸借契約については、借地借家法が適用されず、民法第593条から第600条が適用される。また無償で貸し付けているため、使用貸借契約においては、貸し主は原則としていつでも借り主に対して契約を解除し、物の返還を要求することができる(ただし存続期間を定めている時はその期間が満了するまでは物の返還を要求できない)(民法第597条)。

実際には使用貸借契約は、会社とその経営者の間で締結されたり、親子間で締結されることが多い。また契約書が存在せず、口約束で行なわれることも多い。
例えば会社の経営者が、個人名義の土地の上に会社名義の建物を建築するケースや、親名義の土地の上に子名義の建物を建築するケースなどである。

なお税法上の相続財産評価においては、使用貸借契約により土地を貸借する権利の経済的価値はゼロと評価されている。


上棟

 【じょうとう】

 棟上げ 

棟木を納めること、もしくはその時に行なう儀式のこと。
新築への祝福と神の守護に感謝を示し、同時に無事建設されることを祈願する。建築工事の着工と完了の中間にあり、建物の形態がおおよそ整った時点を指す。


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