不動産用語集


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義務違反者に対する措置(区分所有法における〜)

 【ぎむいはんしゃにたいするそち(くぶんしょゆうほうにおける〜)】

 分譲マンションなどの区分所有建物では、区分所有法の規定により、区分所有者等は、区分所有者全体の「共同の利益」に反する行為をすることが禁止されている(区分所有法第6条)。

このような共同の利益を守るために、区分所有法では「義務違反者に対する措置」という条項を設けている。その内容は次のA・Bのとおりである。

A)区分所有者が共同の利益に反する行為をする場合
この場合には次の3つの措置が用意されている。

1)行為の停止等の請求(区分所有法第57条)
ある区分所有者が、共同の利益に反する行為をした場合(またはそのおそれがある場合)には、他の区分所有者は、その行為の停止(またはその行為の結果の除去や、その行為を予防するために必要な措置を行なうこと)を、その区分所有者に請求できる。

これは、迷惑行為をする区分所有者に対して、他の区分所有者は誰でもその迷惑行為の停止等を請求できるという意味であるが、実際には管理規約の定めにより理事長が理事会の決議を経て、理事長からその区分所有者に対して正式に行為の停止等を要求することが多い。
なお、この行為の停止等を理事長等が裁判を起こして請求することも可能だが、裁判を起こす場合には、集会の普通決議が必要である。

2)使用禁止の請求(区分所有法第58条)
共同生活上の障害が大きく、行為の停止等の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする区分所有者に対して専有部分の一定期間の使用禁止を請求することができる。
この使用禁止の請求をするには、かならず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)が必要である。

3)競売の請求(区分所有法第59条)
共同生活上の障害が非常に大きく、使用禁止の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする区分所有者の建物・土地に関する権利を、強制的に競売することができる。
この競売の請求をするには、かならず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)が必要である。


B)区分所有者の同居人や賃借人が共同の利益に反する行為をする場合
この場合には次の2つの措置が用意されている。

1)行為の停止等の請求(区分所有法第57条第4項)
ある区分所有者の同居人や賃借人(区分所有法では「占有者:せんゆうしゃ」と言う)が、共同の利益に反する行為をした場合(またはそのおそれがある場合)には、Aの1の場合と同様に、他の区分所有者は、その行為の停止等を、その区分所有者に請求できる。
なお、この行為の停止等を理事長等が裁判を起こして請求することも可能だが、裁判を起こす場合には、集会の普通決議が必要である。

2)占有者に対する引渡しの請求(区分所有法第60条)
共同生活上の障害が大きく、行為の停止等の請求では十分な効果が期待できない場合には、理事長等が裁判を起こして、迷惑行為をする占有者に対して、専有部分の引渡しを請求することができる。
この請求をするには、かならず裁判を起こす必要があり、また裁判の提起には集会の特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)が必要である。
この請求が裁判で認められると、占有者はその専有部分から退去しなければならない。


規約

 【きやく】

 →「管理規約」

区分所有法にもとづいて設定される、区分所有建物における区分所有者相互間の関係を定めるための規則のこと。
区分所有法では単に「規約」と呼んでいるが、一般的には「管理規約」と呼ばれている。

区分所有建物では、区分所有者の権利関係が複雑であり、また区分所有者の共同の利益を害するような行為を排除する必要がある。このため、詳細な規則である「管理規約」を区分所有者自身が設定することが、区分所有法によって事実上義務付けられているのである。

管理規約を設けるためには、区分所有者の集会において、特別決議(区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上)により可決する必要がある(区分所有法第31条)。

管理規約で定めるべき事柄には、区分所有法上の制約は特にないので、区分所有者の意思によりさまざまな事項を定めることが可能である(区分所有法第30条)。
一般的には、次のような事柄について管理規約で定めることが多い(下記1)から7)は平成9年に建設省(現・国土交通省)が定めたガイドラインである「中高層共同住宅標準管理規約」から抜粋した)。

1)敷地、建物、付属施設の範囲
2)共用部分の範囲
3)敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合
4)専用使用権の範囲
5)敷地利用権と専有部分の分離処分の可否
6)使用細則(使用に関する詳細な規則)の設定
7)管理、管理組合、集会、理事会、会計等に関する事項


なお、管理規約は集会の特別決議で設定されるべきものであるが、次の4つの事項に限っては、マンション分譲業者が最初にマンションの全部を所有している時点において公正証書で定める場合に限り、集会を経ずに、マンション分譲業者が単独で管理規約を設定することができるとされている(区分所有法第32条)。

1)規約敷地
2)規約共用部分
3)敷地利用権の共有持分の割合
4)専有部分と敷地利用権の分離処分の可否


逆梁工法

 【ぎゃくばりこうほう】

 ラーメン構造で組み立てた梁は、一般的に天井の下を通るため、室内に梁が出っ張る形になる。この梁の張り出しをなくすと、天井はスッキリし、家具のレイアウトもしやすくなる。また、梁を住戸の外側(一般にバルコニー側)まで移動すれば、天井も開口部も大きく取れる。それを可能にするのが逆梁工法(逆スラブ工法)。

張り出していた下の階の天井が、上の階の床側に出っ張ってくることになり、ここを二重床とすれば配管スペースとして利用でき、また上下階の遮音性を高めることもできる。
また、逆梁をバルコニー側にまで移動すれば、そのままバルコニーの壁として利用でき、開口部も従来より高くなるため、天井高さまでサッシ窓などを大きくとることもできる。


