不動産用語集


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敷地面積

 【しきちめんせき】

 敷地の水平投影面積のこと。
従って、傾斜地・崖地等では敷地面積はあくまで水平面に投影して測定した面積である(建築基準法施行令2条1項1号)。

またいわゆる2項道路に接している土地では、土地の一部を「敷地面積」に算入することができない(建築基準法施行令2条1項1号但し書き)。
従って、2項道路に面した土地では、建築物を建てる際には、見た目よりも敷地が狭いものとして取り扱われることになるので、注意したい。


敷地利用権

 【しきちりようけん】

 分譲マンションのような区分所有建物において、区分所有者が持っている土地に関する権利のことを「敷地利用権」と言う(区分所有法第2条)。
区分所有建物では、その敷地は区分所有者全員の共有とされている。
従って、敷地利用権とは、区分所有者が持っている「土地の共有持分」と言い換えることができる。


敷地利用権と専有部分の一体化

 【しきちりようけんとせんゆうぶぶんのいったいか】

 分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者が土地に関する権利と建物に関する権利を切り離して売却すること等が禁止されていることを指す。

分譲マンションなどの区分所有建物では、区分所有者は次の3つの権利を持っている。
1)専有部分の所有権
2)共用部分の共有持分
3)土地の共有持分(これを敷地利用権という)
この3つの権利のうち、1)の専有部分の所有権と3)の敷地利用権を分離して処分することは、区分所有法により原則的に禁止されている(区分所有法第22条)。(なお1)と2)を分離することも区分所有法第15条により原則的に禁止されている)

ただし管理規約で区分所有法第22条とは異なる定めを置くこともできるが、通常は管理規約において「分離して処分してはならない」という定めを設けている。

この結果、例えばある区分所有者が、敷地利用権だけを第三者に売却しようとしても、区分所有法および管理規約の定めにより、売却することができないことになる。
またある区分所有者が、借入金の担保とするために、敷地利用権だけに抵当権を設定しようとしても、区分所有法および管理規約の定めにより、抵当権設定ができないことになる。

このような「敷地利用権と専有部分の一体化」は昭和58年の区分所有法の大改正により導入された制度である(施行は昭和59年1月1日)。
それ以前は、区分所有建物でも、建物の権利と土地の権利を別々に処分することが可能であったたため、分譲マンションの土地登記簿には、各住戸の売買や担保設定のたびに所有権移転登記や抵当権設定登記が記入された。
そのため住戸数が多い場合には、マンションの土地登記簿の記載内容が膨大となり、登記事務の煩雑化を招き、記載ミスや読み間違いが起きるという事態になっていた。

こうした問題に対処するため、「敷地利用権と専有部分の一体化」が導入された。これにより、敷地利用権が常に専有部分と一緒に売買等されることになったので、区分所有建物の建物登記簿のみに所有権移転登記等を記載し、土地登記簿にはこれらの登記を記載しない扱いとした(不動産登記法第93条の4「敷地権たる旨の登記」)。
こうして土地登記簿への記載が全面的に省略された結果、登記事務の大幅な簡略化が実現したのである。


敷引

 【しきびき】

 借り主から貸し主に対して交付された敷金のうち、一定の部分を借り主に返還しないことを契約時点で特約する慣行があり、この返還しない部分を「敷引」と呼んでいる。


事業税

 【じぎょうぜい】

 法人や事業を営む個人に課税される地方税。

個人が不動産貸付業を事業的規模で営む場合には、地方税である事業税が課税される。
個人の不動産貸付業の場合、原則として、事業税の税額は次のようにして求められる。
「(不動産収入-必要経費-事業主控除)×5%=事業税額」
ここでいう事業主控除は290万円である。


事業地内の制限

 【じぎょうちないのせいげん】

 事業認可の告示があった日から、事業地において適用される制限のこと。

1)趣旨
都市計画法では、都市の発展整備を図るため、都道府県や市町村が都市施設や市街地開発事業の案を策定し、都市計画として定めるよう規定している(都市計画法第4条第1項、第15条)。
このような都市計画は、都市計画の告示(都市計画法第20条第1項の告示)のあった日から正式に効力を生ずる。
この都市計画の告示がなされると、都市施設の区域内や、市街地開発事業の区域内では、都市施設の整備事業の実施、市街地開発事業の実施を容易にするために、建築行為が原則的に知事・市長の許可制となる(詳しくは都市計画施設の区域内の制限、市街地開発事業の施行区域内の制限へ)。

さらに都市施設の整備事業・市街地開発事業がいよいよ本格的な実行段階に入ると、都市施設の区域内や、市街地開発事業の区域内では、事業の障害となるおそれのある土地の形質変更、建築物の建築などが厳しく規制される。具体的には、事業認可の告示(都市計画法第62条第1項の告示)があった日から、このような規制が行なわれることとされており、このような規制を「事業地内の制限」と呼んでいる。

2)事業地
都市施設の整備事業が実施される土地、市街地開発事業が実施される土地のこと(都市計画法第60条第2項第1号、第4条第15項)。
都市施設の区域・市街地開発事業の区域は、事業認可の告示があった日から、一般的に「事業地」と呼ばれるようになる。このような「事業地」では下記3)から6)の制限が課される。

