不動産用語集


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関係人の固定

 【かんけいにんのこてい】

 土地収用法において、事業認定の告示の時点で、利害関係を有する「関係人」の範囲が固定したものとみなされることをいう。

収用手続では、まずその事業が収用手続を行なうべき公益性・必要性を有するかどうかを大臣・知事が判断する手続が存在し、これを「事業認定」という。大臣・知事は事業認定をした際には、その旨を告示しなければならない。この告示を「事業認定の告示」という。

この事業認定の告示がされた日に、関係人が固定される(土地収用法第8条第3項但書)。従って、事業認定の告示の翌日以降に新たな権利を取得した者がいる場合、収用手続上はその新たな権利者は「関係人」から除外される扱いになるので、新たな権利者は補償金の支払等を受けることができない。

例えば、事業認定の告示の翌日以降に、収用対象の土地を新たに借地した者がいるとする。この新たな借地権者は、収用手続上は「関係人」ではないので、収用者(起業者)から補償金の支払を受けることができないことになる。

ただし事業認定の告示の日以前にすでに存在していた権利を、事業認定の告示の翌日以降に譲り受けた者は「関係人」に含まれる。


雁行型

 【がんこうがた】

 集合住宅の住戸レイアウトのパターンの一つ。雁が飛んでいく時の列の形に似て、住戸がはすかいに続いている形式のものを雁行型という。箱形、直列型(くの字型も含む)、L字型、ロの字型などと比較すると、一長一短がある。雁行型だと、住戸に3方向に開口部(窓等)を設けることができ、採光性、通風性に優れる反面、冬期は開口部からの熱流出、夏期は日射熱の流入が大きい。また、箱型などと比べると壁面積が大きくなり、コスト的に割高となる。


観光地区

 【かんこうちく】

 特別用途地区のひとつ。
温泉その他の観光資源のある地域で、宿泊施設などを建築しやすくし、宿泊施設などに障害となる業種の進出を規制する地区である。市町村が指定する。


監視区域

 【かんしくいき】

 地価が急激に上昇し、またはその恐れがある区域において、適正な土地利用の確保が困難となるおそれがあるときは、知事は監視区域を指定することが可能となる(国土利用計画法第27条の6)。
監視区域に指定されると、都道府県の規則によって定められた面積以上の土地を取引しようとする者は、あらかじめ知事に届出を行なうことが必要となる(国土利用計画法27条の7)。
知事は6週間以内に審査を終え、必要な場合には勧告を行なうことができる。取引をしようとする者がこの勧告に従わないときは、知事はその者の氏名・商号等を公表することができる(国土利用計画法第27条の8)。

監視区域はかつてバブル期に全国の都市部で数多く指定され、届出が必要な面積は都道府県規則により100平方メートルとされることが多かったが、現在では監視区域の指定は事実上行なわれていない。


間接照明

 【かんせつしょうめい】

 人工照明の方式には大別して直接照明と間接照明があり、間接照明は壁や天井に光を反射させるもの。直接光とくらべ間接光は柔らかく、光が織りなす陰の演出でムーディな空間演出を可能にする。


換地

 【かんち】

 土地区画整理事業では、不整形な土地や袋地を解消するために、土地の区画を大きく変更する。

その過程において、ある人が所有する宅地(区画を変更する前の宅地)を、新しい宅地(区画を変更した後の宅地)へと変更することが必要になる。

このようにして、従来の宅地を新しい宅地へと変更する法的手続のことを「換地」と呼んでいる。

これは宅地所有者から見ると、いったん従来の宅地を失い、それと同時に新しい宅地を与えられるということである。

なお、こうして宅地所有者に与えられる新しい宅地そのものを指して、「換地」と呼ぶこともある。


関東間

 【かんとうま】

 主に関東で用いられてきた日本の伝統家屋の基本モジュールのこと。京間よりもやや狭い。「田舎間」とも称される。
日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔(柱の中心から柱の中心までの距離)のことを「1間(いっけん)」という。関東間とは、この1間を「6尺」(約181.2cm)とする家屋のことである。
(注)日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1である。なお尺の長さは明治24(1891)年の度量衡法で定められたが、昭和33(1958)年に公式の単位としては廃止されている。


