不動産用語集


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準住居地域

 【じゅんじゅうきょちいき】

 都市計画法(9条)で「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として60%である。
また容積率の限度は200%から400%の範囲内で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2)幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3)店舗(面積の制限なし)
4)事務所(面積の制限なし)
5)危険や環境悪化のおそれが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6)ホテル・旅館(面積の制限なし)
7)ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等(面積の制限なし)、客席が200平方メートル未満のミニシアター
8)自動車教習所(面積の制限なし)
9)倉庫業の倉庫

(建築できないもの)
1)上記に揚げたもの以外の工場
2)上記にあげたもの以外の遊戯施設・風俗施設


準耐火建築物

 【じゅんたいかけんちくぶつ】

 以下の1)または2)の基準を満たす建築物のこと(建築基準法第2条9号の3)。

1)主要構造部のすべてを準耐火構造にすると同時に、延焼のおそれのある開口部(窓やドア)を防火戸等とした建築物(建築基準法第2条9号の3イ)

2)主要構造部が準耐火構造と同等の準耐火性能を有すると同時に、延焼のおそれのある開口部(窓やドア)を防火戸等とした建築物(建築基準法第2条9号の3ロ)

上記1)の建築物は、主要構造部を準耐火構造とし、同時に開口部からの火の回りによる延焼を防止することができる建築物である。
この上記1)の建築物は、法律の条文の名称から「イ準耐」と呼ばれている(「9号の3イの準耐火建築物」という意味である)。

これに対して上記2)の建築物は、「建築基準法第2条9号の3ロ」に定められている建築物であるので「ロ準耐」と呼ばれている(「9号の3ロの準耐火建築物」という意味である)。

この「ロ準耐」は、主要構造部の全部または一部が準耐火構造ではない建築物である。
従ってそのままでは「イ準耐」よりも主要構造部の準耐火性能が劣るという欠点を持つ。

そこで「ロ準耐」では、主要構造部を「外壁耐火構造」(外壁を耐火構造とすること)や、「不燃構造」(主要構造部を不燃材料で作ること)とすることにより、主要構造部の準耐火性能を高めているのである。

こうした「ロ準耐」は、もともと昭和34年当時に導入されたもので、当時は「簡易耐火建築物」と呼ばれていた。
その後、平成4年に建築基準法が改正された際に「ロ準耐」という名称で「準耐火建築物」の一部として組み入れられたものである。


準耐火構造

 【じゅんたいかこうぞう】

 建築物の主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)のすべてが、通常の火災が終了するまでの間、延焼を防止するのに必要な性能(=準耐火性能)をもつとき、この建築物の構造を「準耐火構造」と呼ぶ(建築基準法2条7号の2)。

耐火構造と準耐火構造の違いは、耐火構造が鎮火後の再使用が可能となることを目標としているのに対し、準耐火構造は火災中の延焼を防止することに主眼があり、鎮火後の再使用は想定していない。
ある建築物の構造が準耐火構造であるかどうかは、各主要構造部のそれぞれが十分な準耐火性能をもつかどうかによって決定されている。

木造は当然ながら耐火性が低いので、そのままでは準耐火構造とならないが、木材の表面を石膏ボードで覆うことにより十分な準耐火性能を確保することができる。このような材料の組合せによる準耐火構造の作り方は、平成12年建設省告示第1358号に示されている。


準都市計画区域

 【じゅんとしけいかくくいき】

 都市計画区域の外において、市街化が進行すると見込まれる場合に、土地利用を規制するために設ける区域。市町村が指定する。

1)準都市計画区域の趣旨
都市計画区域を指定するためには一定の要件を満たすことが必要であるが、そうした都市計画区域として必要とされる要件を満たしていない都市計画区域外の土地であっても、将来的に市街化が見込まれる場合には、土地利用をあらかじめ規制しておくことが望ましい。そこで平成12年の都市計画法の改正により「準都市計画区域」の制度が創設された。

2)準都市計画区域の指定の要件
次の要件のすべてを満たす場合に、指定することができる(都市計画法第5条の2第1項)。
ア:都市計画区域外の土地であること
イ:相当数の住居等の建築・敷地の造成等が現に行なわれ、または行なわれると見込まれること
ウ:そのまま放置すれば将来における都市としての整備開発保全に支障が生ずるおそれがあること

3)準都市計画区域の指定の方法
市町村が指定する(詳しくは準都市計画区域の指定へ)。

4)準都市計画区域の指定の効果
準都市計画区域では次のような内容の規制が実施される。

ア)7種類の地域地区を必要に応じて定めることができる(※1)。具体的には「用途地域」「特別用途地区」「高度地区」(※2)「特定用途制限地域」「美観地区」「風致地区」「伝統的建造物群保存地区」を定めることができる。
イ)開発許可制度が施行される。この結果、開発面積が3,000平方メートルを超える宅地造成(※3)では知事(または市長)の許可が必要となる(詳しくは開発許可へ)。
ウ)都市施設(※4)、市街地開発事業、促進区域、市街地開発事業等予定区域を定めることはできない。