3)制限の概要
事業認可の告示があった日以降、事業地では次のa)およびb)の制限が課せられる。その反面、次のc)により土地所有者は土地の買取を要求することができる場合がある。
a)建築物の建築、工作物の建設、土地の形質変更、物件の設置堆積の制限(詳しくは4)へ)
b)施行者による「土地建物等の先買い」(詳しくは5)へ)
c)土地所有者から施行者に対する「土地の買取請求」(詳しくは6)へ)

4)建築物の建築、工作物の建設、土地の形質変更、物件の設置堆積の制限
事業認可の告示があった日以降、次の行為には知事(指定都市等では市長)の許可が必要となる。(都市計画法第65条第1項)。この許可について次の点が重要である。

ア)事業の施行の障害となるおそれのある建築物の建築には知事等の許可が必要。(ここでいう「建築」とは「新築、増築、改築、移転」のこと(都市計画法第4条第10項))。
イ)事業の施行の障害となるおそれのある工作物の建設・土地の形質変更にも知事等の許可が必要。
ウ)容易に移転除却ができる建築物や都市計画に適合した建築物であっても、知事等は建築を不許可とすることができる。
エ)通常の管理行為や軽易な行為などを行なう場合であっても、事業の施行の障害となるおそれのある行為には許可が必要とされる。
オ)重量5tを超える物件を設置・堆積するには、知事等の許可が必要(ただし物件が容易に分割して5t以下にできる場合には許可不要(都市計画法施行令第40条)。

5)土地建物等の先買い
事業地内の土地建物等の有償譲渡(注1)をしようとする者は、事前に施行者(注2)に届出をしなければならない。施行者はこの届出のあった土地建物等を優先的に買い取ることができる。
この先買い制度は、施行者が先買い制度に関する公告を行った日の翌日から10日を経過した日から適用される(都市計画法第67条)。

6)土地の買取請求
事業地内の土地所有者は、施行者に対して、土地を時価で買い取るべきことを、請求できる。ただし、土地の買取請求は、土地収用手続が保留されている事業地についてのみ可能であることに注意(手続き的には、事業認可の告示の際に、収用手続が保留される旨の告示(都市計画法第72条第3項の告示)が併せてなされることが必要である)。
また、その土地に建築物・工作物・立木法により登記された立木がある場合には、この買取請求ができない。またその土地に他人の権利(地上権・賃借権・抵当権など)が設定されている場合にも、この買取請求ができない。(都市計画法第68条)


事業的規模

 【じぎょうてききぼ】

 不動産貸付業が一戸建ての貸付けで5棟以上、共同住宅の貸付けで10室以上という規模に達しているとき、この不動産貸付業は「事業的規模」に達したと言う。
また、この判定基準のことを「5棟10室基準」という。

不動産貸付業が「事業的規模」に達した場合には、青色申告や白色申告で税法上のメリットを享受することが可能となる。

ただし、不動産貸付業が「事業的規模」に達した場合には、事業税が課税されるという側面もある。


事業認定(土地収用法における〜)

 【じぎょうにんてい(とちしゅうようほうにおける〜)】

 土地収用法において、収用手続の最初の段階として、収用者(起業者)が、事業の公益性・必要性を、大臣または知事(事業認定庁)に認定してもらう手続のこと。

収用は、個人の財産権を公益上の必要により強制的に収用する手続であるので、その適用は慎重でなければならない。そこで、収用手続が公益上必要やむを得ないものであることを最初に公的に認定する手続が存在し、この手続を「事業認定」という(土地収用法第16条)。

事業認定庁が事業認定を行なうには、その事業が収用適格事業であること、起業者が十分な意思と能力を有すること、事業計画が土地の適正な合理的利用に寄与すること、土地収用について公益上の必要があること、という要件を満たさなければならない(土地収用法第20条)。


事業認定申請書

 【じぎょうにんていしんせいしょ】

 収用手続が公益上必要やむを得ないものであることを大臣・知事が公的に認定する手続を「事業認定」という(土地収用法第16条)。
この事業認定において、収用者(起業者)が提出する書類が「事業認定申請書」である。

起業者は、事業認定を受けようとするときは、事業認定庁(大臣または知事)に、事業認定申請書を提出しなければならない。

事業認定申請書には、「起業者の名称」「事業の種類」 「収用又は使用の別を明らかにした起業地」「事業の認定を申請する理由」を記載する。
また事業認定申請書には「事業計画書」「起業地及び事業計画を表示する図面」などを添付しなければならない。
このとき起業地の表示は、土地所有者および関係人が自己の権利に係る土地が起業地の範囲に含まれることを容易に判断できるものでなければならない(土地収用法第18条)。

事業認定申請書と添付書類に欠陥があるときは、事業認定庁は、ただちに申請を却下するのではなく、相当な期間を定めて、その欠陥を補正させなければならない(手数料を納めないときも同様)(土地収用法第19条)。


事業認定申請書の縦覧

 【じぎょうにんていしんせいしょのじゅうらん】

 収用手続が公益上必要やむを得ないものであることを大臣・知事が認定する手続を「事業認定」という(土地収用法第16条)。

この事業認定において、収用者(起業者)が提出する書類が「事業認定申請書」である。起業者は、事業認定を受けようとするときは、事業認定庁(大臣または知事)に、事業認定申請書を提出しなければならない。

事業認定庁は、事業を施行する土地(起業地)が所在する市町村の長に対して、事業認定申請書及びその添附書類のうち当該市町村に関係のある部分の写を送付しなければならず、それを受け取った市町村長は、直ちに公告し、2週間その書類を公衆の縦覧に供しなければならない。これを「事業認定申請書の縦覧」という。


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