不動産Q&A

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不動産に関する質問

不動産投資のシュミレーション

こんにちわ
私は不動産投資に関心が有るサラリーマンです
この種の情報を求めていろんなWEBをみていますが
不動産投資をした場合のトータルな
(所得税、住民税まで計算した)
数字が入った(エクセル等で作成した)シュミレーション って公開されているWEB見たことがありません
(利回り的に損益分岐点は何%がめあすなのか?)
 私を含めほとんどの方がここが気になっているのでは?
貴WEBは不動産投資についての投稿が多そうですが
そんな資料ありませんでしょうか?
(どう計算すればいいのでしょうか?)
例えば私は年収1000万円、妻(専業主婦)、子供1人
(中学生)のサラリーマン(45歳)が
築10年の1R5戸への投資として
以下の条件で毎年の収支、支払いが終わる10年間、その 後の10年
計20年くらいの累計のシュミレーション(所得税、住民税まで計算した)
していただけると幸いです

条件
頭金500万円
物件価格2500万円
(500万円の中古マンション5戸、建物:土地=6:4)
仲介手数料105万円
登記費用120万円
借入金2000万円
金利:変動2.4%
返済方法:元利均等 10年返済
賃貸収入 5万円X5戸=25万円/月
管理費 0.8万円X5戸=4万円/月
修繕積立金 0.2万円X5戸=1万円/月
不動産取得税 20万円X5戸=100万円
固定資産税 5万円X5戸=25万円/年
入居率 90%と仮定 
以上です
築10年のマンションで10年、20年後は修繕積立金
では足らない大規模修繕の一時徴収も考えられますが
その金額はわからないので書いていません
以上の条件を設定してみましたが、設定し忘れている
条件がありましたら付け加えてシュミレーション
してみてください
よろしくご教授のほどお願い申し上げます

追伸
今回は築10年の中古でシュミュレーションお願いしま
したが、この頃東京で販売されている利回り5%くらいの
新築物件(2000万円くらい)では30年くらいの長期
でも損益はプラスになるのでしょうか?

M.Y. さん / 静岡県

 
不動産に関する質問への回答

M.Y.様 ご解答が遅くなりまして申し訳ありません。

シュミレーション って公開されているWEB見たことがないのは不動産投資の場合先ず物件アリキだからです。

購入物件、予定物件が出てからでないとシュミレーションはできません。
税金も国税、地方税、市町村税等色々あるわけで物件の固定資産評価が出なければ税額は出ません。

建物減価償却も物件が定まらなければ答えようがありません。

M.Y.様 が求めていた答えにならなくて申し訳ありませんが先ず物件を決めてからシュミレーションしましょう。

物件利回りはネット10%以上であればよいと思います。

山崎 勇司 / 宅地建物取引主任者


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