不動産用語集


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3階建て建築物の技術的基準

 【さんかいだてけんちくぶつのぎじゅつきじゅん】

 準防火地域は、火災を防止するために比較的厳しい建築制限が行なわれる地域である(建築基準法第62条)。

この準防火地域では、地上3階建ての建築物であって、延べ面積が500平方メートル以下のものを建築するときには、その建築物は少なくとも「3階建て建築物の技術的基準」に適合する建築物としなければならない(建築基準法第62条第1項)。

この「3階建て建築物の技術的基準」は建築基準法施行令第136条の2に規定されている。

この基準によれば、地上3階建て建築物の外壁と軒裏は必ず防火構造とし、屋根は不燃材料でふき、外壁の開口部に防火戸をつける必要がある。また木造の柱・梁は一定以上の太さとするか又は石膏ボードなどで覆うことが必要となっている。

従ってこの基準に適合した地上3階建て建築物は、準耐火建築物そのものではないが、準耐火建築物に近い準耐火性能を有していると言うことができる。


3,000万円特別控除

 【さんぜんまんえんとくべつこうじょ】

 個人が居住用財産(自ら居住している土地・建物)を他に譲渡した場合、譲渡益から特別控除として3,000万円を差し引くことができる。これは短期譲渡所得の場合には50万円、長期譲渡所得の場合には原則的に100万円とされている特別控除を大幅に増額する特例である。


残地補償

 【ざんちほしょう】

 同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用し、または使用することによって、残地の価格が減少、その他残地に関して損失が生ずるときは、起業者はその損失補償を行なわなければならない。これを「残地補償」という(土地収用法第74条)。


ジェットバス

 【じぇっとばす】

 浴槽の中の穴から気泡を含んだ湯を勢いよく噴出し、マッサージ効果を発揮する風呂のこと。


市街化区域

 【しがいかくいき】

 都道府県が、都市計画区域の中で定める区域である(都市計画法7条、15条)。
市街化区域に指定されるのは、既に市街地を形成している地域や今後市街化を予定している地域である。
市街化区域の中では、12種類の用途地域が必ず定められており、きめ細かい建築規制が実行されている。


市街化調整区域

 【しがいかちょうせいくいき】

 都道府県が、都市計画区域の中で定める区域(都市計画法7条、15条)。
市街化調整区域に指定されるのは、多くの場合、農地が広がり、建築物の密度が低い地域である。
市街化調整区域では、少数の例外を除いて住宅等の建築が禁止されている。


市街地開発事業

 【しがいちかいはつじぎょう】

 市街地を開発または整備する事業のこと。

具体的には、都市計画法第12条に掲げられた次の6種類の事業を「市街地開発事業」と呼ぶ。
ア)都市再開発法 による「市街地再開発事業」
イ)大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法による「住宅街区整備事業」
ウ)土地区画整理法による「土地区画整理事業」
エ)新住宅市街地開発法による「新住宅市街地開発事業」
オ)首都圏の近郊整備地帯および都市開発区域の整備に関する法律による「工業団地造成事業」または近畿圏の近郊整備区域および都市開発区域の整備及び開発に関する法律による「工業団地造成事業」
カ)新都市基盤整備法 による「新都市基盤整備事業」

1)市街地開発事業の決定主体
市街地開発事業は、市街地を開発・整備する事業であり、原則として都道府県知事が主体となって都市計画として決定する。(ただし比較的小規模な「市街地再開発事業」「住宅街区整備事業」「土地区画整理事業」については市町村が決定する(都市計画法施行令第10条)

2)市街地開発事業を定めることができる土地
市街地開発事業は、市街化区域または区域区分が定められていない都市計画区域(いわゆる非線引き区域)においてのみ定めることができる(都市計画法第13条第1項第12号)

3)建築等の制限
市街地開発事業が都市計画として決定されると、その市街地開発事業が実行される土地(これを「市街地開発事業の施行区域」という)では、その事業の妨げになるような建築物の建築等が厳しく制限される(詳しくは市街地開発事業の施行区域内の制限へ)

4)施行予定者を定めたとき
上記エ・オ・カの市街地開発事業については、都市計画で「施行予定者」を定めることが可能である(都市計画法第12条第5項)。
「施行予定者」を定めた場合には、原則として2年以内に都市計画事業の認可を申請しなければならない(都市計画法第60条の2)。
また、いったん施行予定者を定めた以上は、施行予定者を定めないものへと計画を変更することは許されない(都市計画法第12条第6項)。


市街地開発事業等予定区域

 【しがいちかいはつじぎょうとうよていくいき】

 市街地開発事業や都市施設に関する都市計画が将来的に策定されることが予定されている区域のこと。

具体的には次の6種類の予定区域が法定されている(都市計画法第12条の2)。
ア)新住宅市街地開発事業の予定区域
イ)工業団地造成事業の予定区域
ウ)新都市基盤整備事業の予定区域
エ)区域の面積が20ha以上の一団地の住宅施設の予定区域
オ)一団地の官公庁施設の予定区域
カ)流通業務団地の予定区域

