不動産用語集


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オンライン申請(不動産登記における〜)

 【おんらいんしんせい(ふどうさんとうきにおける〜)】

 不動産登記を、インターネットを利用したオンラインで申請すること(不動産登記法第18条)。
平成17年3月7日に施行された新しい不動産登記法(以下、新不動産登記法という)で認められた新しい申請方法である。

従来の不動産登記法では、不動産登記の申請は、書面(または携帯型のディスク等)でのみ申請できることとされており、権利の登記の申請では当事者または代理人(司法書士)が直接登記所に出頭することとされていた(出頭主義)。しかし登記申請者の負担を軽減する観点から、このような書面申請・出頭主義は見直すこととされ、新不動産登記法では、オンライン申請が新設された。
オンライン申請では、法務省オンライン申請システムにユーザ登録をしている者(通常は司法書士)が、インターネットで法務省オンライン申請システムへ接続し、申請情報を送信する。この際セキュリティを確保するために、電子署名・電子認証の仕組みを利用し、なりすましやデータ改ざんを防止するようになっている。

新不動産登記法では、登記申請は原則としてオンライン申請によるものとされている。
ただし現時点ではオンライン申請が可能な登記所(これをオンライン庁いう)は、極めて数が少ない。なお、オンライン庁では、オンライン申請ができるだけでなく、書面申請もできる。
オンライン庁以外の登記所(これを未指定庁という)では、いまだオンライン申請ができないので、従来どおり書面申請によって登記を申請することになる。

法務省オンライン申請システムの公式ガイド
http://shinsei.moj.go.jp/


オンライン庁(不動産登記における〜)

 【おんらいんちょう(ふどうさんとうきにおける〜)】

 不動産登記のオンライン申請(不動産登記における〜)をすることができる登記所のこと。
平成17年3月7日に施行された新しい不動産登記法では、新たにオンライン申請の制度を創設した。
このオンライン申請が可能な登記所は、平成17年3月から法務大臣が順次指定している。最初のオンライン庁に指定されたのは、さいたま地方法務局上尾出張所(平成17年3月指定)であった。

また、オンライン庁ではない登記所は、未指定庁と呼ばれる。(「非オンライン庁」、「非指定庁」とも呼ばれる)

なお、よく似た言葉としてコンピュータ庁がある。コンピュータ庁とは、登記事務をコンピュータで処理する登記所のことである。コンピュータ庁では、従来の紙の登記簿に代わって、磁気ディスクによる登記記録が原則となる。ただし現時点では、すべてのコンピュータ庁がオンライン庁になったわけではない。


カーテンウォール

 【かーてんうぉーる】

 高層ビルや高層マンションにおいて、建築物自身の軽量化を実現し、地震の際にガラスが飛散することを防止するために開発された非常に軽量な外壁のこと。

通常の高層建築では鉄骨鉄筋コンクリート構造を採用し、外壁が荷重を支え、かつ地震力や風圧力に対抗する役割を有しているが、高層化が進むと、外壁自体の重さが課題となった。また高層建築で柔構造(地震の揺れに抵抗せずにしなって地震力を吸収するような建築構造)が採用されると、地震の際に壁面の変形によりガラスが飛散することが問題となった。

こうした問題を解消するために、建築物の主要構造を柱と梁とし、外壁は構造体に張り架けただけのものとし、かつ外壁をウロコ状に配置して建物のしなりによる歪みの影響をごく小さくするという工法が開発された。

この工法による外壁のことをカーテンウォールと呼ぶ。またカーテンウォールを採用すると、外壁施工の際に建物外部に足場を組む必要がないため、施工しやすいという長所もある。

わが国では初期の代表例としては霞ヶ関三井ビルのアルミカーテンウォールが挙げられる。
その後さらに改良を加えたハニカムアルミパネルや、ガラスカーテンウォール、チタンパネル、セラミックパネル、PCカーテンウォール(=プレキャストコンクリートカーテンウォール)などのさまざまな製品が登場している。


