不動産用語集


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共有持分

 【きょうゆうもちぶん】

 複数の人が一つの物を共同で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合を「共有持分」という。
例えば、相続が発生して、3人の子が1つの土地を相続したとき、遺産分割をする前の時点では、各相続人のその土地に関する共有持分は「3分の1」である。


共用部分

 【きょうようぶぶん】

 分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共用部分」と言う。
その反対に各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」と呼ばれる。

具体的には次の3つのものが「共用部分」である(区分所有法第2条)。

1)その性質上区分所有者が共同で使用する部分(廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など)
2)専有部分に属さない建物の付属物(専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など)
3)本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの(管理人室・集会室など)

このような1〜3の共用部分は、原則として区分所有者全員の共有である(区分所有法第11条)。

また共用部分は共有であるから、各区分所有者はそれぞれ共用部分に関する共有持分を持っていることになる。
この共有持分の割合は、原則として、専有部分の床面積(専有面積)の割合に等しい(区分所有法第14条)が、この割合は規約により変えることができる。

また区分所有者は、その共用部分の共有持分のみを自由に売却等することはできない(区分所有法第15条)。


虚偽表示

 【きょぎひょうじ】

 本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることをいう。例えば、本人も相手方も土地の売買契約を締結するつもりが全くないのに、お互いに相談のうえで、土地の売買契約を締結したかのように見せかける場合が、この虚偽表示に該当する。
<お互いに通じたうえで行なう虚偽の表示であるという意味で「通謀虚偽表示(つうぼうきょぎひょうじ)」と呼ばれることもある。>

このような虚偽表示は、本人の有効な内心的効果意思を欠くので、原則として無効となる(民法第94条第1項)。
例えばAが土地を売る意思がなく、Bが土地を買う意思がないのに、相談の上で仮装の土地売買契約を締結し、土地の所有名義をAからBに移したという場合には、AB間ではこの土地売買契約は無効である。従ってAは、この土地の所有名義をBからAへ戻すように、Bに対していつでも主張することができる。

しかしながら、上記の例で土地の所有名義をAからBに移した間に、Bが所有名義が自分にあることを利用してこの土地を事情を知らない第三者Cに売却してしまった場合には、この善意の(=事情を知らない)第三者は保護されるべきである。
そこで民法ではこうした善意の第三者を保護する規定として民法第94条第2項を置いている。
(詳しくは虚偽表示における第三者保護へ)


虚偽表示における第三者保護

 【きょぎひょうじにおけるだいさんしゃほご】

 本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることを「虚偽表示」といい、民法では虚偽表示に基づく法律行為を原則として無効としている(民法第94条第1項)。
例えばAが土地を売る意思がなく、Bが土地を買う意思がないのに、相談の上で仮装の土地売買契約を締結し、土地の所有名義をAからBに移したという場合は虚偽表示に該当するので、AB間の土地売買契約は無効である。
しかし、この場合において、土地の所有名義をAからBに移した間に、Bが所有名義が自分にあることを利用してこの土地を事情を知らない第三者Cに売却し、さらにAB間の土地売買契約が無効であるとすれば、Cは権利のないBから土地を購入したことになるので、Cには土地をAに返還する義務が生じてしまう。しかしこれでは善意の(=事情を知らない)第三者であるCの取引の安全が害される結果となり、不当である。

そこで民法ではこうした第三者を保護する規定として、民法第94条第2項を設け、「虚偽表示の無効は善意の第三者に対して主張することができない」と定めている。この民法の規定により、上記の例ではAとBは、AB間の土地売買契約の無効を善意のCに対して主張することができない。その結果、Cは問題の土地の所有権を有効に取得できることとなる。

なお、民法第94条第2項では、第三者が保護されるためには第三者が善意であること(事情を知らないこと)を要件としており、第三者が無過失であることまでは要求していない(判例)。
しかし民法第94条第2項が類推適用される場面では、第三者に善意かつ無過失であることを要求する場合もある。
(詳しくは民法第94条第2項の類推適用へ)


居室

 【きょしつ】

 居室とは「居住、作業、娯楽などの目的のために継続的に使用する室のこと」である(建築基準法2条4号)。

この定義に従えば、一般の住宅の場合、居室とは「居間」「寝室」「台所」である。

その反対に「玄関」「便所」「浴室」「脱衣室」「洗面所」「押入れ」「納戸」「廊下」は居室ではない。

なお建築基準法では、居住の目的のための居室については、採光に関する基準(建築基準法第28条第1項)と換気に関する基準(建築基準法第28条第2項)をクリアーすることを必要としている。

ただし居室として使用する地下室については、採光の基準が適用されず、その代わりに衛生上必要な防湿の措置等を行なうことが必要とされている(建築基準法第29条)


切り土

 【きりど】

 傾斜のある土地を平らな土地にするために、地面を掘り取ること。

宅地造成工事規制区域の中にある宅地において、高さが2メートルを超える崖を生じるような切り土をする場合には、着手する前に、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)の許可を受けることが必要である(宅地造成等規制法第8条)。


銀行印(会社の〜)

 【ぎんこういん(かいしゃの〜)】

 会社が銀行口座を開設する際に、銀行に届け出た印鑑のこと。
小切手や手形の振り出しにこの銀行印が必要である。


銀行印(個人の〜)

 【ぎんこういん(こじんの〜)】

 個人が銀行口座を開設した際に、銀行に届け出た印鑑のこと。


金銭消費貸借契約

 【きんせんしょうひたいしゃくけいやく】

 借り主が、貸し主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸し主に返済するという契約のことである。

住宅を購入するために、住宅ローンを金融機関から借り入れる場合には、購入者は購入する住宅に抵当権を設定し、抵当として金融機関に差し入れるのが一般的である。
この場合には、金銭消費貸借契約と抵当権設定契約をまとめてひとつの契約書に盛り込むことが多く、こうした契約は「金銭消費貸借抵当権設定契約」のように呼ばれる。

金銭消費貸借抵当権設定契約には次の契約条項が記載されるのが通例である。
1)借入金額・利率・返済期日・遅延損害金
2)返済の延滞や債務者の信用状況の悪化が生じた場合の措置
3)不動産に対する抵当権設定
4)不動産の滅失等の場合における追加担保の差し入れ
5)不動産の売却・賃貸借等の制限
6)火災保険への加入
7)保証人または保証会社による保証


金属板葺き

 【きんぞくいたぶき】

 金属板で屋根を覆うこと。

金属板には、亜鉛メッキ鋼板(トタン)、スズメッキ鋼板(ブリキ)、アルミなどが使用されるが、最近では、銅、ステンレス、チタンなども用いられる。一般住宅では鋼板、アルミが多く使用されている。

金属板葺きには、軽量かつ安価であること、複雑な屋根でも加工しやすいことなどの長所がある。

金属板葺きの工法としては、一文字葺き、瓦棒葺き、横葺きなどがあり、いずれも板どうしの継ぎ目を折り曲げて加工し、下地に釘などで止めるものである。
この他に、継ぎ目を溶接する工法が用いられる場合もある。


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