1)予定区域の趣旨
市街地開発事業等予定区域とは、3年以内に「市街地開発事業に関する都市計画」または「都市施設に関する都市計画」(以下「本来の都市計画」と呼ぶ)が決定される区域である。
つまり、市街地開発事業等予定区域は、「本来の都市計画」が決定されるまでの暫定的な区域であるということができる。
通常の場合、事業や施設に関する都市計画を決定するまでには詳細な計画策定が必要であるが、その策定期間内に買占めや、無秩序な開発などの現象が発生する恐れある。そこで先に「予定区域」を定めることによって、そうした問題を回避することが意図されている。なお予定区域を定める主体は都道府県である(都市計画法第15条第1項第7号)。

2)予定区域から本来の都市計画への移行
上記1)で述べたように予定区域は、あくまで暫定的な区域であるので、本来の都市計画への移行が法律で義務付けられている。具体的には、予定区域に関する都市計画の告示があった日から3年以内に、市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画(本来の都市計画)を定めなければならない(都市計画法第12条の2第4項)。
3年以内に本来の都市計画が決定されると、その後2年以内に都市計画事業の認可の申請がされて、いよいよ市街地開発事業や施設の整備事業が実際に施行されることになる(都市計画法第60条の2)。

3)予定区域から本来の都市計画へ移行しなかったとき
もしも3年以内に本来の都市計画が定められないときは、予定区域は効力を失う(都市計画法第12条の2第5項)。
このようにして予定区域が効力を失ったことにより損害を受けた土地所有者等がある場合には、本来の都市計画の決定をすべき者(原則として都道府県)がその損失を補償しなければならない(都市計画法第52条の5第1項)。

4)施行予定者
予定区域では「施行予定者」を必ず定めなければならない(都市計画法第12条の2第3項)。施行予定者とは、市街地開発事業や施設の整備事業を将来的に施行する予定の者であり、国の機関・地方公共団体・その他の者から選ばれる(都市計画法第12条の2第3項)。
この予定区域における施行予定者は、上記2)のように「本来の都市計画」が決定される際には、「本来の都市計画」における施行予定者へとそのまま移行する(都市計画法第12条の3)。

5)予定区域内での建築等の制限
上記1)で述べたように予定区域では開発・買占めなどを防止する必要があるので、予定区域内では建築物の建築等が厳しく制限される(詳しくは市街地開発事業等予定区域の区域内の制限へ)。

6)市街地開発事業に関する予定区域を定めることができる土地
市街地開発事業に関する予定区域(上記ア・イ・ウ)については、市街化区域または区域区分が定められていない都市計画区域(いわゆる非線引き区域)においてのみ定めることができる(都市計画法第13条第1項第13号)。


市街地開発事業等予定区域の区域内の制限

 【しがいちかいはつじぎょうとうよていくいきのくいきないのせいげん】

 都市計画の告示があった日から、市街地開発事業等予定区域において適用される制限のこと。

なお、「施行予定者」が定められている都市施設、「施行予定者」が定められている市街地開発事業についても同一の制限が適用される(詳しくは下記7)へ)。

1)趣旨
市街地開発事業等予定区域の都市計画が告示されると、その告示の日から3年以内に都市施設または市街地開発事業に関する「本来の都市計画」が決定される。さらにその後2年以内に、都市計画事業の認可が申請されなければならない。
従って、市街地開発事業等予定区域では早い時期に、都市施設整備事業・市街地開発事業に係る工事等が実際に開始される。
そこで、市街地開発事業等予定区域では、こうした近い将来の事業の実行に対して障害となるおそれのある行為を厳しく制限することにしているのである。

2)制限のあらまし
都市計画の告示があった日以降、次のa)およびb)の制限が課せられる。その反面、次のc)により土地所有者は土地の買取を要求することができる。
a)建築物の建築、工作物の建設、土地の形質変更の制限(下記3)・4)へ)
b)施行予定者による「土地建物等の先買い」(下記5)へ)
c)土地所有者から施行予定者に対する「土地の買取請求」(下記6)へ)

3)建築物の建築、工作物の建設、土地の形質変更の制限
都市計画の告示があった日以降、建築・建設・土地の形質変更を行なうには知事(指定都市等では市長)の許可が必要である(都市計画法第52条の2第1項)。この許可について次の点が重要である。

ア)建築物の建築には知事(指定都市等では市長)の許可が必要。なお、ここでいう「建築」とは「新築、増築、改築、移転」を指す(都市計画法第4条第10項)。
イ)工作物の建設、土地の形質変更(宅地造成等)にも知事(指定都市等では市長)の許可が必要。
ウ)容易に移転除却ができる建築物や都市計画に適合した建築物であっても、知事(指定都市等では市長)は建築を不許可とすることができる。
エ)軽易な行為などを行なう場合には、知事(指定都市等では市長)の許可は不要。(下記4)へ)。

4)許可が不要とされる要件
管理行為・軽易な行為、非常災害のため応急措置として行なう行為、都市計画事業の施行として行なう行為については、許可が不要である(都市計画法第52条の2第1項但書)。
管理行為・軽易な行為としては、「車庫、物置その他これらに類する附属建築物(木造で2階以下かつ地階を有しないものに限る)の改築又は移転」などが定められている(都市計画法施行令第36条の2)。

