不動産用語集


不動産用語集
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原位置での浄化による土壌汚染の除去

 【げんいちでのじょうかによるどじょうおせんのじょきょ】

 汚染土壌について、地下水汚染を経由した健康被害の恐れがある場合、または土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置のひとつ。
汚染土壌がその場所にある状態で、抽出・分解その他の方法により、当該土壌中から特定有害物質を除去することである。


原位置封じ込め

 【げんいちふうじこめ】

 汚染土壌について、地下水汚染を経由した健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置のひとつ。

汚染土壌が存在する区域の側面に、不透水層のうち最も浅い位置にあるものの深さまで地下水の浸出の防止のための構造物を設置し、汚染された地下水の流出を防止することである。

具体的には、鋼矢板などの遮水壁を土中に垂直に打ち込み、汚染土壌のある区域を遮水壁で囲いこむ。この囲んだ範囲の上部を、厚さ10センチメートル以上のコンクリート、または厚さ3センチメートル以上のアスファルトにより水平に覆い、当該範囲の上面から雨水が浸透しないようにする。
なお、遮水壁の内部において地下水の上昇がないことを事後的に確認し、上部のコンクリート等の雨水の遮断が十分かどうかを検証する必要がある。

さらに、上部の利用用途によりコンクリート等の上面をさらに覆土する必要がある。


原位置不溶化

 【げんいちふようか】

 汚染土壌について、地下水汚染を経由した健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置のひとつ。
汚染土壌を、当該土地から掘削することなく、特定有害物質が水に溶出しないように性状を変更することである。

原位置不溶化は、汚染土壌がその場所にある状態で不溶化により法定基準以下の土壌とするものであるが、法定基準に適合する状態となっただけであって特定有害物質が除去されているわけではない。従って「汚染土壌の掘削による土壌汚染の除去」には該当しない。

また、シートによる覆い、覆土、舗装等、地表面からの飛散等の防止のため何らかの措置が必要となる。


原価法

 【げんかほう】

 不動産鑑定評価において、不動産の再調達原価をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のこと。

原価法では、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行なって対象不動産の試算価格を求める。この原価法による試算価格は「積算価格」と呼ばれる。

原価法は、対象不動産が「建物」または「建物及びその敷地」である場合に、再調達原価の把握と減価修正を適切に行なうことができるときに有効である。
また対象不動産が「土地のみ」である場合においても、最近造成された造成地などのように再調達原価を適切に求めることができるときはこの原価法を適用することができる。
この場合において、対象不動産が現に存在するものでないときは、価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができるものとする。


玄関テラス

 【げんかんてらす】

 外廊下から玄関扉までの間に造られた、植栽などが設置されている空間のこと。


権限踰越の表見代理

 【けんげんゆえつのひょうけんだいり】

 表見代理とは、本人に何らかの落ち度(帰責要因)があることを基礎として、その帰責要因をもとに無権代理人が真実の代理人であるかのような外観が作出され、その外観を信頼して取引に入った相手方を保護するという制度である。
表見代理には、代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限踰越の表見代理という3種類がある。

権限踰越の表見代理(民法第112条)とは、代理人が本人から与えられた基本権限の範囲を超えて、基本権限外の行為をした場合に、相手方が基本権限内の行為であると信じ、そう信じることについて正当の理由があるときは、代理人と相手方との取引の効果を本人に帰属させるという制度である。

この権限踰越の表見代理(民法第112条)では、「基本権限」の意味について注意が必要である。
基本権限とは、私法上の法律行為(例えば土地の売却など)に関する代理権であるとされている。しかし、公法上の行為(例えば登記申請手続き)の代理権であっても、基本権限に該当する場合があり得る。
また事実行為の代行を委託したことが、基本権限に該当すると判断されるかどうかについては、判例は否定している(例えば投資契約の勧誘を委託された勧誘員は基本権限を持たない)。

また「相手方が権限内の行為であると信じ、そう信じることについて正当の理由がある」とは、判例によれば、「代理権の不存在について相手方が善意無過失である」と解釈されている。つまり判例上は、本人の過失は、正当の理由(すなわち相手方の善意・無過失)を判断するための材料にならないことに注意したい。
<ただし学説では本人の過失も含めて正当の理由を判断すべきであるという説が有力である。また判例も、本人に落ち度がある場合(例えば所有権移転登記に必要なすべての書類・委任状・実印等を代理人に所持させている場合など)には、相手方の善意・無過失が認定されやすいようであり、事実上本人の過失を考慮していると見ることもできる>


健康被害が生ずる恐れのある土地の調査

 【けんこうひがいがしょうずるおそれのあるとちのちょうさ 】

 土壌汚染対策法第3条および第4条では、特定有害物質による健康被害を防止するために、土地所有者等に対して土壌汚染状況調査の実施を義務付けている。
このうち同法第4条では、特定有害物質による土壌汚染により健康被害が生ずる恐れがあると知事が認めた場合には、土地所有者等に対し、土壌汚染状況調査を実施することを知事が命令することができると定めている。これを健康被害が生ずる恐れのある土地の調査という(同法第4条第1項)。
ここで重要なのは「土壌汚染により健康被害が生ずる恐れがあると知事が認めた場合」とは具体的にどのような場合を指すのか、ということである。
この点については、同法施行令第3条第1号のイ・ロ・ハにおいて、次のような場合が「知事が認めた場合」に該当すると規定している。(注:平成15年2月4日付環境省環境管理局水資源部長通達「土壌汚染対策法の施行について」を参考とした)

