不動産用語集


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既存住宅の建設住宅性能評価書

 【きぞんじゅうたくのけんせつじゅうたくせいのうひょうかしょ】

 登録住宅性能評価機関が、実際に住宅を検査することにより作成した住宅性能評価書を「建設住宅性能評価書」という(住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)第6条、同法施行規則第5条)。

この建設住宅性能評価書には、新築住宅に関するものと既存住宅に関するものという2種類があるが、そのうち既存住宅に関する建設住宅性能評価書はおよそ次の1)から4)の手順により作成される。
なお既存住宅とは「建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅」のことである。

1)建設住宅性能評価書の作成の申請
既存住宅の売り主または買い主が、登録住宅性能評価機関に対して、評価を希望する分野を明らかにして、建設住宅性能評価書の作成を申請する(同法施行規則第5条第2項)。

既存住宅について評価すべき項目は「現況検査により認められる劣化等の状況」と「個別性能に関すること」という2種類に分かれている。
このうち後者の「個別性能に関すること」をどのような分野について実施するかは売り主または買い主の自由に委ねられているので、申請にあたっては評価を希望する分野を明示しておく必要がある。(詳しくは「日本住宅性能表示基準」へ)
また前者の「現況検査により認められる劣化等の状況」についても、後述の特定現況検査を実施するかどうかは売り主または買い主の自由である。
またこの申請にあたって、売り主または買い主は、既存住宅の付近の見取り図などの必要書類を提出する必要がある(国土交通省告示「建設住宅性能評価のために必要な図書を定める件」より)。

2)現況検査
登録住宅性能評価機関の評価員が、現地を訪問して、ひび割れ・欠損・剥がれ・傾斜などの劣化状況を検査する(これを「現況検査」という)。この現況検査は目視・計測により行なわれる。また現況検査の範囲は、外部から目視できる範囲に限定されており、屋根裏・床下は除外される。
なお売り主または買い主の希望により、木造部分についての腐朽等・虫害の検査(これを「特定現況検査」という)を実施することもできる。この特定現況検査は目視・打診・触診によって行われ、屋根裏・床下に評価員(または委託を受けた専門業者)が入り込んで検査する。

3)個別性能評価
登録住宅性能評価機関の評価員が、現地調査(現地における目視・計測)により「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野(21項目)の性能評価を行なう。ただしこれらの個別性能評価を行なうかどうは売り主・買い主の自由である。

4)建設住宅性能評価書の作成
上記のような検査と個別性能評価に基づき、登録住宅性能評価機関が、既存住宅に係る建設住宅性能評価書を作成し、売り主または買い主に交付する。


既存宅地

 【きぞんたくち】

 市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるので、建築が厳しく規制されている。

具体的には市街化調整区域内で建築を行なうことができるのは次の3つのケースである(都市計画法第43条第1項)。
1)開発許可を受けて、その開発許可に適合する建築を行なう場合
2)建築許可が不要な建築を行なう場合
3)建築許可を受けた場合

しかし平成13年5月18日より前には、市街化調整区域内であっても一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで建築をすることが広く認められるという制度が存在した。
これが「既存宅地」の制度である(旧都市計画法43条1項6号)。

既存宅地の制度とは次の条件のすべてを満たす宅地については、建築許可を受けなくとも、建築物の新築・改築・用途変更を一定の範囲内で認めるという制度であった。

ア)市街化区域に隣接している地域内の土地であること
イ)おおむね50戸以上の建築物が立ち並んでいる地域内の土地であること
ウ)市街化調整区域に編入された際にすでに宅地であったこと
エ)ウについて知事の確認を受けたこと

このような知事の確認を受けた既存宅地については、比較的自由に建築を行なうことができたのである。

しかし平成13年5月18日に都市計画法が改正・施行されたことにより、こうした既存宅地の制度は、5年間の経過措置を経たのちに消滅することとなった。

具体的には、改正法施行日(平成13年5月18日)以前に既存宅地である旨の確認を受けた土地については、施行日から5年間(平成18年5月17日まで)だけは「自己の居住または業務を行うことを目的とする建築行為」であれば、従来と同様に建築許可を受けずに建築することができる。

