不動産用語集


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減損会計

 【げんそんかいけい】

 主に固定資産を評価するための会計手法のことであり、国際会計基準において採用されている世界共通の会計手法のこと。

国際会計基準委員会は、固定資産の評価基準として減損会計を導入することを1998年6月に「国際会計基準第36号」として正式決定している(「国際会計基準」参照)。

これを受けてわが国では、金融庁の審議会である「企業会計審議会」が1999年10月から審議を開始し、2002年8月には同審議会より「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」が公表された。
この意見書によりわが国でも減損会計を上場企業に適用することがほぼ決定されたので、今後証券取引法(財務諸表規則)が改正される予定であり、上場企業については2005年度から完全実施(2003年度-2003年度3月期-から各上場企業の任意により早期実施)される見込みである。

減損会計とは、決算日における土地・建物等の固定資産の価額を測定する際に、当該資産が生み出すキャッシュの総額(過去に既に獲得したキャッシュと将来獲得するであろうキャッシュの両方を含む)が、その資産の帳簿価額(取得価額から減価償却累計額を控除した残額のこと)よりも低くなった場合には、その資産の帳簿価額を、臨時的に引き下げる、という会計基準のことである。

従って、例えば土地の鑑定評価額が下がったから貸借対照表における土地の価額を切り下げるという単純な時価評価ではなく、あくまでその固定資産の使用目的から推測されるキャッシュの獲得予定額との比較において、固定資産を再評価するという考え方を指している。このように減損会計は従来のわが国ではあまり馴染みのない概念であるが、欧州では古くから使用されてきた概念であり、すでに国際会計基準の一部となっている。

日本では減損会計が2005年度から完全導入される予定であるので、上場企業では、再評価によって帳簿価額の切り下げを余儀なくされるような土地・建物を早期に売却し、財務体質を早期に健全化する動きが進行しつつある。そのため減損会計の導入は、不動産市場における供給要因となることが予想される。

なお、固定資産のうち、主に賃貸収益獲得を目的とする賃貸ビル・賃貸マンションなどの不動産や遊休地にも、減損会計が適用される予定である(「投資不動産」参照)。


現存利益

 【げんぞんりえき】

 正当な理由がないのに財産的利得を受け、これによって他人に財産上の損失を与えた場合には、利得を受けた者はその利得を返還する義務を負う(これを不当利得返還義務という)。
この場合において、利得を受けた者が善意のとき(すなわち正当な理由がないことを知らなかったとき)は、利得を受けた者は、利得が現に存在する範囲内で返還すればよいとされている。これを現存利益の返還義務と呼んでいる(民法第703条)。

具体的には、財産を遊興費で浪費してしまった場合にはその浪費分を差し引いた残額が現存利益である。ただし財産を生活費に消費した場合や、財産で借金を返済した場合には、それにより自分の財産の減少を免れているので、生活費や借金返済を差し引かない金額が現存利益となる。


建築

 【けんちく】

 「建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転すること」と定義されている(建築基準法2条13号)。 


建築確認

 【けんちくかくにん】

 建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その計画が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合するものであることについて、建築主事の「確認」を受けなければならない。建築確認申請を受けなければならないのは、
(1)特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合(建基法6条1項1号〜3号)、
(2)都市計画区域(都道府県知事が指定する区域を除く)内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合である(同条1項4号)。


建築確認

 【けんちくかくにん】

 建築主は、建築物の建築等をする場合には、工事着手前に、建築計画が法規に適合していることの確認を建築主事から受けることが原則として必要である。

この建築主事が行なう確認のことを「建築確認」と呼んでいる。名称こそ「確認」であるが、これを取得しなければ建築は不可能であるので、実質的には“許可”に近いものと考えることができる。

建築確認を申請する必要があるのはおおよそ次の場合である。

1)特殊建築物であって、その特殊な用途に供する床面積が100平方メートルを超えるものについて、建築・大規模の修繕・大規模の模様替・用途の変更のいずれかを行なおうとする場合(ただし10平方メートル以下の増築または改築をする場合を除く)

