不動産用語集


不動産用語集
あ行 か行 さ行 た行 な行
は行 ま行 や行 ら行 わ行
ABC

前へ | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 |  次へ

階高

 【かいだか】

 ある階の水平基準面から直上階の水平基準面までの高さのこと。


改築

 【かいちく】

 建築物の全部もしくは一部を除却すると同時に、これと同様の規模・構造の建築物を建てることをいう。

建築基準法では、改築も「建築」の一種とされており(建築基準法第2条第13号)、改築についても建築確認を申請する必要がある(建築基準法第6条)。


海中公園地区

 【かいちゅうこうえんちく】

 国立公園または国定公園の中の海面・海中で指定される地区(自然公園法第18条の2)。
海中公園地区では、建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、海底の形状変更、土石採取、環境大臣が指定する熱帯魚・珊瑚等の捕獲、物の係留、広告物の掲出について、環境大臣または都道府県知事の許可が必要である。


海中特別地区

 【かいちゅうとくべつちく】

 自然環境保全地域の中の海面・海中で指定される地区(自然環境保全法第27条)。

海中特別地区では、建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、海底の形状変更、土石採取、環境大臣が指定する熱帯魚・珊瑚等の捕獲、物の係留について、環境大臣の許可が必要である。


買取保証

 【かいとりほしょう】

 個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。これを買取保証という。実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。


開発許可

 【かいはつきょか】

 都市化の進展に対しスプロール化の弊害を防止し、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているものである。具体的には、市街化区域および市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、一定面積以上の開発行為を行おうとする者に、知事または政令指定都市の長が与える許可をいう(都計法29条)。許可を必要とする面積は政令で原則として1,000平米以上とされているが、三大都市圏の一定の地域については500平米以上とされている。また、都道府県の規制により区域を限って300平米までの範囲で別に定めることができるものとされている。また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000平米以上の開発行為を行う場合は同様にこれが必要である。
市街化区域内での原則として1,000平米未満の開発行為、都市計画が定められていない都市計画区域内での農林水産業の用に供する建築物と、これらを営む者の住宅建設、駅舎等の鉄道施設・医療施設等公益目的のもの、国や地方公共団体の行うもの、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・竣工告示前の埋立地開発・災害時の応急事業・通常の管理行為や軽微な仮設行為は許可を要しない。


開発許可

 【かいはつきょか】

 都市計画法第29条の規定により、宅地造成等を行なう際に必要とされる許可のこと。

1)趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために、開発許可の制度を設けている。一定規模以上の開発を行なうためには、知事(指定都市等では市長)より開発許可を取得する必要がある。

2)開発許可の概要
ア)許可の対象は「開発行為」である。
イ)開発行為を行なおうとする者は、開発行為に着手する前に知事(指定都市等では市長)の許可を受ける必要がある(都市計画法第29条)。
ウ)一定の開発行為については、開発許可を受ける必要がない。
エ)知事等が開発許可を与えるか否かを審査する基準には、全国どこでも適用される全般的許可基準と、市街化調整区域内の基準がある(都市計画法第33条、第34条)。

3)開発行為
開発許可の対象は「開発行為」である。開発行為とは「建築物の建築または特定工作物の建設のために土地の区画形質を変更すること」である(詳しくは「特定工作物」「土地の区画形質の変更」を参照)。また、そもそも開発行為の定義に該当しない行為は、開発許可を受けなくてよい。例えば1ha未満のテニスコートの建設のため土地造成をすることは開発行為に該当しないので、開発許可を受けなくてよい。