ただし「自己の居住または業務を行うことを目的としない建築行為」については、経過措置の対象にならないので、原則どおり建築許可を取得することが必要となっている。


既存道路

 【きぞんどうろ】

 建築基準法が適用された際に現に存在していたことを理由として「建築基準法上の道路」とされている道路のこと。

「建築基準法上の道路」とは原則的には、道路法上の道路・都市計画法による道路・土地区画整理法等による道路・特定行政庁から指定を受けた私道等である。

しかしこれらに該当しなくとも、建築基準法が適用された際に現に存在していた幅4メートル以上の道は「建築基準法上の道路」に含めることとされている(建築基準法第42条第1項第3号)。この第3号の規定による道路のことを一般に「既存道路」と呼んでいる。

またいわゆる2項道路も「既存道路」に含める場合がある。


既存不適格建築物

 【きぞんふてきかくけんちくぶつ】

 建基法の規定の施行、または改正の際すでに建っている建築物、または工事中の建築物で、当該規定に全面的に、または一部が適合していないものをいう。既存不適格建築物については、その適合していない規定に限り適用が除外され(同法3条2項)、そのままその存在を認められるが、一定の範囲を超える増改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行わなければならない(同法3条3項、86条の2)。


既存不適格建築物

 【きぞんふてきかくけんちくぶつ】

 事実上建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のこと。

建築基準法3条2項では、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点で既に工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、これを違法建築としないという特例を設けている。
この規定により、事実上違法な状態であっても、法律的には違法でない建築物のことを「既存不適格建築物」と呼んでいる。
なお既存不適格建築物は、それを将来建て替えようとする際には、違法な部分を是正する必要がある。

また、建築基準法10条では、特定行政庁は、既存不適格建築物であっても、それが著しく保安上危険であり、または著しく衛生上有害であると認められる場合には、相当の猶予期限を設けて、所有者等に建築物の除却等を命令することができるとされている。この規定により特定行政庁の権限において、著しく老朽化した既存不適格建築物を撤去すること等が可能となっている。


北側斜線制限

 【きたがわしゃせんせいげん】

 →北側高さ制限


北側高さ制限

 【きたがわたかさせいげん】

 次のような高さの規制のことである。

a)自分の敷地の北側に隣の敷地がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる。
b)自分の敷地の北側に道路がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、北側道路と向かいの敷地との道路境界線からその部分までの距離が長いほど高くすることができる。

北側高さ制限は住居系の4つの用途地域(第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域)に適用される。

北側高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されているが、その具体的な内容は、次の1・2のとおりである。
1)第1種低層住居専用地域および第2種低層住居専用地域の場合
高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+5メートル
2)第1種中高層住居専用地域および第2種中高層住居専用地域の場合
高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+10メートル

※自分の敷地の北側に道路がある場合は、上記1)・2)の「隣地境界線」を「北側道路と向かいの敷地との道路境界線」と読み替えること。


記念物

 【きねんぶつ】

 記念物とは次に該当するもののことである(文化財保護法第2条)。
1)貝塚・古墳・都城跡・城跡・旧宅等の遺跡で、我が国にとって歴史上・学術上価値の高いもの
2)庭園・橋梁・峡谷・海浜・山岳等の名勝地で、我が国にとって芸術上・鑑賞上価値の高いもの
3)動物・植物・地質鉱物で、わが国にとって学術上価値の高いもの

国はこれら3種類の記念物のうち重要なものを、上記の順に「史跡」「名勝」「天然記念物」に指定し保護している(文化財保護法第69条)。


揮発性有機化合物

 【きはつせいゆうきかごうぶつ】

 常温で揮発する有機化合物のこと。代表的なものとして、ホルムアルデヒド、クロルピリホス、トルエン、キシレン、ベンゼン、スチレンなどがあり、いずれも人体への有害性が指摘されている。(詳しくはVOCへ)


寄附行為

 【きふこうい】

 財団法人に関する根本的な規則を定めた書面のこと(民法第39条)。
寄附行為は財団法人の設立者が作成する。寄附行為の必要的記載事項は、目的、名称、事務所、資産に関する規定、理事の任免に関する規定である。


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