2)大規模建築物について、建築・大規模の修繕・大規模の模様替のいずれかを行なおうとする場合(ただし10平方メートル以下の増築または改築をする場合を除く)

3)「防火地域または準防火地域」以外で、一般建築物を建築しようとする場合(ただし10平方メートル以下の増築又は改築をする場合を除く)

4)「防火地域または準防火地域」において、一般建築物を建築しようとする場合(この場合は10平方メートル以下の増築又は改築であっても申請が必要)


建築確認(手続の流れ)

 【けんちくかくにん(てつづきのながれ)】

 建築主事は、建築確認の申請を受理してから、一般建築物については7日以内に確認を行い、建築主に文書(これを確認済証という)にて通知することとされている(建築基準法第6条第4項)。

また、特殊建築物または大規模建築物については上記の期間は21日以内とされている(建築基準法第6条第4項)。

ただし建築計画が法令に適合しないと認めたときは、確認は行なわれず、その適合しない理由を記載した通知書が交付される。

なお、上記の7日(または21日)の期限を過ぎても、何らの通知も行なわれない場合であっても、建築主は工事に着手することはできない。

建築主事の事務が大量で、人員が少ないため、実際には建築確認が通知されるまでに7日(または21日)を超えて、1ヵ月以上の期間を要するケースもよくみられる。


建築基準法

 【けんちくきじゅんほう】

 建築物の構造等に関する最低の基準を定める法律(建築基準法第1条)。

主に次のような内容から構成されている。

1)建築の手続(建築確認、中間検査、工事完了検査など)(法第4条から第18条)
2)建築物の敷地、構造および建築設備の基準(法第19条から第41条)
3)都市計画区域等における建築物の敷地、構造及び建築設備の基準(法第41条の2から第68条の26)


建築協定

 【けんちくきょうてい】

 土地所有者および借地権者が、建基法の定めるところにより締結する建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準についての協定をいう。住宅地としての環境、または商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善することを目的としている(建基法69条)。建築協定を締結しようとする土地所有者等は、その全員の合意により、協定の目的となっている土地の区域、建築物に関する基準、協定の有効期間、および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成し、特定行政庁の許可を受けなければならない(同法70条)。


建築協定

 【けんちくきょうてい】

 敷地や建築物に関する民間の協定であって、特定行政庁(知事・市長など)の認可を受けたもののこと。

1)建築協定の意義
建築協定では、ある地域の土地所有者等の全員が合意することにより、「敷地の最低面積」「敷地境界線からの外壁の後退距離の最低限度」「建築物の耐火性」「建築物の用途」「建築物の階数」「建築物の色彩や意匠」「設備の設置場所」などを非常にきめ細かく規制し、統一することができる。このため建築協定により統一的な良好な街並みが形成され、環境が保全されるというメリットがある。

同じようなきめ細かい法的規制である地区計画は、都市計画の決定手続を経なければならないのに対して、建築協定は住民の合意という比較的簡便な手続で設定できる点も特徴である。

なお、「一人協定」の制度が新設されてからは、宅地分譲業者などが建築協定を最初に設置できるようになったため、さらに使いやすくなっている。平成8年には建築協定に不参加のエリアも事後的に協定に参加するための簡便な手続として「建築協定区域隣接地」の制度が導入されている。

2)建築協定を設定する手続
建築協定は、その地域内の土地所有者と借地権者の全員の合意により協定書を作成して、公開による意見聴取を経て、特定行政庁の認可を受けることにより成立する(建築基準法第69条、第73条)。特定行政庁は、一定の基準に協定の内容が適合する場合には、必ず認可しなければならない(同法第73条第1項)。
ただし借地権の目的となっている土地(いわゆる底地)については、その土地の所有者(いわゆる底地権者)の合意は不要とされている(同法第70条第3項)。建築協定の内容が建築物の借主に関係するときは建築物の借主も合意に参加しなければならない(同法第77条)。
なお建築協定を設定する前提として、市町村が建築協定の制定に関する条例を設けていることが必要である(同法第69条)。