準都市計画区域の指定

 【じゅんとしけいかくくいきのしてい】

 準都市計画区域は、都市計画区域の外において市街化が進行すると見込まれる場合に、土地利用を規制するために設ける区域である。
この準都市計画区域を指定するための手続は次のように規定されている(都市計画法第5条の2第2項、第3項)。

1)指定の主体
指定の主体は市町村である。

2)指定の手続
市町村は次の手続により準都市計画区域を指定する。
ア:市町村は準都市計画区域を指定しようとするとき、事前に市町村都市計画審議会の意見を聴かなければならない(市町村都市計画審議会が設置されていない場合は、都道府県都市計画審議会の意見を聴かなければならない)。
イ:次に市町村は、都道府県知事と協議し、都道府県知事の同意を得なければならない。
ウ:準都市計画区域の指定を公告することにより、準都市計画区域が指定される。


準防火地域

 【じゅんぼうかちいき】

 準防火地域は都市計画で指定される地域であり、火災を防止するために比較的厳しい建築制限が行なわれる地域である(建築基準法62条)。
準防火地域では建築物は次のようなものとしなければならない。

1)地上4階以上の建築物
→必ず耐火建築物とする

2)地上3階の建築物
→延べ面積によって次の3通りに分かれる。
a.延べ面積が1,500平方メートルを超えるとき : 必ず耐火建築物とする
b.延べ面積が500平方メートルを超え、1,500平方メートル以下のとき : 少なくとも準耐火建築物とする
c.延べ面積が500平方メートル以下のとき : 少なくとも3階建て建築物の技術的基準に適合する建築物とする

3)地上1階または地上2階の建築物
→延べ面積によって次の3通りに分かれる。
a.延べ面積が1,500平方メートルを超えるとき : 必ず耐火建築物とする
b.延べ面積が500平方メートルを超え、1,500平方メートル以下のとき : 少なくとも準耐火建築物とする
c.延べ面積が500平方メートル以下のとき : 通常の建築物でもかまわない

ポイントを2つ挙げておく。
まず、最近多い地上3階建ての一般住宅は、上記2)のc.に該当するので、少なくとも「3階建て建築物の技術的基準」に適合する必要がある。
次に、通常の地上2階建ての一般住宅は、上記3)のc.に該当するので、原則的に特別な防火措置を講じなくてよい。ただし上記3)のc.の場合に、その建築物を木造とするためには、建築基準法62条2項の規定にもとづき外壁・軒裏を「防火構造」とする必要がある。

なお準防火区域では上記の規制のほかに、次の規制があることに留意したい。
ア)屋根の不燃化
建築物が耐火構造や準耐火構造でない場合には、その屋根は不燃材料で造り、または不燃材料でふくことが必要である(建築基準法63条)。
イ)延焼のおそれのある開口部の防火措置
建築物が耐火構造や準耐火構造でない場合には、外壁の開口部(すなわち玄関や窓)で延焼を招く可能性のある部分に、防火戸など防火設備を設けなくてはならない(建築基準法64条)。


準法律行為

 【じゅんほうりつこうい】

 法律効果の発生を目的としない意思の通知や観念の通知のこと。
具体的には、制限能力者の相手方の催告権のように、ある意思の通知ではあるが、それ自体は法律上の権利義務に影響しないものが、準法律行為である。
また、社員総会の招集の通知のように、単なる観念の通知も準法律行為である。


承役地

 【しょうえきち】

 地役権とは、自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を利用することができるという権利のことである(民法第280条)。
この地役権が設定されている場合において、利用される他人の土地のことを承役地という。

例えばA氏が、自分の所有地から公道に出るために、B氏の所有する土地を通行しようとして、B氏の所有地の一部について通行地役権を取得し、通行路を作ったとする。
このときB氏の所有地は、通行路の開設によってA氏の土地の利便性を高めるために利用されているので、B氏の所有地は「承役地」である。


障害物の伐除の許可(土地収用法における〜)

 【しょうがいぶつのばつじょのきょか(とちしゅうようほうにおける〜)】

 土地収用法において、事業認定申請書を提出する以前に、収用者(起業者)は、都道府県知事の許可に基づいて、他人の占有する土地に立ち入ることができる。この都道府県知事の許可を「立入の許可」という。

