不動産用語集


不動産用語集
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国土利用計画

 【こくどりようけいかく】

 国土利用計画法にしたがって策定される、国土利用に関する最も基本的な計画。全国・都道府県・市町村の3段階があり、全国計画は閣議決定されることとされている(国土利用計画法第5条)。


国土利用計画法

 【こくどりようけいかくほう】

 全国的に地価高騰が波及した昭和49年に、土地の投機的な取引を排除することを目的として制定された法律。
この法律に基づいて、国土利用計画、土地利用基本計画などが策定されている(国土利用計画法第4条〜第9条)。
また土地の投機的取引の規制のために、知事には規制区域・注視区域・監視区域を指定する権限が与えられている。


国宝

 【こくほう】

 重要文化財のうち世界文化の見地から見て価値の高いものとして文部科学大臣に指定され、官報に告示されたものを「国宝」という(文化財保護法第27条第2項、第28条)。

国宝は建造物と美術工芸品に区分される。建造物は209件、美術工芸品は845件が国宝に指定されている(平成12年4月現在)。


国立公園

 【こくりつこうえん】

 環境大臣はわが国の風景を代表する傑出した自然の風景地(海中を含む)を「国立公園」に指定することができる(自然公園法第10条)。
「国立公園」に指定されると、建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、海底の形状変更、土石採取、特別地区内の河川湖沼の水位・水量に影響をおよぼすような行為、広告物の掲出をする場合には、30日以上前に環境大臣へ届出をすることが必要となる(自然公園法第20条)。

また「国立公園」の中に特別地域が設けられることがある。
この「特別地域」では建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、海底の形状変更、土石採取、大臣の指定する湖沼・湿原の周囲1キロ以内で排水設備を設けての汚水や廃水の排出、大臣の指定する原野山林等での車・馬・動力船の使用と航空機の着陸、大臣の指定する高山植物の採取、広告物の掲出、建築物・工作物等の色彩変更については環境大臣の許可が必要である(自然公園法第17条)。


戸境壁

 【こざかいへき】

 マンションやアパートなどの集合住宅で、各住戸を区切る壁のこと。界壁ともいう。防火や遮音などの性能が求められる。


固定資産課税台帳

 【こていしさんかぜいだいちょう】

 固定資産税の課税対象となる土地・家屋について、次の事項等を記載した帳簿のことである。

1)土地・家屋の所有者の氏名・住所
2)土地・家屋の属性(土地の地番・地目・地積、家屋の家屋番号・構造・床面積など)
3)宅地の区分(小規模住宅用地、一般住宅用地、住宅用地以外の宅地)
4)土地・家屋の固定資産税評価額
5)土地・家屋の固定資産税課税標準額
6)土地・家屋の固定資産税額

この固定資産課税台帳には、毎年一定期間の「縦覧期間」が設けられている。この縦覧期間内において、納税義務者、同居の家族及び納税義務者からの委任をうけた代理人は、この固定資産課税台帳を市町村の役所で縦覧することができる。

ただし縦覧できる部分は、固定資産課税台帳の中の自己の資産に関する部分に限定されており、他の資産に関する部分を見ることはできないとされている。

しかしながら平成15年度からはこうした固定資産課税台帳の縦覧制度が大幅に見直され、自己の所有しない他の資産に関する情報も見ることができるようになる。


固定資産課税台帳の縦覧制度

 【こていしさんかぜいだいちょうのじゅうらんせいど】

 固定資産課税台帳は、固定資産税の納税義務者や固定資産税評価額などを記載した帳簿である。
この固定資産課税台帳は、平成14年度までは毎年3月(自治体によっては4月)に縦覧期間が設けられており、市町村の担当窓口において、固定資産課税台帳の記載事項を確認することができるという制度が存在した。

しかしこの平成14年度までの縦覧制度においては、実際に縦覧することができるのは、納税義務者、同居の家族および納税義務者からの委任をうけた代理人のみに限定されていた。
さらに縦覧できる部分は、固定資産課税台帳の中の「自己の資産に関する部分」に限定されており、「他の資産に関する部分」を見ることはできないとされていた。

こうした問題点を解消するために、平成14年に地方税法が改正され、平成15年からは次のような新しい「固定資産課税台帳の縦覧制度」が実施されることが決定している。
平成15年から実施される新しい縦覧制度の概要は次のとおりである。

