不動産用語集


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公図

 【こうず】

 旧土地台帳法施行細則2条1項の規定により、登記所が保管している土地台帳付属地図の一般的呼称である。公図は、旧土地台帳法の廃止によりその法的根拠が失われたが、不動産登記法17条所定の地図が整備されるまでの暫定的措置として登記所に保管され、この地図に準ずる図面として取り扱うこととされており(不動産登記事務取扱手続準則29条)、登記所で一般の閲覧に供されている。公図は、各筆の土地の位置、形状、地番を公証するものとして事実上重要な機能を有しており、道路付きや隣地境界の関係を知る手だてにもなるが、前記のとおり公図には法律上の効力もなく、必ずしも現地を正しく反映していないものがあるので、公図を無条件に信頼するのは危険である。
なお、地租(固定資産税)が国税から地方税に変更になった際、土地台帳およびその付属地図が市町村に引き渡されたため、市町村役場にも公図が備え付けられており、市町村役場においても建築確認に必要な地図とともに交付の申請および閲覧をすることができる。


公図

 【こうず】

 登記所(法務局出張所などのこと)に備え付けられている地図であって、土地が一筆ごとに書かれており、土地の形状や隣接地との位置関係が一目でわかるように作られたもの。登記所で閲覧し、写しを取ることができる。

公図が着色されている場合には、各色が次のような意味である。
赤:道路、 青:水路、 黄色:田、 薄茶色:畑、 黄緑色:原野


公図の信頼性

 【こうずのしんらいせい】

 公図は本来、明治初期に行なわれた租税徴収のための簡易な土地測量図が原型になっていると言われている。その後明治25年に「土地台帳付属地図」という名称が付けられ、それ以降、登記所が保管してきた。従って現在でも、公図の正式名称は「土地台帳付属地図」である。
このような歴史から分かるように、名前は「おおやけの地図」であっても、実際には明治時代の未熟な測量技術で作成された「土地台帳付属地図」をそのまま使用しているので、土地の形状や土地同士の位置関係が誤っていることが少なくない。

そこで政府は正しい土地の地図を作成するために、昭和26年以降、国土調査法にもとづいて全国各地で「地籍調査」を実施している。この地籍調査は土地の形状や土地同士の位置関係を最新の技術で測量する調査であり、こうして作られた正確な地図は登記所に送付され、これも「公図」として一般に閲覧されている。

従って、一口に「公図」と言っても、明治時代に作られた不正確なものと、昭和26年以降に作られた極めて正確なものという2種類が存在していることになる。
しかも、地籍調査は都道府県や市町村が主導して行なっているが、市街地では調査が非常に困難であるため、市街地での地積調査は現在でもほとんど進行していない。このため、市街地を管轄する登記所には、明治時代に作られた不正確な公図が備え付けられていることが非常に多いのである。

このため、土地の売買にあたっては公図のみを信頼するべきではないと言われている。
ちなみに昭和34年以降は、土地の表示登記や分筆登記を申請する際に、「地積測量図」の添付が義務化されたので、もし対象となる土地に「地積測量図」が既に存在しているのならば、この「地積測量図」を登記所で閲覧することが望ましい。


公正証書

 【こうせいしょうしょ】

 個人や法人からの嘱託により、公証人が公証役場で作成する契約書・合意書などのことをいう。

公正証書の内容としては、不動産売買契約、不動産賃貸借契約、金銭消費貸借契約、遺言などが一般的であるが、公序良俗に反しない限り、どのような契約や合意であっても公正証書にすることが可能である。

公正証書を作成するには、当事者全員(または委任状を持参した代理人)が公証役場に出頭し、公証人に案文を提出し、公証人が公正証書を作成し、当事者全員に読み聞かせ、当事者全員が署名捺印するという手続を踏む。
このため、文書の内容に関して後日裁判になった場合でも、文書の内容が真実であることが非常に強く推定されるので、公正証書に記載された内容がそのまま裁判で証拠になるというメリットがある(これを「証拠力」という)。

また、金銭消費貸借契約に関しては、債務者が一定の事情が発生したときには直ちに強制執行に服するという旨の陳述(これを「執行認諾約款」という)が記載されている場合には、この公正証書は裁判所の確定判決と同等の効力を持つこととされている。

