不動産用語集


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強行法規

 【きょうこうほうき】

 →強行規定


強制執行

 【きょうせいしっこう】

 債務者に給付義務を強制的に履行させる手続のことを「強制執行」という。
強制執行を行なうには、公的機関が作成した確定判決などの文書(債務名義)が必要であり、またその債務名義に「執行文」が記載されていることが必要である。

強制執行は金銭執行と非金銭執行に分類される。
金銭執行とは、債務者の財産を差し押さえて(さらには競売により換価して)、金銭を債権者に交付するような強制執行である。代表的な金銭執行としては「強制競売」と「債権差押」がある。

また非金銭執行とは、金銭債権以外の債権(例えば土地引渡請求権)を実現するために行なわれる等の強制執行である。

なお、債務者(または物上保証人)の不動産に抵当権を設定している債権者が、その抵当権に基づき不動産を競売することは、「任意競売」と呼ばれる。しかし任意競売は、強制執行には含まれない。また任意競売では、「抵当権の存在を証する文書」は要求されるが、「債務名義」は必要ではない。


供託

 【きょうたく】

 法令により金銭・有価証券またはその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託することをいう。供託の内容を大きく分類すると、
(1)債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能および債務者の過失なしに債権者を確知できないとき(民法494条)等。
(2)債権担保のためにする供託(担保供託)。相手方に生ずる障害を担保するための供託(宅建業法25条、旅行業法7条等)。
(3)単に保管を依頼するだけの供託(保管供託)。他人のものを勝手に処分できない事情があるとき(質権設定の際の支払いに関する供託<同法367条>等)。
(4)その他の供託(特殊供託)。公職選挙立候補者の供託(公職選挙法92条)等。
供託の方法および場所等については、供託法および宅建業法等それぞれの法律で定められている。


競売

 【きょうばい】

 債権者が裁判所を通じて、債務者の財産(不動産)を競りにかけて、最高価格の申出人に対して売却し、その売却代金によって債務の弁済を受けるという制度のこと。


強迫

 【きょうはく】

 他人に害悪を告知し、他人に畏怖を与えることにより、他人に真意に反した意思表示を行なわせようとする行為である。
(詳しくは強迫による意思表示へ)


強迫による意思表示

 【きょうはくによるいしひょうじ】

 強迫とは、他人に害悪を告知し、他人に畏怖を与えることにより、他人に真意に反した意思表示を行なわせようとする行為である。強迫を受けた者が行なった意思表示は、取消すことができる(民法第96条第1項)。

強迫とは、具体的には「取引をしないとひどい目に遭わせる」などと害悪を告知して、畏怖を感じさせる場合を指す。ただし、害悪の内容が法律的に正当なものであっても、強迫に該当する場合がある(例えば、会社役員に対して「役員の不正を告発する」と告知して、畏怖を感じさせ、無理やり取引を行なおうとする場合など)。

また強迫行為と意思表示との間には因果関係が必要とされているので、強迫行為があったとしても意思表示との間に因果関係がない場合には、その意思表示を取消すことはできない。例えば強迫を受けた者が、畏怖を感じなかった場合には、強迫行為と意思表示の因果関係が否定される。

また、強迫により被害者が完全に意思の自由を喪失してしまった場合には、その意思表示は無効となる。例えば、軟禁状態におき、暴力をふるうなどして無理やり意思表示を行なうよう強要した場合には、もはや自由意思を喪失しているため、意思表示は無効と解釈される(昭和33年7月1日最高裁判決)。

なお、強迫により法律行為が行なわれた場合には、強迫があったことを知らない(=善意の)第三者は全く保護されない。この点で民法は、詐欺の被害者よりも、強迫の被害者をよりいっそう保護していると言うことができる。
(「詐欺における第三者保護」を参照のこと)

なお、強迫は取引の当事者が行なう場合だけでなく、当事者以外の者が行なう場合もあるが、このような第三者による強迫の場合でも、強迫を受けた者が行なった意思表示は、取消すことができる(民法第96条第1項)。


京間

 【きょうま】

 主に関西で用いられてきた日本の伝統家屋の基本モジュールのこと。関東間よりもやや広い。京都、大阪を中心に主に関西以西で用いられる。
日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔(柱の中心から柱の中心までの距離)のことを「1間(いっけん)」という。京間とは、この1間を「6尺5寸」(約197.0cm)とする家屋のことである。
(注)日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1である。なお尺の長さは明治24(1891)年の度量衡法で定められたが、昭和33(1958)年に公式の単位としては廃止されている。


業務を行なう場所の届出

 【ぎょうむをおこなうばしょのとどけで】

 宅地建物取引業者が、その業務を行なう案内所・展示会等について、業務内容その他を、業務開始の10日前までに、その案内所等を管轄する知事等に事前に届け出ること(宅地建物取引業法第50条第2項、同施行規則第19条第3項)。

(1)趣旨
宅地建物取引業者は、宅地建物の分譲・代理・媒介のために現地案内所を設けたり、展示会・相談会・抽選会を催すなどの方法で、「事務所」以外の場所で契約を締結し、または契約の申込みを受ける場合がある。
このような場合についても公的機関が監督し、業務の適正を確保する必要があるので、そのような案内所等を事前に届け出るよう宅地建物取引業者に対して義務付けたものである。

(2)届出の対象となる場所
法第15条第1項の国土交通省令で定める場所である。これは具体的には「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」のことを指している。
(詳細は「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」を参照のこと)

(3)届出をすべき時期
案内所・展示会等で業務を開始する日の10日前までに届け出なければならない(施行規則第19条第3項)。

(4)届出の方法
宅地建物取引業者は、所定の様式による届出を、免許を受けた都道府県知事(または免許を受けた国土交通大臣)と、その案内所等が所在する都道府県の都道府県知事の両方に届け出なければならない。

なお、免許を受けた都道府県知事(または免許を受けた国土交通大臣)に対する届出は、案内所等の所在地を管轄する知事を経由することになっている。

(5)届出書の内容
届出書の様式は、施行規則様式第12号に規定されている。
届出書の内容は、「対象となる案内所・展示会等の場所」「業務の種別」「業務の態様(契約の締結、契約の申込みの受理)」「取り扱う宅地建物の内容等」「業務を行う期間」「専任の宅地建物取引主任者の氏名・登録番号」である。


共有

 【きょうゆう】

 複数の者が、一つの物を共同で所有していることを「共有」という(民法第249条等)。
例えば、相続が発生した場合、遺産が分割されるまでの間は、複数の相続人が遺産を共同で所有することになるが、これは「共有」である。
また分譲マンションの敷地は、マンションの各住戸の所有者が全員で所有しているが、これも「共有」である。


共有・準共有

 【きょうゆう・じゅんきょうゆう】

 複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有(民法264条)という。数人共同で、物を買ったり相続したりすると共有を生じ、各人はこの物の持分を有することになる。持分は合意、または法律の規定(民法900条等)で決まるが、それが明らかでない場合は均等と推定される(同法250条)。共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができる(同法249条)。共有物の保存行為は単独でできる(同法252条但書)が、管理行為は過半数で決し(同法252条)、その費用は持分に応じて負担する(同法253条)。共有物全部の処分は全員一致でなければならないが、持分の処分は自由である。共有物の分割は協議により(同法256条)、協議が調わないときは裁判所に請求する(同法258条)。


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