3)建築協定書の内容
建築協定書には「建築協定区域」「建築物に関する基準」「建築協定の有効期間」「建築協定違反があった場合の措置」を必ず記載しなければならない(同法第70条1項)。

4)建築協定の効力
特定行政庁が認可の公告をした場合、その公告の日以後に土地所有者・借地権者となった者についても効力がある(同法第75条)。ただし合意していない底地権者から底地権を引き継いだ者には効力がない(同法第70条第3項)。

5)一人協定
土地所有者が1人(借地権者もいない)であるとき、その唯一の土地所有者が特定行政庁の認可を受けることにより、建築協定を定めることができる(同法第76条の3第1項)。この認可を受けた建築協定は3年以内にその土地に2人以上の土地の所有者等が存することとなった時から通常の建築協定となる(76条の3第5項)。この規定により、例えば宅地分譲業者が分譲前に建築協定を設定して、その後で宅地分譲することが可能とされている。

6)建築協定区域隣接地からの参加
「建築協定区域」に隣接する土地であって、建築協定区域内の土地所有者・借地権者が建築協定への将来的な参加を希望するような隣接する土地については、建築協定書において「建築協定区域隣接地」として定めることができる(同法第70条第2項)。
このような「建築協定区域隣接地」の区域内の土地所有者・借地権者は、全員の合意により、いつでも建築協定に加わることができる。建築協定に加わる意思表示をした「建築協定区域隣接地」は、「建築協定区域」の一部となる(75条の2第2項・3項)。

7)建築協定の変更と廃止
建築協定を変更するには、合意した土地所有者・借地権者の全員の同意が必要。建築協定を廃止するには、合意した土地所有者・借地権者の過半数の合意が必要。変更も廃止も、特定行政庁の認可を受けなければならない(同法第74条・第76条)。


建築許可

 【けんちくきょか】

 市街化調整区域は、原則的に市街化を抑制する区域であるので、たとえ規模の小さな開発行為であっても、開発行為を行なうには原則的に開発許可が必要とされており(都市計画法第29条)、開発許可を受けるための基準は非常に厳しく設定されている(都市計画法第34条)。

それだけでなく、市街化調整区域では、開発許可を取得していない土地では、原則的に建築(改築や用途変更を含む)を行なうことができないとされている(都市計画法第43条)。
ただし、市街化調整区域における開発許可を取得していない土地であっても、建築の許可を受ければ、建築が可能となる(都市計画法第43条)。

このような市街化調整区域における建築の許可のことを「建築許可」と呼ぶ。

つまり、宅地造成や土地造成をしなくてもよい土地(例えば、すでに宅地になっている土地)では、開発許可を経る必要がないので、この建築許可を経由させることによって、市街化調整区域での建築行為を厳しく監視しているのである。

この建築許可を受けることができるのは次の建築物等である(都市計画法施行令第36条)。

1)都市計画法第34条第1号から第34条第8号の2までに該当する建築物等(日常生活のため必要な小売店舗等(第1号)、鉱物資源や観光資源を利用する建築物(第2号)、農林水産物の加工等のための建築物等(第4号)など)
2)周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行なうことが困難または著しく不適当と認められる建築物等であって、都道府県等の開発審査会が同意したもの(都市計画法施行令第36条第1項第3号ハ)。


なお次の4種類の建築物等はそもそも建築許可が不要とされている。

1)ゴルフコース、1ha以上の運動場、1ha以上の墓地等
2)農林漁業者の住宅、農林漁業用建築物
3)市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗等(延べ床面積が50平方メートル以下)
4)鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法による学校(大学、専修学校および各種学校を除く)、公民館等、公益上必要な建築物


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