4)開発許可を受ける必要がない開発行為
すべての開発行為について開発許可が要求されるのではなく、次のような一定の開発行為は開発許可を受けないで行なうことができる。
a)一定の面積に達しない開発行為は開発許可が不要(都市計画法第29条第1項第1号、施行令第19条)。「一定の面積に達しない開発行為」とは、東京都の特別区・既成市街地・近郊整備地帯などで行なう500平方メートル未満の開発行為、市街化区域で行なう1,000平方メートル未満の開発行為、区域区分が定められていない都市計画区域で行なう3,000平方メートル未満の開発行為、準都市計画区域で行なう3,000平方メートル未満の開発行為をさす(施行令第19条)。ただしこれらの面積は都道府県・指定都市等の規則で「300平方メートル未満」にまで引き下げることができる。
b)市街化調整区域・区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域における、農林漁業者の住宅を建築するための開発行為や農林漁業用の建築物を建築するための開発行為には開発許可が不要(第29条第1項第2号、施行令第20条)。農林漁業用の建築物については施行令第21条に列記されており、具体的には、農林漁業の生産施設、集荷施設、生産資材の貯蔵保管施設、建築面積が90平方メートル以内の施設である。
c)公益施設のための開発行為には許可が不要(第29条第1項第3号、施行令第21条)。公益施設とは、駅舎、社会福祉施設、医療施設、小学校、中学校、高校、公民館、変電所、郵便局、図書館、墓地、火葬場、と畜場、し尿処理施設、ごみ処理施設、卸売市場などを指す。
d)国・都道府県・一定の市町村が行なう開発行為には開発許可が不要(第29条第1項第4号)
e)都市計画事業の施行として行なう開発行為には開発許可が不要(第29条第1項第5号)
f)市街地再開発事業の施行、住宅街区整備事業の施行、土地区画整理事業の施行として行なう開発行為には開発許可が不要(第29条第1項第6号、第7号、第8号)
g)非常災害のため必要な応急措置、通常の管理行為・軽易な行為に該当する開発行為には開発許可が不要(第29条第1項第10号、第11号)。ちなみに通常の管理行為・軽易な行為については、施行令第22条に列記されている。
 具体的には、仮設建築物の建築、土木事業などに一時的に使用するための第一種特定工作物の建設、 車庫・物置その他附属建築物の建築、 建築物の増築で増築に係る床面積の合計が10平方メートル以内のもの、建築物の改築で用途の変更を伴わないもの、建築物の改築で改築に係る床面積の合計が10平方メートル以内のものなどである。特に施行令第22条第6号では、主として当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売加工修理等の業務を営む店舗・事業場などの新築であって、その延べ面積が50平方メートル以内で、これらの業務の用に供する部分の延べ面積が全体の延べ面積の50%以上で、当該開発区域の周辺の市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行なう開発行為(開発規模が100平方メートル以内に限る)は、開発許可を不要としていることに注意したい。

5)開発許可の基準
知事(指定都市等では市長)が開発行為に対して開発許可を与える際には、一定の審査基準が設けられている。この基準には、全国どこでも適用される技術的な基準(都市計画法第33条)と、市街化調整区域内においてのみ適用される基準(都市計画法第34条)の2種類がある。特に市街化調整区域では両方の基準を満たして初めて開発許可を取得できることに注意したい。
(開発許可の基準の内容は「開発許可の基準(全般的許可基準)」「開発許可の基準(市街化調整区域内の許可基準)」参照)

6)都市計画区域外・準都市計画区域外における開発行為
都市計画区域および準都市計画区域の外において開発行為を行なう場合についても、上記2)〜5)と同一の開発許可制度が施行されている(都市計画法第29条第2項)。
(ただし上記4) )の開発許可を受ける必要がない開発行為については若干の差異がある。まず開発許可を受ける必要がない開発行為の面積(上記4)のa)に相当)は10,000平方メートル未満であり、規則によりこの面積を引き下げることができない。また市街地再開発事業・住宅街区整備事業・土地区画整理事業は都市計画区域外においては施行されないので、上記4)のf)は除外されている)


開発許可が不要な開発行為(市街化区域等における〜)

 【かいはつきょかがふようなかいはつこうい(しがいかくいきとうにおける〜)】

  市街化区域等においては次の1)から4)の面積規模の開発行為を行なう際には開発許可を取得することが必要されている。
したがって次の1)から4)より小さな面積の開発行為については、開発許可を受けないで開発行為を行なうことができる。

1)市街化区域における1,000平方メートル以上の開発行為(注1、注2参照)
2)非線引き区域における3,000平方メートル以上の開発行為(注2参照)
3)準都市計画区域における3,000平方メートル以上の開発行為
4)都市計画区域および準都市計画区域の外における1ha以上の開発行為

注1:三大都市圏の一定区域(都の特別区、首都圏の既成市街地と近郊整備地帯、近畿圏の既成都市区域と近郊整備区域、中部圏の都市整備区域)では、開発許可が必要な開発行為の最低面積は500平方メートルとされている。

注2:知事・指定都市等の市長は、都道府県や市の規則により、開発許可が必要な開発行為の最低面積を300平方メートルにまで引き下げることができる。

以上のように都市計画法において規定されているので、例えば三大都市圏で分譲マンションの建設をする場合には、多くの場合、開発許可が必要とされると言うことができるだろう。


また次の2つの開発行為についてはその面積の大小にかかわらず、開発許可を受けることが不要とされている。

ア)市街化区域以外において、農林漁業者の住宅や、農林漁業用建築物(畜舎、蚕室、温室、堆肥舎、サイロなど)を建築するための開発行為

イ)鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法による学校(大学、専修学校および各種学校を除く)、公民館等の公益上必要な建築物の建築のための開発行為

特に上記イについては市街化区域も含めたすべての地域において開発許可が不要である。


開発許可が不要な開発行為(市街化調整区域における〜)

 【かいはつきょかがふようなかいはつこうい(しがいかちょうせいくいきにおける〜)】

 市街化調整区域では、開発行為の規模がどんなに小さくとも、開発行為を行なう前に知事や指定都市等の市長の許可を原則として取得しなければならないとされている。
市街化調整区域は、原則的に市街化を抑制する区域であるので、このように規模の小さな開発行為についても開発許可の取得を義務付けているのである。