管理委託契約

 【かんりいたくけいやく】

 管理組合がマンション管理会社に対して、分譲マンションの管理を委託する契約のこと。
このとき、マンション管理会社がマンション管理法に定める「マンション管理業者」であるならば、次のことを行なう義務がある。

1)マンション管理会社は、管理委託契約の締結前に一定の重要事項を説明しなければならない(マンション管理法第72条)
2)マンション管理会社は、管理委託契約を締結する時に、一定の事項を記載した書面(通常は管理委託契約書)を遅滞なく交付しなければならない(マンション管理法第73条)


管理規約

 【かんりきやく】

 区分所有法にもとづいて設定される、区分所有建物における区分所有者相互間の関係を定めるための規則のこと。
区分所有法では単に「規約」と呼んでいるが、一般的には「管理規約」と呼ばれている。

区分所有建物では、区分所有者の権利関係が複雑であり、また区分所有者の共同の利益を害するような行為を排除する必要がある。このため、詳細な規則である「管理規約」を区分所有者自身が設定することが、区分所有法によって事実上義務付けられているのである。

管理規約を設けるためには、区分所有者の集会において、特別決議(区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上)により可決する必要がある(区分所有法第31条)。

管理規約で定めるべき事柄には、区分所有法上の制約は特にないので、区分所有者の意思によりさまざまな事項を定めることが可能である(区分所有法第30条)。
一般的には、次のような事柄について管理規約で定めることが多い(下記1)から7)は平成9年に建設省(現・国土交通省)が定めたガイドラインである「中高層共同住宅標準管理規約」から抜粋した)。

1)敷地、建物、付属施設の範囲
2)共用部分の範囲
3)敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合
4)専用使用権の範囲
5)敷地利用権と専有部分の分離処分の可否
6)使用細則(使用に関する詳細な規則)の設定
7)管理、管理組合、集会、理事会、会計等に関する事項


なお、管理規約は集会の特別決議で設定されるべきものであるが、次の4つの事項に限っては、マンション分譲業者が最初にマンションの全部を所有している時点において公正証書で定める場合に限り、集会を経ずに、マンション分譲業者が単独で管理規約を設定することができるとされている(区分所有法第32条)。

1)規約敷地
2)規約共用部分
3)敷地利用権の共有持分の割合
4)専有部分と敷地利用権の分離処分の可否


管理規約の変更

 【かんりきやくのへんこう】

 分譲マンションなどの区分所有建物では、管理組合は、区分所有者どうしの関係を定めるルールである管理規約を設定する。

この管理規約を設定するためには、集会における特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)で可決する必要がある。

このようにして特別多数により決議されて設定された管理規約であっても、時代の変化や入居者の状況の変化に応じて、内容を変更する必要に迫られる場合がある。特に最近ではペット飼育が一般化しつつあるため、管理規約の変更が議論されることが多くなっている。

このような管理規約の変更について、区分所有法では次の2つの要件を定めている。

1)管理規約を変更するには、区分所有者数及び議決権の各4分の3以上の多数によって集会で決議する必要がある(区分所有法第31条)。
2)管理規約を変更しようとする場合に、その管理規約の変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」は、その一部の区分所有者の承諾を得なければ、管理規約を変更することができない(区分所有法第31条)。

まず上記1)のように、管理規約の変更には4分の3以上の特別多数の賛成が必要である。
また、たとえ4分の3以上の賛成を得ることができたとしても、その管理規約の変更により、一部の区分所有者だけが不利益をうける可能性があるときは、上記2)によりその不利益をうけるであろう区分所有者の承諾を得なければ、管理規約を変更することはできない。

このように厳しい要件が定められているので、管理規約の変更には困難が伴うことが多い。
なお使用細則の変更については、原則として過半数の賛成で行なうことができるが、建物および敷地の管理に関する基本的な事項にかかわる部分の変更には4分の3以上の賛成が必要と考えられている(詳しくは使用細則へ)。


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