1)土壌汚染が明らかになっている土地であって、現に地下水の水質汚濁が生じているもの。
=これは「使用が廃止された有害物質使用特定施設の敷地等であって、土壌汚染が既に判明して都道府県に報告された土地であり、知事が毎年実施する地下水モニタリングによって地下水汚染が判明しているもの」を基本的に指している。(施行令第3条第1号イ)

2)土壌汚染が明らかになっている土地であって、地下水の水質汚濁が生じることが確実であるもの。
=これは「使用が廃止された有害物質使用特定施設の敷地等であって、土壌汚染が既に判明して都道府県に報告された土地であって、地下水モニタリング(測定回数3回以上かつ2年以上のモニタリング)によって濃度レベルが増加を続けており、次回のモニタリングでは法定基準に適合しなくなると認められるもの」を指している。(第1号イ)

3)土壌汚染のおそれのある土地であって、現に地下水の水質汚濁が生じているもの。
=これは「地下水モニタリングにもとづき、地下水の流動の状況や土地の履歴(有害物質使用特定施設の敷地であること等)を考慮して、地下水汚染の原因と推定される土壌汚染が存在する可能性が高い土地」を基本的に指している。(第1号ロ)

4)土壌汚染の恐れのある土地であって、かつ当該土地が人が立ち入ることができる土地であること。
=上記1)・2)・3)が地下水の観点からの汚染であるのに対して、この4)は関係者以外の人が当該土地に立ち入ることにより直接的に特定有害物質にさらされる危険があるケースを指している(第1号ハ)。

以上の1)から4)のいずれかに該当すれば、「土壌汚染により健康被害が生ずる恐れがあると知事が認めた場合」にあてはまるので、知事は土壌汚染状況調査を実施することを命令することができる。
ただし実際には、地下水モニタリングの実施地点は全国1万2千ヵ所に過ぎないので、地下水モニタリングを端緒として知事が土壌汚染状況調査を命令するケースはまれであると予想される。
なお、上記の1)、2)、3)に該当する土地であっても、汚染された地下水が人の飲用利用に供される可能性がない場合には、知事が土壌汚染状況調査を命令することはできない(土壌汚染対策法施行令第3条、同施行規則第17条)。

また、土壌汚染対策法第3条第1項の「有害物質使用特定施設に係る土地の調査」が行なわれるべきであるにかかわらず、土地所有者等が調査を実施しない場合には、知事は調査を命令することができる(同法第4条第1項)。


検索の抗弁権

 【けんさくのこうべんけん】

 保証人が「主債務者には取り立てが容易な財産がある」と立証した場合には、債権者は先にその主債務者の財産から取り立てをしなければならない。これを「検索の抗弁権」と呼んでいる(民法第453条)。

例えばAがBから100万円の借金をし、Aの友人であるCがその借金の保証人になったとしよう。このとき債権者Bが、保証人Cに対して100万円の債務を支払うように請求したとする。

その際に、保証人Cが「主債務者Aには強制執行が容易な銀行預金60万円がある」と証明し、保証人Cが検索の抗弁権を行使したならば、債権者Bはまず主債務者Aから60万円を取り立てなければならない(もし主債務者Aが取り立てに応じない場合には、その銀行預金に対して債権差押などを行なうべきである)。

また債権者が迅速な取り立てを怠ったために、取り立て可能であった金銭が取り立てできなくなった場合には、その責任は債権者が負う。例えば上記例で、債権者Bが取り立てを遅らせたために、他の債権者Dが60万円の銀行預金を取り立ててしまい、債権者Bは預金からの取り立てができなくなったとする。このとき保証人Cは、その金額を差し引いた40万円についてのみ保証債務を負うこととなる(民法第455条)。

このように検索の抗弁権は、債権者の立場を弱くするものである。なお連帯保証の場合には連帯保証人にはこの検索の抗弁権がないことに注意したい。


検査済証

 【けんさずみしょう】

 建築工事が完了した建築物について、建築主事等は、検査の申請を受理した日から7日以内に、当該建築物について工事完了検査を行なわなければならない。

この工事完了検査に合格した場合に、建築主事等が建築主に交付する書面が「検査済証」である。


現実贈与

 【げんじつぞうよ】

 贈与とは、当事者の一方がある財産権を相手方に無償で移転する意思を表示し、相手方がそれを受諾する意思を表示し、双方の意思が合致することによって成立する契約である(民法第549条)。

このような贈与が成立すると同時に、財産権移転が即時に履行されるような贈与のことを「現実贈与」という。

現実贈与も通常の贈与と同様の法規範が適用されるので、物に瑕疵や欠陥があった場合には贈与者の担保責任が適用される。また現実贈与は既に履行が終わった贈与であるから、あとで撤回することはできない。(詳しくは贈与の履行へ)


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