不動産用語集


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起業者

 【きぎょうしゃ】

 土地収用法において、土地を収用する者のこと(土地収用法第8条第1項)。
所定の手続を経て、最終的に土地を収用する者(収用者)が、起業者である。
収用適格事業を行なう国、地方公共団体、独立行政法人、特殊法人、民間事業者(電力会社・ガス会社等)などが、起業者(収用者)になることができる。


起業地

 【きぎょうち】

 土地収用法において、土地を収用する事業(収用適格事業)を施行する土地のことを「起業地」という(土地収用法第17条)。


議決権

 【ぎけつけん】

 区分所有法の第39条によれば、管理組合の集会において通常の議案を議決する場合には、「区分所有者の過半数」かつ「議決権の過半数」の賛成で可決することができる。(「普通決議」「特別決議」参照)

ここでいう「議決権」とは、原則として各区分所有者の専有部分の割合を指している(区分所有法第38条)。
例えば、ある区分所有建物の専有部分の面積の合計が1,000平方メートルの場合に、ある区分所有者の専有部分の面積が70平方メートルであるならば、その区分所有者の議決権は「1,000分の70」となるのが原則である(区分所有法第38条・第14条第1項)。

ただし管理規約の定めによって、これとは異なる割合で、議決権を定めることも可能である(区分所有法第38条)。


期限付き建物賃貸借

 【きげんつきたてものちんたいしゃく】

 平成4年8月1日に施行された借地借家法で、新たに設けられた制度。従前の借家法は、貸主側に特別な事情があっても、一時的に使用することを目的とする賃貸借と認められない限りは、すべてその終了時に正当事由が必要であった。そこで、借地借家法は、1)転勤、療養、親族の介護その他の本人の意思を超えたやむを得ない事情で不在となる場合(借地借家法38条、賃貸人の不在期間の建物賃貸借)、2)法令または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明かな場合(同法39条、取壊し予定の建物の賃貸借)に、建物を貸すことができそうな一定の期間だけ建物を貸し、期限がきたら正当事由の有無にかかわらず、建物を確実に返してもらうことができるという制度を創設した。このような制度は、従来の借家法とは大きく権利関係が異なるものとなることから、契約を締結する際、次の要件が必要となる。1)については、a)転勤その他のやむを得ない事情があること、b)その事情により一定期間その建物を生活の本拠として使用しないこととなること、c)その期間の経過後は建物を生活の本拠として使用することとなること、d)やむを得ない事情を記載した書面により、契約を更新しない旨の特約をすること。
2)については、a)法令または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明らかな場合であること、b)建物を取り壊すべき事由を記載した書面により、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約をすること。
いずれの契約についても、書面によることが、条文上要求されているので制度を利用するにあたっては、注意が必要である。特に1)の制度は、サラリーマン等が転勤等で一時的に持家を貸す場合に利用できるため、リロケーションサービスとともに今後が注目されている。


期限付き建物賃貸借

 【きげんつきたてものちんたいしゃく】

 借地借家法(平成4年8月1日施行)によって創設され、平成12年3月1日に法改正により廃止された制度。

期限付き建物賃貸借とは、次のいずれかの事情がある場合に、借家契約の更新を否定し、期間満了により借家契約が自動的に終了するという建物賃貸借のことである。

1)転勤等のやむをえない理由により、一定期間に限り家主が不在となること
2)法令等により一定期間を経過した後に、建物が取り壊されることが明らかなこと

しかし平成12年3月1日に法が改正され、こうした特別の事情がなくとも、定期借家契約を結ぶことが可能となった。
そのため、期限付き建物賃貸借は、平成12年3月1日をもって廃止された。


危険負担

 【きけんふたん】

 建物の売買契約などの双務契約において、契約後類焼などによって建物が焼け、売主の引渡義務が履行できないようなとき、損害(危険)を当事者のいずれが負担するかの問題をいう。建物の引渡義務を負う売主(債務者)が代金を請求しえないとするのが債務者主義、買主(債権者)は代金を支払わねばならぬとするのが債権者主義である。民法の規定によれば、
(1)不動産のような特定物に関する物件の設定または所有者の移転をもって双務(売買等)契約の目的としている場合は、債権者主義を採っているが、
(2)自動車を10台売買するというように種類と数量だけが定まっているような契約の場合は、どの自動車を売るのかがはっきりした時点、つまり不特定物が特定物に変わったときから、買主である債権者が危険負担することとなり(民法534条)、
(3)その他の場合は債務者主義を採っている(同法536条)。
なお、実際の不動産取引の場合は、民法の規定とは逆に、特約をもって債務者主義を採っているのが一般である。


基準地価

 【きじゅんちか】

 都道府県地価調査により公報された「基準地」の価格のこと。詳しくは都道府県地価調査へ。


規制区域

 【きせいくいき】

 土地の投機的取引が相当範囲で集中的に行なわれ、またはその恐れがある区域において、地価が急激に上昇しまたはその恐れがあるとき、知事はその区域を「規制区域」に指定しなければならない(国土利用計画法第12条)。

規制区域に指定されると、その区域内における土地の取引には必ず知事の許可が必要となり、知事の許可のない土地取引はすべて無効となる(国土利用計画法第14条)。

知事の許可を得るには、土地の利用目的が「自己の居住の用」「従来から営んでいた事業の用」「公益上必要なもの」等に限定されるため、投機的な土地の取引は完全に締め出されることとなる(国土利用計画法第16条)。


基礎

 【きそ】

 建物の荷重を地盤に伝えるための構造のこと。

直接基礎と杭基礎の2種類に分かれる。

直接基礎には、独立基礎(独立フーチング基礎)、布基礎(連続フーチング基礎)、べた基礎などの種類がある。


基礎控除

 【きそこうじょ】

 所得控除のひとつ。

基礎控除はすべての個人について常に所得から控除することができる金額である。

基礎控除の額は、一律に38万円である。


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