不動産用語集


不動産用語集
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質権

 【しちけん】

 債権を保全するために、債権者が債務者(または物上保証人)から物を受け取って占有し、債務が弁済されなかったときにはその物を売却して、その売却価額から債権の弁済を受けることができるという担保物権のこと(民法第342条)。
なお、債権者が債務の弁済としてその物の所有権を取得するという方法を取ること(これを流質契約「りゅうしちけいやく」という)は民法第349条により原則的に禁止されている。ただし質屋営業法ではこの流質契約を認めている。
質権は質権が設定される対象により、動産質、不動産質、権利質に分類される。


しかし動産を質にとることは現在でも質屋で広く行なわれているが、不動産を質にとることは現代ではほとんど有り得ない。従って不動産の実務上で重要なのは、権利に対する質権である。

例えば、金融機関が不動産所有者に融資をする場合には、不動産所有者が火災保険に加入し、その火災保険金の請求権について金融機関が質権を設定するのが一般的な慣行である。
つまり、万一不動産が火災にあった場合には、金融機関はこの質権を実行し、火災保険金から融資の優先返済を受けるということである。


市町村の建設に関する基本構想

 【しちょうそんのけんせつにかんするきほんこうそう】

 地方自治法・国土利用計画法の規定に基づく市町村の構想・計画のこと。
具体的には、地方自治法第2条第4項に基づく「市町村の基本構想」および国土利用計画法第8条に基づく「市町村計画」を指している(※建設省(現・国土交通省)通知に基づく「市町村の都市計画に関する基本的な方針の策定等について」平成5年6月25日建設省都計発第95号各都道府県知事・各政令指定都市都市計画担当部局長宛建設省都市局都市計画課長通知)。

一般的には「市町村の建設に関する基本構想」は、「○○市総合計画」「○○市基本計画」「○○市基本構想」のように呼称されていることが多い。

「市町村の建設に関する基本構想」は、「市町村の都市計画に関する基本的な方針」(いわゆるマスタープラン)の上位に位置付けられている。
「市町村の都市計画に関する基本的な方針」を策定・決定するにあたっては、市町村の議会の議決を経て定められた「市町村の建設に関する基本構想」に即したものとしなければならない(都市計画法第18条の2第1項)。


市町村の都市計画に関する基本的な方針

 【しちょうそんのとしけいかくにかんするきほんてきなほうしん】

 市町村が都市計画を決定するにあたって指針となる市町村の都市計画の総合的なプランのこと。
「都市計画マスタープラン」、「都市マスタープラン」、「マスタープラン」、「基本方針」とも呼ばれる。

「市町村の都市計画に関する基本的な方針」は、平成4年の都市計画法の改正により導入された制度である。その概要は次のとおり。

1)意義
「市町村の都市計画に関する基本的な方針」(以下「基本方針」と呼ぶ)は、市町村の都市計画の総合的なプランである。市町村は土地利用・都市施設・都市開発事業などの都市計画を決定するにあたっては、この「基本方針」に即して都市計画を決定しなければならない(都市計画法第18条の2第4項)

2)他の計画等との関係
「基本方針」は、市町村の建設に関する基本構想並びに都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即したものでなければならない(都市計画法第18条の2第1項)。

3)策定方法
「基本方針」を策定する主体は市町村である。市町村はこの「基本方針」を定める責務を負う(都市計画法第18条の2第1項)。
「基本方針」の決定に際しては、あらかじめ、地方自治法に基づき市町村に附属機関として置かれている市町村審議会の議を経る(※この点は、建設省(現・国土交通省)通知に基づく(「市町村の都市計画に関する基本的な方針について」平成5年6月25日建設省都計発第94号各都道府県知事・各政令指定都市の長宛建設省都市局長通知)。
【ただし「基本方針」は都市計画ではないので、「基本方針」には都市計画の決定手続は適用されない】
「基本方針」を決定したときは、遅滞なく公表し、都道府県知事に通知しなければならない(都市計画法第18条の2第3項)。