この立入の許可を受けた起業者(またはその委任を受けた者)が、測量または調査を行なうにあたり、障害となる植物若しくはかき・さく等(「障害物」)を伐除しようとする場合、土地所有者等の同意が得ることができないときは、土地の所在地を管轄する市町村長の許可を受けて当該障害物を伐除できる。これを「障害物の伐除の許可」という(土地収用法第11条)。

この許可によって、障害物を伐除しようとする者は、伐除しようとする日の3日前までに、所有者および占有者に通知しなければならない。

ただし障害物が山林、原野その他これらに類する土地にあって、あらかじめ所有者および占有者の同意を得ることが困難なときは、当該障害物の所在地を管轄する市町村長の許可を受けて、通知することなく直ちに、障害物を伐除することができる。


少額訴訟

 【しょうがくそしょう】

 60万円以下の金銭の支払いを求める民事裁判について、各地の簡易裁判所で簡単・迅速に判決を得ることができる裁判制度のこと。平成10年1月1日から導入されている。

従来、民事裁判では弁護士費用等に多額の費用がかかり、また裁判自体も判決までに数ヵ月以上かかるという問題点があった。そこで60万円以下の少額の金銭をめぐる訴訟では、原告本人が訴状を作成できるよう訴状の作成を簡略化し、裁判の審理を原則的に1日で終了させて即日判決を言い渡すという少額訴訟が導入されて、大きな成果を挙げている。

1)少額訴訟の対象
金銭の支払いを求める訴訟であって、請求する金銭の額(遅延損害金などを除く本体部分)が60万円以下であれば、すべて少額訴訟を起こすことができる(注:従来は請求金額30万円以下とされていたが、平成16年4月1日より請求金額60万円以下へと引き上げられている)。
具体的には、貸金の返還請求、未払い給与の支払い請求、売掛金の支払請求、交通事故の損害賠償請求、不動産の賃貸借契約における家賃の支払請求、不動産の賃貸借契約における敷金の返還請求などはすべて少額訴訟の対象となる。

2)訴状の作成
少額訴訟では、本人でも提起することができるように、訴状の作成方法が簡略化されている。
全国各地の簡易裁判所には、よく提起されるいくつかのタイプの少額訴訟に対応した「定型的な訴状」の書式が用意されているので、少額訴訟を提起しようとする本人は、その訴状の項目にチェックを付けたり、数字を記入したり、紛争の概要を簡単に記述するだけで、訴状を作成することができる。

3)訴状の添付書類(証拠)
少額訴訟を提起する際には、訴状と一緒に証拠を簡易裁判所にあらかじめ提出しておくのが原則である。この証拠を「添付書類」と呼んでいる。
例えば、敷金返還請求事件の「定型的な訴状」では、賃貸借契約書、修繕・クリーニング費用の見積書等が添付書類(証拠)とされている。

4)訴状を提出する簡易裁判所(裁判管轄)
相手方の住所地の簡易裁判所に訴状を提出するのが原則である。
ただし、例えば敷金返還請求の事件で賃貸借契約書に「裁判管轄は東京地方裁判所又は八王子簡易裁判所とすることに合意する」というような「合意管轄」が定められている場合は、その合意した簡易裁判所に訴状を提出することになる。
なお、少額訴訟では簡単・迅速な裁判制度という趣旨にもとづき、原告の申立て(または裁判官の職権)により、合意管轄以外の簡易裁判所で裁判をすることが可能とされる場合がある(これを「移送」という)。

5)裁判に向けての準備
簡易裁判所に訴状を提出すると、裁判所と本人(原告)との間で簡単な事情聴取が電話で行なわれ、裁判手続の説明等が行なわれる。その後に呼出状という書面が原告に送付されて、審理の日が決まる。審理の日は訴状提出から原則的に30日以内とされている。
訴状は裁判の相手方(被告)に送達され、被告は訴状を検討し、答弁書を作成して簡易裁判所に提出する必要がある(答弁書の書式は簡易裁判所に用意されている)。
なお被告が少額訴訟ではなく通常の民事訴訟を希望する場合には、被告は通常手続に移行する旨の申出を簡易裁判所にすることができる

6)審理
呼出状に記載された日時に簡易裁判所に原告・被告双方が出頭し、法廷で審理が行なわれる。この審理は通常1時間程度で終了する。
裁判官はあらかじめ提出されている訴状・答弁書をもとに、紛争の争点を整理し、原告・被告に対して主張内容の不明な点・不十分な点を質問する(これを「当事者尋問」という)。
その後に原告・被告の申し出(または裁判官の判断)により和解がすすめられる場合があり、原告被告双方が和解の条件に同意すれば、その場で「和解調書」が作成され、和解が成立する。
和解がない場合には、ここまでで当事者双方の主張は打ち切られ(これを「弁論終結」という)、その日のうちに裁判官から「判決の言い渡し」が行なわれる。


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