5)土地建物等の先買い
土地建物等の有償譲渡(※)をしようとする者は、事前に施行予定者(国の機関・都道府県・市町村・その他の者)に届出をしなければならない。施行予定者はこの届出のあった土地建物等を優先的に買い取ることができる。
この先買い制度は、施行予定者が先買い制度に関する公告を行なった日の翌日から10日を経過した日から適用される(都市計画法第52条の3)。
(※)ここでいう「土地建物等の有償譲渡」とは「土地の有償譲渡」または「土地と建築物等を一体とした有償譲渡」を指す。従って、建築物のみを有償譲渡する場合には、先買い制度は適用されない。また有償譲渡とは「売却」「交換」を指す。

6)土地の買取請求
土地所有者は、施行予定者(国の機関・都道府県・市町村・その他の者)に対して、土地を時価で買い取るべきことを、いつでも請求できる。
ただしその土地に建築物・工作物・立木法により登記された立木がある場合には、この買取請求ができない。またその土地に他人の権利(地上権・賃借権・抵当権など)が設定されている場合にも、この買取請求ができない。(都市計画法第52条の4)

7)「施行予定者」が定められている都市施設・市街地開発事業について
「施行予定者」が定められている都市施設、「施行予定者」が定められている市街地開発事業については、都市計画法第60条の2第1項の規定により、都市計画の告示から2年以内に都市計画事業の認可を申請しなければならない。このため厳しい制限を課す必要があるので、上記2)から6)と全く同一の制限が課せられている(都市計画法第57条の2から第57条の5まで)。
(なお、施行予定者が定められていない都市施設・市街地開発事業については「都市計画施設の区域内の制限」「市街地開発事業の施行区域内の制限」を参照のこと)


市街地開発事業の施行区域内の制限

 【しがいちかいはつじぎょうのせこうくいきないのせいげん】

 都市計画の告示があった日から、都市計画で定められた市街地開発事業の施行区域(※1)において適用される建築制限のこと。

1)趣旨
都市計画の告示(都市計画法第20条第1項)により市街地開発事業の都市計画が正式に効力を生ずると、その市街地開発事業の施行区域内では、近い将来において市街地開発事業に関する工事等が実行されることとなる。
そこでこうした将来の事業の実行に対して障害となるおそれのある行為(建築行為)は原則的に禁止しておくのが望ましい。このような理由により、都市計画の告示の日以降は、市街地開発事業の施行区域では下記2から6の建築制限が適用されるのである。
(なお、都市施設の区域でも下記2)から6)と同一の建築制限が行なわれる。「都市計画施設の区域内の制限」参照)

2)建築制限のあらまし
都市計画の告示があった日以降、市街地開発事業の施行区域において、建築物を建築するためには知事(指定都市等では市長)の許可が必要である(都市計画法第53条第1項)。この許可について次の点が重要である。

ア)建築物の建築には許可が必要。ここで建築とは「新築、増築、改築、移転」を指す(都市計画法第4条第10項)
イ)土地の形質変更(宅地造成等)は許可が不要。工作物の建設も許可が不要。
ウ)容易に移転除却ができる建築物や都市計画に適合した建築物については、知事(指定都市等では市長)は必ず建築を許可しなければならない(下記3)へ)
エ)軽易な行為などを行う場合には、知事(指定都市等では市長)の許可は不要(下記4へ)。
オ)知事(指定都市等では市長)が指定した土地(これを「事業予定地」という)では、上記ウ)が適用されない(下記5)へ)
カ)市街地開発事業の都市計画に「施行予定者」が定められている場合には、さらに厳しい制限が課せられる(下記6)へ)

3)建築が許可される要件
市街地開発事業の施行区域内の建築制限は、将来の事業の実行において障害になるような建築を排除する趣旨であるので、障害にならない建築については知事(指定都市等では市長)は必ず許可をしなければならない。
具体的には次のア)またはイ)のどちらか一方に該当すれば必ず許可される(都市計画法第54条)。
ア)都市計画に適合すること(※2)
イ)建築しようとする建築物の主要構造部が木造・鉄骨造等(※3)で、階数が2階以下で地階を有しないものであり、かつ容易に移転しまたは除却できること

4)建築許可が不要とされる要件
管理行為、軽易な行為(※4)、非常災害のため応急措置として行なう行為、都市計画事業の施行として行なう行為については、建築の許可が不要である(都市計画法第53条第1項)。

5)事業予定地について
4種類の市街地開発事業の施行区域内の土地はすべて「事業予定地」と呼ばれる(都市計画法第55条第1項)(※5)。この事業予定地では、上記3)の要件を満たす建築であっても不許可となる場合がある(詳しくは事業予定地内の制限へ)。

6)施行予定者が定められている場合について
市街地開発事業の都市計画において「施行予定者」が定められている場合には、さらに厳しい制限が課せられる(詳しくは市街地開発事業等予定区域の区域内の制限へ)。


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