カーテンレールボックス

 【かーてんれーるぼっくす】

 一般にはカーテンボックスという。カーテンをスムーズに開閉するためのレールやカーテンを吊すフックをカバーするための箱状のもの。天井に埋め込んだり、窓枠上部に取り付けたりする。


買換え特約

 【かいかえとくやく】

 住宅を買い換える場合、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結すると、手持ち物件を売却できないと非常に困ることになる。そこで、そのような事態に備えるためには、購入契約に「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」旨の特約をつける必要がある。この特約を買換え特約という。


買い換え特約

 【かいかえとくやく】

 不動産の買主が、別の不動産を売却した代金をもって当該不動産の購入費用にあてることを「買い換え」という。
こうした買い換えでは、別の不動産の売却が不調に終わったときには、当該不動産の購入ができなくなるケースが多い。

そのため実際の不動産取引では、別の不動産の売却が不調に終わった場合には、買主は不動産を購入する契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
こうした特約を「買い換え特約」と呼んでいる。

「買い換え特約」は、買主が一定の場合に解除権を行使することを認める特約であるので、「買い換え特約」では次の事項を明記しておくのが望ましい。

1)買主に解除権が発生するための具体的な条件(どのような物件がいくらで、いつまでに売却できないときに買主に解除権が発生するのか)
2)買主が解除権を行使した際の売主の義務の内容(売主が契約締結時に受領した手付金や代金を返還するか否か)
3)買主が解除権を行使した際の買主の義務の内容(買主に損害賠償義務が存在しないこと等)


開口部

 【かいこうぶ】

 壁・床・屋根に設けられた開口部分のこと。窓、出入口、天窓などを指す。


会社型投資信託

 【かいしゃがたとうししんたく】

 投資法人を設立する方式による投資信託のこと。不動産投資信託はほとんどの場合、この会社型投資信託である。

日本における投資信託は、国債・公債・社債・株式を運用対象として発達してきた歴史があるが、こうした公社債投資信託や株式投資信託は「契約型投資信託」であった。

契約型投資信託とは、投資家から集めた資金を信託銀行に信託し、証券運用のプロである投資顧問業者が信託銀行に運用を指図するという方式のことである(なお信託銀行自身が直接運用する方式もあり、こちらは「契約型(非指図型)投資信託」と呼ばれる)。

しかし1998年(平成10年)12月に証券投資信託法が改正されたことにより、こうした契約型投資信託のほかに、会社型投資信託が日本で解禁された。この場合の会社型投資信託とは、投資家から集めた資金を、投資家自身が設立した法人(投資法人)が保有し、投資法人が株式・公社債などに投資する方式のことであった。

その後さらに2000年(平成12年)に証券投資信託法が大改正され、投資信託及び投資法人に関する法律が施行されたことにより、投資信託の運用対象に「不動産」が加わった。こうして会社型投資信託において不動産を投資対象とすることが可能になり、日本でも不動産投資信託が解禁されたのである(なお不動産投資信託の初の上場は2001年(平成13年)9月。現在は東京証券取引所・大阪証券取引所に上場されている)。

不動産投資信託は、法律上は契約型投資信託でも、会社型投資信託でも可能であるが、現在のところ不動産投資信託のほとんどは会社型投資信託である。証券取引所に上場する審査基準では、不動産投資信託は会社型投資信託であることが必要条件とされている。


解除条件

 【かいじょじょうけん】

 将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実をいう(民法127条2項)。反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条件という(同法127条1項)。売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、解除条件付売買契約という。条件を付けるかどうかは当事者の自由であるが、婚姻、養子縁組、相続の承認、放棄、手形の裏書(手形法12条1項参照)などについては、不安定な法律関係を続けることは相当でないから条件は付けられない。相殺も、相手方を不安定にするから同様である(民法506条参照)。


改善命令(宅地造成等規制区域における〜)

 【かいぜんめいれい(じゅうたくぞうせいとうきせいくいきにおける〜)】

 宅地造成等規制区域の中の宅地において、崖崩れや土砂の流出を防止するために必要な擁壁や排水施設の設置が不完全である場合には、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)は必要な改善工事を行なうことを命令することができる。これを改善命令という(宅地造成等規制法第16条)。


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