キャッシュフロー会計

 【きゃっしゅふろーかいけい】

 企業の経営成績をキャッシュ(現金・普通預金・定期預金等)の増減をもとに明らかにするという会計手法のこと。

通常の企業会計では、企業の経営成績は最終的に当期利益によって明らかにされるが、当期利益には売掛金のように現金収入ではない収入が計上されており、また必要経費として減価償却費のように現金支出ではない経費が計上されている。このため、当期利益はキャッシュの増加とは通常一致しないことになる。
これに対してキャッシュフロー会計では、キャッシュの増減が企業活動の種類別に(営業活動・財務活動などの種類別に)表示されるので、企業の経営成績がキャッシュにもとづいて明確に表示されることになる。

欧米では古くからキャッシュフロー会計にもとづく「キャッシュフロー計算書」の作成が企業に義務付けられており、「キャッシュフロー計算書」は、貸借対照表・損益計算書と並ぶ重要な財務諸表のひとつとされてきた。
これに対して従来のわが国では、上場企業の財務会計を規制する証券取引法(財務諸表規則)上は、キャッシュフロー計算書を作成する必要がないものとされていた。
しかしわが国でも1997年から国際会計基準の導入が開始された(「国際会計基準」参照)。この結果、企業会計審議会の意見書により証券取引法が改正され、1999年4月より開始する事業年度からは、上場会社は財務諸表のひとつとしてキャッシュフロー計算書を作成することが法律上義務付けられた。これにより現在では、わが国の上場企業ではキャッシュフロー会計がすでに実施されている。

キャッシュフロー会計では、キャッシュフロー計算書においてキャッシュの増減が原因別に開示されるが、キャッシュを増加させるためには、一般的に売掛金をへらし、買掛金を増やし、商品在庫(会計用語では棚卸資産)を削減することが有効である。また不要不急の有形固定資産(土地・建物・機械設備等)の取得はキャッシュを減少させる要因となる。
そのため、わが国の上場企業ではキャッシュを増加させるため(あるいは減少させないため)に、固定資産を圧縮する方向に動いている。また上場建設会社・上場不動産会社では、商品在庫である販売用土地建物を売却する動きが加速しており、不動産市場における土地・建物の供給を増やす要因のひとつとなっている。


旧法上の借地権

 【きゅうほうじょうのしゃくちけん】

 借地借家法が施行された日(平成4年8月1日)より前に成立した借地権であって、旧借地法にもとづく借地権のこと。


給与収入

 【きゅうよしゅうにゅう】

 給与所得者が雇用者から受ける給料と賞与の支払額の総額のこと。

ただし、雇用者から受ける金銭であっても、月額10万円までの通勤手当などは、給与収入から除外されている。

給与収入は、源泉徴収票の「支払金額」の欄に記載されている金額である。


給与所得

 【きゅうよしょとく】

 給与所得とは、給与収入から給与所得控除を差し引いた金額のことである。

「給与所得」の金額は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」の欄に記載されている。


給与所得控除

 【きゅうよしょとくこうじょ】

 所得税の計算において、給与収入から差し引くことができる金額のこと。

事業収入や不動産収入からは収入を得るために必要とされた経費(必要経費)を差し引くことができるが、給与収入からはごく一部の例外を除いて必要経費を差し引くことができない。

その代わりとして、給与収入から給与所得控除を差し引くことができるものとされている。
そのような意味で、給与所得控除は、サラリーマンにとっての必要経費であると言われることがある。

給与所得控除の額は、給与収入に応じて次のように段階的に決められている。

1)給与収入が162万5000円以下のとき
・給与所得控除は「65万円」

2)給与収入が162万5000円を超え180万円以下のとき
・給与所得控除は「給与収入×40%」

3)給与収入が180万円を超え360万円以下のとき
・給与所得控除は「給与収入×30%+18万円」

4)給与収入が360万円を超え660万円以下のとき
・給与所得控除は「給与収入×20%+54万円」

5)給与収入が660万円を超え1,000万円以下のとき
・給与所得控除は「給与収入×10%+120万円」
※他の場合は省略した。


協議の確認

 【きょうぎのかくにん】

 土地収用法において、事業認定の告示から、収用裁決の申請の前までの期間内に限り、収用者が、収用される相手方の同意を得て収用委員会に申請することにより、権利取得裁決と明渡裁決が同時にあったものとみなされる手続のこと。

起業者にとっては当事者間の契約による取得ではなく、原始取得になるため、当該土地等の権利の瑕疵を引き継がないというメリットがある(土地収用法第116条、第117条、第121条)。


強行規定

 【きょうこうきてい】

 法律の規定であって、公(おおやけ)の秩序に関する規定を「強行規定」という。また同じ意味で「強行法規」ということもある。

強行規定は、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定であると解釈されている。従って、強行規定に反するような契約をした場合には、その契約はその部分について無効とされる。

この反対に、当事者の意思によって適用しないことができる規定は「任意規定」という。

ある規定が強行規定であるかどうかは、その規定の性質にもとづいて判断するのが原則である。例えば、民法の相続に関する諸規定は、社会秩序の根本に関わる規定であるから「強行規定」であると判断されている。

これに対して、消費者や社会的弱者を保護するようないくつかの法律では、法律中で強行規定であることを明記している場合がある。
例えば、借地権の存続期間等について定めた借地借家法第3条から第8条については、借地借家法第9条で「第3条から第8条に反する特約で、借地権者に不利な特約なものは無効とする」と明記されている。


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