ただし例外として、次のような開発行為については、開発許可を受ける必要がないものとされている。

1)農林漁業者の住宅や、農林漁業用建築物(畜舎、蚕室、温室、堆肥舎、サイロなど)を建築するための開発行為

2)市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗等(延べ床面積が50平方メートル以下)を新築する目的で、その市街化調整区域内に居住している者が自らその業務を営むために行なう100平方メートル以下の開発行為(都市計画法施行令第22条第6号)

3)鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法による学校(大学、専修学校および各種学校を除く)、公民館等、公益上必要な建築物の建築のために行なう開発行為など

なお上記1)と3)についてはその面積の大小にかかわらず開発許可が不要である。


開発許可の基準(市街化調整区域内の許可基準)

 【かいはつきょかのきじゅん(しがいかちょうせいくいきないのきょかきじゅん)】

 市街化調整区域内で建築物の建築または第1種特定工作物の建設を目的とする開発行為を行なう場合に適用される開発許可の基準のこと。

A)趣旨
都市計画法第29条では、開発行為(建築物の建築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更のこと)を行なうためには、原則として知事(または市長)の開発許可を受ける必要があると定めている。
この開発許可を与えるか否かの基準は、都市計画法第33条と第34条に法定されている。
都市計画法第33条の基準は、全国のすべての地域に適用される基準であり、「全般的許可基準」または「技術的基準」と呼ばれている(詳しくは開発許可の基準(全般的許可基準)へ)。

これに対して、都市計画法第34条の基準は、市街化調整区域内でのみ適用される基準である。この基準は「市街化調整区域内で」「建築物の建築または第1種特定工作物(詳しくは特定工作物へ)の建設」のための開発行為を行なう場合にのみ適用されるものである。この基準は市街化調整区域における市街化を極力抑制するために非常に厳しい許可基準となっている。

B)市街化調整区域内の基準(第34条の基準)の内容
次の1)から8)までに該当する開発行為は許可される。
1)日常生活のため必要な物品の販売等
開発行為を行なう区域(開発区域)の周辺地域の居住者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場などのための開発行為(第34条第1号)

2)農林漁業用の建築物
農林漁業の用に供する建築物(注)。市街化調整区域内で生産される農林水産物の処理・加工のため必要な建築物・第1種特定工作物(第4号)。

3)鉱物資源・観光資源の利用など
市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源などの有効利用上必要なもの(第2号)。温度・湿度・空気等について特別の条件を必要として、市街化区域内での建築・建設が困難なもの(第3号)。
市街化調整区域内の工場施設と密接な関連を有する事業用の建築物・第一種特定工作物(第6号)。危険物の貯蔵または処理に供する建築物・第一種特定工作物で、市街化区域内で建築建設することが不適当なもの(第7号)。

4)市街化区域内での建築建設が困難不適当なもの
上記1)から3)に列記したもの以外で、市街化区域内の建築建設が困難不適当なものとして都市計画法施行令第29条の5に定めるもの。具体的には、道路管理施設、休憩所、ガソリンスタンドなど(第8号)。

5)条例で認められたもの
周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内では困難・著しく不適当として
条例で区域・用途を限り定められたもの(第8号の4)。
自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域で、おおむね50以上の建築物(市街化区域内を含む)が連たんしている(建ち並んでいる)地域であって、条例で指定する区域内で、当該条例に即したしたもの(第8号の3)

6)既存宅地
市街化調整区域が都市計画で定められた際に、自己居住用の住宅、自己業務用の建築物・第一種特定工作物を建築建設する目的で土地を所有していたもの(または土地を利用する権利を有していた者)で、市街化調整区域の決定から6ヵ月以内にその旨を知事に届け出た者が、市街化調整区域の決定から5年以内に行なう開発行為(いわゆる既存宅地の特例)(第9号)

7)地区計画などの区域
地区計画または集落地区計画の区域であって、地区整備計画・集落地区整備計画が定められているとき、その計画に即して行なわれる開発行為(第8号の2)

8)開発審査会の議決を得たもの
20ha以上の大規模な開発行為で、当該都市計画区域の計画的市街化に支障がないものとして、開発審査会の議決を得たもの(ただし面積は都道府県の規則で、5ha以上20ha未満で別途定めることが可能)(第10号イ)。
周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域内で行なうことが困難・著しく不適当であるとして、開発審査会の議決を得たもの(第10号ロ)。ちなみに、これに該当するものとしては、農家の分家住宅(農業者以外の分家の住宅)、市街化調整区域内の企業のための社宅などが考えられる。


前へ | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 |  次へ

メインメニュー

物件検索

マンション物件リクエスト

不動産コラム・体験談

マンション関連法

困ったときは

会社情報

リンク集

リンクポリシー

当サイトはリンクフリーです。相互リンクも募集中です。
リンク依頼はEメールinfo2@chukomansion.netにてお願いします。

スタッフ集合写真