不動産用語集


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収益還元法

 【しゅうえきかんげんほう】

 不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のこと。この収益還元法による試算価格を「収益価格」という。
収益還元法は、さらに直接還元法とDCF法に分けることができる。
直接還元法とは、ある一期間の純収益(総収益から総費用を控除した残額)をある一定の利回り(これを「還元利回り」という)で割ることで、収益価格を求める方法である。
またDCF法とは、連続する複数の期間におけるそれぞれの期間の純収益を、各期間に対応した割引率で割ることにより現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を収益価格とする方法である。


収益事業

 【しゅうえきじぎょう】

 公益法人・権利能力なき社団・特定非営利活動法人に対して法人税が課税されることとされている33種類の事業のこと。この33種類の事業は、法人税法第2条第13号(法人税法施行令第5条第1項)に規定されている。

法人税法上、公益法人、権利能力なき社団、特定非営利活動法人はこれら33種類の「収益事業」を営んでいる場合にのみ課税される扱いとなっている(また公益法人については一般の法人税率より低い軽減税率で課税されるという優遇措置が設けられている)。
従って、公益法人、権利能力なき社団、特定非営利活動法人が営む「収益事業以外の事業(公益事業など)」に対しては法人税が非課税である。

なお、これらの法人等に該当しない一般の法人(株式会社、有限会社、中間法人など)については、あらゆる収入について一般の法人税率で課税されることとなる。特に中間法人は、公益法人等に類似した事業を行なう中間法人が多いだけに、こうした法人税法上の取扱いの違いに注意が必要である。

1)収益事業の範囲
法人税が課税される収益事業は具体的には次のものである。
1.物品販売業  2.不動産販売業  3.金銭貸付業
4.物品貸付業  5.不動産貸付業  6.製造業
7通信業  8.運送業  9.倉庫業
10.請負業  11.印刷業  12.出版業
13.写真業  14.席貸業  15.旅館業
16.料理店業その他の飲食業  17.周旋業
18.代理業  19.仲立業  20.問屋業
21.鉱業  22.土石採取業  23.浴場業
24.理容業  25.美容業  26.興行業
27.遊技所業  28.遊覧所業  29.医療保険業
30.技芸の教授  31. 駐車場業  32.信用保証業
33.その他工業所有権その他の技術に関する権利又は著作権の譲渡又は提供を行なう事業

2)公益法人における収益事業の取扱い
法人税法における公益法人は、宗教法人、学校法人、財団法人、非営利の社団法人などである。これら公益法人については上記33種類の収益事業に対して一律22%の税率で課税され、収益事業以外の事業(公益事業など)については法人税が課税されない。
例えば宗教法人については「宗教活動」が収益事業以外の事業であるので、法人税が非課税であり、宗教法人が運営する寺院墓地・お守りの販売・お賽銭などは原則的に課税されない。しかし宗教法人が経営する駐車場は上記1)の31に該当するので収益事業となり、22%の税率で課税される。

3)権利能力なき社団における収益事業の取扱い
同窓会、互助会などの権利能力なき社団は、法人税法上、公益法人に準じた扱いとされており、上記33種類の収益事業についてのみ課税され、収益事業以外の事業(公益事業など)については法人税が課税されない。
ただし収益事業に対する税率は普通の法人と同じである(所得金額800万円以下は22%、所得金額800万円超は30%の税率である)。

なお同窓会事業、互助会事業そのものは、法人税の課税対象外であるが、同窓会事業や互助会事業に伴って生じた手数料収入などの収入は収益事業として課税される場合がある(一例として権利能力なき社団である県職員組合が、生命保険料を職員から徴収する対価として保険会社から手数料収入を得ていたことに対し、法人税が課税された例がある)。

4)特定非営利活動法人における収益事業の取扱い
特定非営利活動法人は、上記の収益事業を営んでいる場合には、権利能力なき社団と同様に所得金額800万円以下は22%、所得金額800万円超は30%の税率(普通の法人と同じ税率)で課税される。収益事業以外の事業(公益事業)については法人税が課税されない。