1)縦覧の範囲
自己の資産だけでなく、他の資産についても縦覧可能とする。この目的のために新たに「縦覧帳簿」を整備する。

2)縦覧帳簿の記載事項
新たに整備される「縦覧帳簿」には、資産相互の固定資産税評価額の比較を可能とするために「資産の所在地」と「固定資産税評価額」が登載される。ただし納税義務者の氏名等は登載されない。

3)縦覧期間の拡大
縦覧期間を「4月20日」または「その年度の最初の納期限の日」のどちらか遅い日までとする。

4)固定資産評価審査委員会への不服審査申出期間の拡大
納税通知書の交付を受けた日の後60日まで、固定資産税評価額に関する不服審査を申し出ることができることとする。

5)借地人・借家人による閲覧制度の創設
従来は固定資産課税台帳の記載事項を見ることができるのは、納税義務者本人等に限定されていたが、平成15年からは「借地人及び借家人」が、その借地・借家に関する部分について、固定資産課税台帳の閲覧をすることができるようになる。


固定資産税

 【こていしさんぜい】

 毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。
不動産の所在地の市町村が課税の主体となるので、実際の徴収事務は市町村の税務担当部署が行なう。

固定資産税の納付方法については、年度初めに市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付することとされている(ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能である)。

固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。
ただし一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。また住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1又は3分の1に圧縮されている。

固定資産税は毎年1月1日において、固定資産課台帳に所有者として登録されている者に課税される。
従って年の途中で不動産の売買が行なわれて、所有者が変わった場合であっても、納税義務者は元の所有者となる。こうした場合には不動産売買契約書において、その年度分の固定資産税額の一部を新所有者が負担するという特約を設けることが多い。


固定資産税額の据え置き

 【こていしさんぜいがくのすえおき】

 土地の固定資産税額については、3年に1度の土地の固定資産税評価額の評価替えによって税負担が急増することがないように、固定資産税額がなだらかに上昇するための仕組みとして負担調整率が設けられている。

しかしながら近年地価が下落し、固定資産税の負担感が増していることから、総務省では負担水準が高い場合や、固定資産税評価額の下落率が全国平均以上である場合には、今年度の土地の固定資産税額を前年度と同一の税額に据え置くという措置を平成12年度から導入している。

平成14年度においては具体的には次の1)および 2)のとおりである。

1)負担水準が高い土地に関する税額の据え置き

ア:住宅用地の負担水準が80%以上のとき税額を据え置く。
イ:住宅用地以外の宅地の負担水準が60%以上70%以下のとき税額を据え置く。


2)固定資産税評価額の下落率が全国平均以上である場合の税額の据え置き

ア:小規模住宅用地(注1)について
負担水準が55%以上かつ下落率(注4)が12%以上であるとき税額を据え置く。
イ:一般住宅用地(注2)について
負担水準が50%以上かつ下落率(注4)が12%以上であるとき税額を据え置く。
ウ:住宅用地以外の宅地(注3)について
負担水準が45%以上かつ下落率(注4)が12%以上であるとき税額を据え置く。


注1:地積が200平方メートル以下の部分の住宅用地のこと。
注2:地積が200平方メートルを超える部分の住宅用地のこと。
注3:具体的には、事務所、店舗、工場、駐車場などの用地のこと。
注4:平成14年度の固定資産税評価額を平成9年度の固定資産税評価額と比較した場合の下落率のこと。


固定資産税の引き下げ

 【こていしさんぜいがくのひきさげ】

 土地の固定資産税額については、固定資産税額がなだらかに上昇する仕組みとして負担調整率が設けられている。

しかしながら近年地価が下落し、固定資産税の負担感が増していることから、総務省では負担水準が高い場合等には、今年度の土地の固定資産税額を前年度と同一に据え置くという措置を平成12年度から導入している(詳しくは「固定資産税額の据え置き」参照)。

それだけでなく、特に負担感が高いと言われている「住宅用地以外の宅地」(具体的には事務所・店舗・工場などの用地)については、「固定資産税額の引き下げ」の措置が平成12年度から講じられている。

平成14年度におけるこの「固定資産税額の引き下げ」の概要は次のとおりである。

1)「住宅用地以外の宅地」であることを要件とする。
2) 負担水準が70%を超えることを要件とする。
3) 上記1)と2)を満たす場合に、今年度の負担水準が70%となるように、固定資産税額を13年度よりも引き下げる。


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