不動産用語集


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金属屋根

 【きんぞくやね】

 亜鉛メッキ鋼板(トタン)、スズメッキ鋼板(ブリキ)、アルミ、銅、ステンレス、チタンなどの金属板で葺(ふ)いた屋根のこと。


禁治産者

 【きんちさんしゃ】

 常に心神喪失の状態にあり、禁治産の宣告を受けた者のこと(旧民法第7条)。

平成12年に民法が改正・施行されたため、この禁治産者制度は成年被後見人制度へと移行した。(詳しくは「成年被後見人」へ)


近隣商業地域

 【きんりんしょうぎょうちいき】

 都市計画法(9条)で「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として80%である。
また容積率の限度は200%から400%の範囲内で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)
1)住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2)幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3)店舗(面積の制限なし)
4)事務所(面積の制限なし)
5)危険や環境悪化のおそれが少ない作業場面積が150平方メートル以下の工場
6)ホテル・旅館(面積の制限なし)
7)ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等(面積の制限なし)、客席が200平方メートル未満のミニシアター
8)自動車教習所(面積の制限なし)
9)倉庫業の倉庫

(建築できないもの)
1)上記に揚げたもの以外の工場
2)上記に揚げたもの以外の遊戯施設・風俗施設


区域区分

 【くいきくぶん】

 ひとつの都市計画区域を、市街化区域と市街化調整区域とに区分すること。

この「区域区分」は都市計画のひとつであるので、都市計画の決定手続に従って決定される。
また「区域区分」を決定する主体は、都道府県である(詳しくは都市計画の決定主体へ)。

区域区分については次の基準が定められている(都市計画法第7条、施行令第3条)
ア)都道府県は、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要がある時は、「区域区分」を定めることができる(従って区域区分を定めるか否かは原則的に都道府県の裁量である)。
イ)ただし都市計画区域が、「指定都市の区域、首都圏の既成市街地・近郊整備地帯、近畿圏の既成都市区域・近郊整備区域、中部圏の都市整備区域」の全部または一部を含む場合には、都道府県はかならず区域区分を定めなければならない。

なお、ある都市計画区域が区域区分されたとき、その都市計画区域は必ず市街化区域と市街化調整区域とに色分けされる。従って、区域区分がされた都市計画区域では、市街化区域にも市街化調整区域にも属していない土地は存在しないことになる。

また、上記イ)のような大都市地域以外については、ある都市計画区域について区域区分をするか否かは上記アの原則のとおり都道府県の裁量であるので、いまだ区域区分がされていない都市計画区域が存在する。このような都市計画区域は「区域区分が定められていない都市計画区域」または「非線引き区域」と呼ばれる。
(かつては「未線引き区域」とも呼ばれていたが平成12年の都市計画法の改正によりこの呼称は廃止された)


区域区分が定められていない都市計画区域

 【くいきくぶんがさだめられていないとしけいかくくいき】

 市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。

ひとつの都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分することを「区域区分」(または「線引き」)と呼ぶが、この「区域区分」がされていない都市計画区域が「区域区分が定められていない都市計画区域」である。

「区域区分が定められていない都市計画区域」は一般に「非線引き区域」とも呼ばれている。(かつては「未線引き区域」とも呼ばれていたが平成12年の都市計画法の改正によりこの呼称は廃止された)

1)趣旨
都市計画法第7条では、指定都市等では「区域区分」を必ず定めるよう規定しているので、「区域区分が定められていない都市計画区域」は指定都市等以外に存在している(詳しくは「区域区分」へ)。
「区域区分が定められていない都市計画区域」は市街化の圧力が弱い地域であるので、土地利用に関する規制が市街化区域より緩やかであり、開発許可の規制も緩やかである。

2)土地利用の規制について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、用途地域を定めることができるが、必ず用途地域を定めるわけではない。「区域区分が定められていない都市計画区域」の内部において用途地域が定められていない部分は「非線引き白地地域」と呼ばれることがある。なおこの「非線引き白地地域」では用途制限を課す目的で「特定用途制限地域」を設けることができる。

3)都市施設等について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、都市施設のうち少なくとも「道路、公園、下水道」を定めなければならない(都市計画法第13条第1項第11号)。
また市街地開発事業、促進区域を定めることも可能である(都市計画法第13条第1項第13号・第8号)。