このため、「約束の支払い期日までに債務者が債務を返済しない場合には債務者及び連帯保証人はただちに強制執行を受けても何ら異議はない」という旨の執行認諾約款のある公正証書が存在すれば、裁判を経ないで、ただちに債務者と連帯保証人の財産に対して強制執行を開始することができるというメリットがある。

このような強い効力を持つ公正証書であるが、その作成手数料は低額であり、利用しやすい制度となっている。


公正証書の作成手数料

 【こうせいしょうしょのさくせいてすうりょう】

 目的の価額100万円まで:手数料5,000円
目的の価額200万円まで:手数料7,000円
目的の価額500万円まで:手数料11,000円
目的の価額1,000万円まで:手数料17,000円
目的の価額3,000万円まで:手数料23,000円
目的の価額5,000万円まで:手数料29,000円
目的の価額1億円まで:手数料43,000円

注1)金銭消費貸借契約書は、貸借金額が目的の価額になる。
注2)売買契約書は、売買価格の2倍が目的の価額になる。
注3)賃貸借契約書は、賃料に賃貸借期間を掛けた額を2倍したものが目的の価額になる。
注4)目的の価額を算定することができないときは、500万円と見なして算定。


厚生地区

 【こうせいちく】

 特別用途地区のひとつ。
医療機関や社会福祉施設の周囲において、好ましくない業種(例えばパチンコ店や風俗店など)の進出を規制するという地区である。

市町村が指定する地区であり、建築規制の内容は市町村ごとの条例で定められる(建築基準法第49条)。
従って厚生地区の詳細を知りたい場合には、市区町村役所の建築確認担当部署に問い合わせる必要がある。


更正登記

 【こうせいとうき】

 不動産登記において、登記された時点ですでに誤りがある場合に、当事者が申請して、または登記官が職権で、登記を訂正することができる。これを「更正登記」という。

不動産登記法第67条(平成17年3月7日施行)では、登記に錯誤または遺漏があることを登記官が発見した場合には、登記官はすぐに登記名義人にその旨を通知しなければならない。このような仕組みにより、当事者が更正登記を申請するよう促す制度となっている。

また、同じく、不動産登記法第67条(平成17年3月7日施行)では、錯誤または遺漏が「登記官の過誤」によるものであるときは、当事者の申請がなくとも、登記官が職権で更正しなければならないとしている。
ただしこの職権更正では、登記上の利害関係のある第三者(例えば所有権移転登記の更正における抵当権者)がいる場合には、登記官はその第三者の承諾を得なければならない。


構成部分

 【こうせいぶぶん】

 ある物の部分を構成する物を構成部分という。
例えば、土砂は土地の構成部分であり、屋根は建物の構成部分である。
また定着物は土地の構成部分であるとされている。


高層住居誘導地区

 【こうそうじゅうきょゆうどうちく】

 都市計画法第8条に列挙されている地域・地区のひとつ。
容積率の限度が400%と定められている用途地域の中において、建築物の用途を「住宅」としたときには容積率の限度を最高で600%にまで拡大するという地区。

容積率のボーナスを与えることによって、人口が減少しつつある都心において高層住宅の建設を促進し、都心に人を呼び戻そうとする制度である。

この高層住居誘導地区において、容積率のボーナスを受けるには、建築物の延べ床面積の3分の2以上を住宅とし、また敷地面積の下限が設けられているときはその下限より大きな敷地を確保する必要がある(都市計画法第9条第15項)。


構造耐力

 【こうぞうたいりょく】

 建築物には、自重(建築物そのものの重さ)、積載荷重(人間・家具・設備の重さ)、積雪という垂直方向の力がかかり、また地震力・風圧力という水平方向の力がかかる。
これらの垂直方向・水平方向の力に対して、建築物が垂直方向の力を支え、水平方向の力による変形に対抗することができるということを「構造耐力」と呼んでいる。

また特に水平方向の力による変形に対抗することができるということを「水平耐力」と呼んでいる。
この水平耐力を備えるように筋かいを入れ、または構造用合板などを張った壁は「耐力壁」と呼ばれている。

建築基準法では、すべての建築物が十分な構造耐力を備えるように、詳しい技術的な基準を設けている(建築基準法第20条第1号、建築基準法施行令第36条から第80条の2まで)
また木造三階建てなどの建築物については十分な構造耐力を持つことをチェックするために、設計段階で構造計算を行なうことを義務付けている(建築基準法第20条第2号、建築基準法施行令第81条から第99条まで)。


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