不動産用語集


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建築構造

 【けんちくこうぞう】

 「荷重や外力に対抗するために必要な部分の組合せ」のことである。
端的に言えば、建築構造とは「建物の骨組」のこと。


建築主事

 【けんちくしゅじ 】

 建築確認を行なう権限を持つ、地方公務員のこと。
建築主事となるには、一定の資格検定に合格しなければならない。
その後、国土交通大臣の登録を受け、知事または市町村長の任命を受けることが必要である。

都道府県には必ず建築主事が置かれる。また政令で定める人口25万人以上の市でも、建築主事が必ず置かれる。それ以外の市町村では任意で建築主事を置くことができる(建築基準法第4条)。


建築条件付き土地

 【けんちくじょうけんつきとち】

 建て売りといえば、土地とそこに立つ住宅がセットで販売されるものだが、建築条件付き土地の場合は、売り建てともいうように、土地を売るに当たって、一定期間内に特定の建設会社(土地の売り主とその子会社、および販売代理人となる宅建取引業を併営する建設業者)と建築請負契約を結ぶことを条件にしている。指定期間内に建築請負契約が締結されない場合は、契約は白紙解除となり、預かり金などは全額返還される。


建築審査会

 【けんちくしんさかい】

 建築主事を置いている市町村と都道府県にのみ設置される、5人または7人の委員で構成される組織。建築審査会は、特定行政庁が建築基準法に関わる許可を与える場合に、特定行政庁に同意を与える等の権限を持っている。


建築物

 【けんちくぶつ】

 建築基準法では「建築物」という言葉を次のように定義している(建築基準法2条1号)。
これによれば建築物とは、およそ次のようなものである。

1)屋根と柱または壁を有するもの
2)上記に付属する門や塀
3)以上のものに設けられる建築設備

上記1)は「屋根+柱」「屋根+壁」「屋根+壁+柱」のどれでも建築物になるという意味である。
なお、地下街に設ける店舗、高架下に設ける店舗も「建築物」に含まれる。


建築面積

 【けんちくめんせき】

 いわゆる「建坪(たてつぼ)」のこと。
建築物の柱・壁の中心線で囲まれた部分の水平投影面積を指している。
ただし1メートル以上突き出たひさしや軒等がある場合には、そのひさし、軒等の先端から1メートル後退した線までの部分のみを建築面積に算入することとなっている。


減歩

 【げんぷ】

 土地区画整理事業では、道路を拡充し、公園を整備することによって、良好な街並が造られる。こうした道路や公園の整備改善のためには、新しい用地が必要である。
この新しい用地を生み出すための手法が「減歩(げんぷ)」である。
具体的には、土地区画整理を行なう区域における各宅地の所有者から、一定の割合で宅地を供出してもらい(これを減歩という)、この供出された土地を道路用地や公園用地とするのである。
その結果、各宅地の面積は削減されるが、良好な街並が造られたことによって、宅地の価値は増大することとなる。


建ぺい率

 【けんぺいりつ】

 建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が、下の表のように制限されている(建基法53条)。


建ぺい率

 【けんぺいりつ】

 建築面積を敷地面積で割った値のこと。
例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の建築面積が50平方メートルならば、この住宅の建ぺい率は50%ということになる。

建築する建物の建ぺい率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。


顕名

 【けんめい】

 代理人が「本人のために代理行為を行なう」ことを示すことを顕名という。例えば契約を締結する場合に「Aの代理人であるB」として署名することが顕名に該当する。顕名とは「名をあらわす」という意味である。
代理の本質については顕名説と代理権説が対立しているが、通説である代理権説に立つ時は、顕名は代理の本質的要素ではないので、仮に顕名がなくとも代理権は有効に成立すると解釈されている(詳しくは他人効へ)。顕名については次のようないくつかの問題がある。

1)顕名の本質について
民法第100条が顕名を必要としている根拠は、取引の相手方に本人が誰であるかを明示することにより、取引の安全を確保しようとする趣旨である。(代理権説の立場から)

2)顕名がまったくない場合について
例えばAの代理人であるBが、相手方Cとの間で売買契約を締結するとき、うっかりして契約書に「B」とだけ署名した場合には、原則としてその契約はBが自分のために行なったものとみなされる(民法第100条本文)。
ただし前後の事情から見て、BがAの代理人であることが明らかである場合には、たとえ契約書に「B」とだけ署名したとしても、BはAの代理人として有効に顕名をしたものとされる(民法第100条但書)。これは相手方Cの取引安全を害する可能性がないからである。

3)本人の名前を直接表示した場合について
例えばAの代理人であるBが、相手方Cとの間で売買契約を締結するとき、うっかりして契約書に「A」とだけ署名した場合については、有効な顕名がないことになる。
この場合には民法に明文がないので問題であるが、判例は、前後の事情から代理人であることが明らかであるならば有効な代理行為として成立するとしている。
相手方Cにとっては、仮に代理人Bが本人Aであると誤信していた(人違いをしていた)としても、取引相手がAであるならば契約を行なってよいとの判断のもとに契約したのであるから、実質上の支障はない。よってCの取引安全の面からも支障がないこととなる。


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