集会(区分所有法における〜)

 【しゅうかい(くぶんしょゆうほうにおける〜)】

 分譲マンションのような区分所有建物において、建物および敷地の管理に関する事項を決定するために、少なくとも年に1回以上開催される区分所有者の集会のこと。

区分所有建物では、区分所有者は管理組合の構成員となる。この区分所有者の全員が参加する意思決定機関が「集会」である。一般的には「管理組合総会」「管理組合集会」「総会」とも呼ばれるが、区分所有法では「集会」という名称を使用している。

区分所有法では、「管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない」と定めている(同法第34条第1項・第2項)。ここでいう管理者とは通常は、管理組合の理事長のことである。また年に1回以上定期的に開催される集会は、一般的には「通常総会」と呼ばれている。

この他に、特定の議案を審議するために区分所有者の一定数以上の請求により臨時的に集会を開催することも可能であり、こうした集会は「臨時総会」と呼ばれている(区分所有法第34条第3項から第5項)。

集会を開催する場合、管理者(理事長)は、開催日より1週間以上前に、開催日時・開催場所・議案の概要を各区分所有者に通知する必要がある(区分所有法第35条)。ただし区分所有者全員が同意した場合に限り、こうした招集手続を省略することも可能である(区分所有法第36条)。

集会が開催されると、原則として管理者(理事長)が議長となり、あらかじめ通知された議案が審議される。議案を議決する方法としては、普通決議と特別決議がある。

区分所有者は集会に自ら出席して、議案を審議するのが原則であるが、出席できない場合には、書面によって議決を行なうことができ、また代理人を選任して代理人を出席させることも可能である(区分所有法第39条第2項)。

書面による場合には、あらかじめ各議案についての賛成・反対の意見を表明した書面(議決権行使書という)を、管理者(理事長)に提出しておく。また代理人を選任する場合には、その代理人を選任したことを証明するための書面(委任状)を管理者(理事長)に提出する。

集会の議事の内容については、議長が議事録を作成しなければならない(区分所有法第42条)。この議事録は管理者(理事長)が保管し、関係者の請求があった時、管理者はいつでもこの議事録を閲覧させる必要がある(区分所有法第42条・第33条)。

このように集会は、区分所有者の最高の意思決定機関であるが、日常的な管理組合の運営については集会の下部機関として管理規約にもとづき「理事会」が組織されており、さまざまな業務を執行している。


従業者

 【じゅうぎょうしゃ】

 宅地建物取引業法第48条の規定により、従業者証明書を携帯させるべき者のことを「従業者」という。
この従業者の定義は、国土交通省のガイドラインである宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方に規定されている。

それによれば、従業者は従事者よりも広い概念である。具体的には従業者とは「従事者」と「非常勤の役員」と「宅地建物の取引に直接的な関係が乏しい業務に臨時的に従事する者」をあわせたもののことである。

こうした従業者については宅地建物取引業者は次の2つの義務を負う。
1)従業者証明書の携帯義務(宅地建物取引業法第48条第1項)
2)従業者名簿の作成義務(宅地建物取引業法第48条第3項)

また従業者自身は、宅地建物取引業法第31条に定める「業務に関する禁止事項」を遵守する義務を負い、宅地建物取引業法第75条の2に規定する「守秘義務」を負う。


従業者証明書

 【じゅうぎょうしゃしょうめいしょ】

 宅地建物取引業者は、その「従業者」に対して、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない(宅地建物取引業法第48条)。
この証明書を「従業者証明書」と呼んでいる。

この「従業者証明書」は、宅地建物取引業者が作成してその従業者に交付するものであり、従業者の顔写真がついたカード型のものである。
なお従業者は、取引の関係者から請求があつた場合には、この「従業者証明書」を提示しなければならない(宅地建物取引業法第48条)。