4)住民意見の反映措置
市町村が「基本方針」を定めようとするときは、あらかじめ住民の意見を反映させるために必要な措置(例えば公聴会の開催等)を講じなければならない(都市計画法第18条の2第2項)。

5)主な内容と構成
「基本方針」は標準的には次の内容から構成される(上記3)内※の建設省(現・国土交通省)通知より要約)。
ア)基本方針は本文および附属図面からなる
イ)本文では、将来の生活像を想定し、めざすべき都市像、その都市像の実現のための主要課題、課題に対応した整備方針などを「全体構想」として明らかにする。
ウ)さらに本文では、地域別に、あるべき市街地像などの地域像、実施されるべき施策の方向を「地域別構想」として明らかにする。
エ)さらに構想の実現に向けて、定めるべき都市計画の種類・実施すべき都市計画事業の種類、これらの決定・実施の時期などを明らかにしたプログラムを伴うものにするよう努める。


地鎮祭

 【じちんさい】

 建物の建設に着手する前に、敷地の地主神を鎮め、工事の無事を祈願するために行なう儀式。神道に基づくものが一般的だが、仏教式やキリスト教式などもある。工事の無事を祈願する目的のため、祭主は棟梁となる。


実印

 【じついん】

 個人の印鑑であって、市区町村長に対してあらかじめ印鑑登録を行なった印鑑のこと。
印鑑証明の発行を受けることができる印鑑である。


漆喰

 【しっくい】

 消石灰に糊剤を混ぜたもの。
日本古来の左官材料として使用される。


シックハウス症候群

 【しっくはうすしょうこうぐん】

 建材および家具から放散されるVOC(揮発性有機化合物)などの化学物質の影響により引き起こされる目の痛み、頭痛、吐き気などの健康被害や、室内のダニ・カビ等によるアレルギーなどの健康被害を総称して「シックハウス症候群」と呼んでいる。
欧米では「シックビル症候群」(sickbuilding syndrome)と呼ばれている。

日本では平成7年頃からシックハウス症候群という言葉が使用されるようになり、平成9年には厚生省(現厚生労働省)が実態調査を行なった。平成11年には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)において、シックハウスに関係する住宅性能評価を行なうことが決定された。
平成12年7月には、品確法にもとづく建設省(現・国土交通省)の性能表示基準(日本住宅性能表示基準)において、「空気環境に関する表示」として建材に含まれるVOCのひとつであるホルムアルデヒドの放散の程度を4等級に分けて表示することが規定された。これがシックハウス症候群に対するわが国初の法的規制であった(ただし住宅性能評価は購入者等が任意で実施するものであり、法的強制力はない)。
さらに平成14年7月12日にはシックハウス症候群の防止を目的として建築基準法が改正・公布され、次の条文が新設された。
「第28条の2:居室を有する建築物は、その居室内において政令で定める化学物質の発散による衛生上の支障がないよう、建築材料及び換気設備について政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。」

この建築基準法第28条の2にもとづき、遅くとも平成15年7月12日までに次のような内容の建築基準法施行令が施行されることが予定されている。
1)有機リン系防蟻剤で木造住宅の床下等に使用される「クロルピリホス」を建材に使用することを禁止する。
2)気体状の有機化合物で木質建材等に使用される「ホルムアルデヒド」は、発散量に関する等級区分に応じて、建材の使用面積を制限する。
3)マンションなど気密性の高い住宅では、ホルムアルデヒドを発散するおそれのある建築材料を使用しない住宅等であっても、家具からの発散があるため、原則として常時換気が可能な構造の機械換気設備等の設置を義務付ける。
※上記1)〜3)は国土交通省の「建築基準法関係シックハウス対策・技術的基準の試案」を参考として作成。