4)開発許可について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では開発許可制度が適用される。ただし開発許可を受けるべき開発の面積は「3,000平方メートル以上」とされている。ちなみに市街化区域では開発許可を受けるべき開発の面積は「1,000平方メートル以上」である。

ただし市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに、都道府県・指定都市等の規則により、開発許可を受けるべき開発の面積を「300平方メートル以上」にまで引き下げることが可能である(都市計画法施行令第19条)。
また開発許可の基準については、市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに都市計画法第33条の基準(技術的基準)だけを満たせば、開発許可が与えられる。つまり区域区分が定められていない都市計画区域に対しては、都市計画法第34条の基準(市街化調整区域の開発許可の基準)は適用されない。


杭基礎

 【くいきそ】

 直接基礎では十分に建物を支持できない場合に用いられる基礎。
コンクリート製などの杭を打設して硬い地盤まで到達させ、その杭の上に建物の土台を築くものである。

また固い地盤がない場合には、杭自体の摩擦力で、建物全体の荷重を支える方法が取られる。


空中権

 【くうちゅうけん】

 土地の上空の空間の一部を使用する権利のこと。または、容積率に余裕がある土地の未利用容積率を他の土地へと移転する権利のこと。

1)土地の上空の空間の一部を使用する権利
土地の上空の空間の一部を使用する権利は「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」として法制化されている。
区分地上権とは、民法第269条の2で定められた権利である。区分地上権は、工作物を所有する目的で空間(または地下)の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用するという権利である。例えば、空中の電線のための区分地上権(空中地上権)や、地下鉄のトンネルのための区分地上権(地下地上権)などがある。
区分地上権に準ずる地役権とは、空間(または地下)について上下の範囲を定めて設定された地役権であって、建造物の設置を制限するものを指す。これも空中の電線のために設定されることが多い。

2)未利用容積率を移転する権利
未利用容積率を移転する権利は、米国ではTDR(Transferable Development Right:移転可能な開発権)として法制化されていたが、従来わが国ではこれに対応する制度がなかった。
わが国では、一定の条件のもとで容積率を割増しする制度としては「総合設計制度(建築基準法第52条第7項)」「総合設計制度(建築基準法第59条の2)」「一団地の総合的設計制度(建築基準法第86条第1項)」「高度利用地区(建築基準法第59条)」「都市再生特別地区(建築基準法第60条の2)」「特定街区(建築基準法第60条)」「高層住居誘導地区(建築基準法第57条の2)」などがあるが、これらは既存建築物の未利用容積率を活用する制度ではない。

しかし近年、わが国でも未利用容積率を他の土地へ移転するための2つの制度が相次いで導入された。「連坦建築物設計制度(建築基準法第86条第2項)」と「特例容積率適用区域(建築基準法第52条の2)」である。

連坦建築物設計制度は1999年に施行された制度であり、既存の建築物の未利用容積率を隣接地へと移転できる(未利用容積率が隣接地の容積率に上乗せされる)というものである。
特例容積率適用区域は2001年に施行された制度であり、街区(道路で四方を囲まれた建築物の敷地の集まり)を超えて、既存の建築物の未利用容積率を、開発予定敷地へと移転できるというものである。特例容積率適用区域の最初の適用例として、東京駅丸の内駅舎の未利用容積率を移転した三菱地所(株)の「東京ビル(仮称)」が2005年中に竣工する予定である。


空地率

 【くうちりつ】

 敷地面積から建築面積(建物が建っている部分の面積)を差し引き、敷地面積で割った値のこと。
敷地に占める空地(くうち:敷地のうち建築物が建てられていない部分のこと)の割合を示す数値である。

空地率が高いほど建築物の周囲の環境が良好になると考えられている。また近年では高い空地率を確保し、空地に歩行用通路・樹木・植栽等を整備することにより、不動産の価値自体を高めるという開発手法が用いられている。


クーリング・オフ

 【くーりんぐ・おふ】

 宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅建業者の事務所またはそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み、または売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回または契約の解除ができる(宅建業法37条の2)。これをクーリング・オフという。ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。
(1)申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき
(2)宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき
申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。


管柱

 【くだばしら】

 通し柱が1階から2階以上の階まで1本物の柱で通すのに対し、管柱は階の途中で胴差など桁材で中断されている箇所に用いる短柱をいう。


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