従業者名簿

 【じゅうぎょうしゃめいぼ】

 宅地建物取引業法第48条の規定により、従業者証明書を携帯させるべき者のことを「従業者」という。

この従業者について、宅地建物取引業者は、その事務所ごとに「従業者名簿」を作成して備え付け、最終の記載をした日から少なくとも10年間保存しなければならないという義務を負う(宅地建物取引業法第48条第3項、同法施行規則第17条の2)。

さらに宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があったときは、この「従業者名簿」をその者の閲覧に供しなければならないという義務を負う(宅地建物取引業法第48条第4項)。

この「従業者名簿」に記載すべき事項は次のとおりである(宅地建物取引業法施行規則第17条の2)。

1)従業者の氏名・住所
2) 従業者証明書の番号
3)生年月日
4)主たる職務内容
5)取引主任者であるか否かの別
6)当該事務所の従業者となった年月日
7)当該事務所の従業者でなくなったときは、その年月日


住居番号

 【じゅうきょばんごう】

 「住居表示に関する法律」により、各建物に付された番号のこと。
土地登記簿に記載された地番とは異なる。


住居表示

 【じゅうきょひょうじ】

 昭和37年以前は、土地登記簿に記載されている地番にもとづいて、各建物を表示していたため、郵便の集配等で混乱が生じていた。
そこで昭和37年に「住居表示に関する法律」が施行され、各建物を合理的に表示するために、各建物ごとに新しい番号(これを住居番号という)を付けることとなった。これによる建物の新しい表示の方法のことを「住居表示」と呼んでいる。
建物ごとに新しい番号を付ける方式としては、街区方式と道路方式が定められている。


自由刑

 【じゆうけい】

 刑罰のうち、犯人の自由を剥奪する刑罰のこと。
自由刑としては重い順に「懲役、禁固、拘留」がある。

懲役は「犯人を拘禁し、作業を課す」という刑罰であり、有期と無期に分かれる。有期ではその刑期は犯罪ごとに異なっているが、最高で15年、最短でひと月とされている(ただし最高で20年まで加重することができる)。

禁固は「犯人を拘禁する」という刑罰であり、作業をしなくてよい点に特色がある(ただし受刑者の要望により作業することは可能である)。禁固が適用される犯罪は、過失犯などごく一部の犯罪に限定されている。

拘留は、公然わいせつ罪、暴行罪、侮辱罪、軽犯罪などに適用される刑罰であり、刑期は「1日以上30日未満」と短く、監獄ではなく拘留場で執行される。


従事者

 【じゅうじしゃ】

 宅地建物取引業法の規定により、宅地建物取引業者はその事務所において「従事者」の数の5分の1以上の割合で、成年の専任の宅地建物取引主任者を置く義務を負う(宅地建物取引業法第15条第1項、同法施行規則第6条の3)。

この成年の専任の宅地建物取引主任者の設置義務は、宅地建物取引業者にとって非常に重要な義務であるので、従事者の範囲は重要な意味を持っている。

この点について、国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方は次のようなガイドラインを設けている。


1) 宅地建物取引業のみを営む宅地建物取引業者の場合

代表者、役員(非常勤の役員を除く)およびすべての従業員等が「従事者」に含まれる。受付、秘書、運転手等の業務に従事する者も「従事者」に含まれる。

ただし、宅地建物の取引に直接的な関係が乏しい業務に臨時的に従事する者は「従事者」から除外される。

2) 他の業種を兼業している宅地建物取引業者の場合

代表者、宅地建物取引業を担当する役員(非常勤の役員および主として他の業種も担当し宅地建物取引業の業務の比重が小さい役員を除く)と、宅地建物取引業の業務に従事する者が「従事者」に含まれる。

なお、宅地建物取引業を主として営む宅地建物取引業者にあっては、全体を統括する一般管理部門の職員も「従事者」に含める。


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