実質投資主名簿

 【じっしつとうしぬしめいぼ】

 不動産投資信託の投資法人において、投資主が保管振替制度を利用している場合に、証券保管振替機構からの通知に基づいて投資法人が作成する名簿のこと。

保管振替制度とは、上場株券の保管・受け渡しを合理化するために、平成3年から実施されている制度である。すべての上場株式がこの制度の適用を受けており、投資証券もこの制度の適用を受ける。

投資主がこの保管振替制度を利用している場合、投資証券の券面上の名義人は便宜的に「証券保管振替機構」とされている。
そのため、投資法人が作成する投資主名簿上では、保管振替制度適用分については、「証券保管振替機構」が便宜上の投資主とされる。

従って、実際に投資口の権利を持つ個々の投資主の住所氏名等を、投資法人が管理するには、別の名簿を作成する必要性が生じることになる。このような管理目的で作成される名簿が「実質投資主名簿」である。

この「実質投資主名簿」の作成方法は次のとおり。

まず、投資法人の規約で定める「権利確定日」までに、証券保管振替機構(および個々の投資主が取引口座を有する証券会社)が、個々の投資主の住所氏名等を、投資法人へと通知する。
次に、投資法人が、振替機構(および証券会社)から通知された個々の投資主の住所氏名等の情報をもとに「実質投資主名簿」を作成する。

このようにして作成された「実質投資主名簿」に記載された投資主は、分配金を受け取る権利を取得し、投資主総会に出席する権利を獲得する。

従って、このような実質投資主名簿の存在によって、保管振替制度を利用する投資主は、自己の投資主としての権利を確実に行使できるようになるということができる。

なお権利確定日は、各投資法人の「規約」で定められているが、通常は権利確定日とは「決算日」のことである(この点につき詳しくは「権利落ち」をご参照ください)。


失踪宣告

 【しっそうせんこく】

 人が居所を去ったのち、長期間にわたって生死が不明である場合には、残された関係者はその後の生活を営む上でさまざまな制約を強いられる結果となる。
そこで民法は、法律上その人が死亡したものとみなす制度を設けており、これを「失踪宣告」と呼ぶ(民法第30条)。

失踪宣告には、居所を去った後7年間生死不明であることを要件とする「普通失踪」と死亡の原因となるべき危難(戦争や船舶の沈没など)に遭遇したことを要件とする「特別失踪」という2種類がある。

失踪宣告を受けた場合、普通失踪については7年間の生死不明の期間が経過した時点で、特別失踪については危難の去った時点において、その人が死亡したものとみなされる(民法第31条)

その結果、失踪宣告を受けた人について、死亡とみなされた時点から相続が開始することになる(民法882条)。
また死亡とみなされた時点において、婚姻(結婚)は当然に消滅する。

ただし姻族の関係(結婚によって生じた親戚関係)は当然に消滅するのではなく、配偶者が姻族関係の消滅の意思を表示する必要がある(民法728条)。

なお失踪宣告を受けるには、配偶者・相続人・保険金受取人などの利害関係者が家庭裁判所に請求する必要がある。要件を満たす請求があったとき、家庭裁判所は失踪の宣告をしなければならない(民法第30条)。

なおこのほかに、死亡が確実だが死体が確認できないという場合のために「認定死亡」という制度が用意されている(詳しくは認定死亡へ)


失踪宣告の取消し

 【しっそうせんこくのとりけし】

 失踪宣告を受けた者が生存している場合(または失踪宣告によって死亡したとみなされる時期とは異なる時期に死亡していたことが判明した場合)には、家庭裁判所は、利害関係人の請求により、失踪宣告を取消さなければならない(民法第32条第1項本文)。

この失踪宣告の取消しは、失踪宣告を受けた者が死亡したとみなされた時点にまでさかのぼって、その効果を生ずる。具体的には、失踪宣告による死亡により発生した相続は無効となり、相続人は失踪者が生存していれば、相続財産を失踪者に返還する必要が生じる。

ただしこの点については、取消しの効果の制限という制度が設けられており、善意の相続人等が保護されている(詳しくは失踪宣告の取消しの効果の制限へ)。


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