マンションの大規模工事又は取り壊しについて

アパマン・山崎さま
最近御社HPを興味を持って拝見しております。

また、HP上で取り扱っている札幌市内の投資用中古マンションの売買物件に
５００万円以下で利回り１０％以上のものが複数あり興味を持っています。
そこで教えて頂きたいことがあります。

�@投資用マンション（鉄筋構造：1R〜1DK)の寿命について
管理組合などが計画的な修繕を実施した場合は一般的に築何年程度で大規模工事又は取り壊しが検討されるのでしょうか？　
　築４０年頃でしょうか？それとも築６０年頃でしょうか？

質問の意図は
中古マンション物件を投資として購入を考えた場合、利回り１０％超えは魅力的であると考えていますが
築年数が経過している物件の場合、人気のある賃貸物件でも、
取り壊しなどにより長期（計画）的な家賃収入が見込めないのではないかと思っています。
（あまり古くなると人気が無くなり必然的に大規模工事又は取り壊しが検討される考えもありますね・・）

現在、４４才です。６０才の定年までには複数の投資用マンションを所有し一定額の不労収入を得たいと考えています。
しかし、返済が終わってやっと不労収入が期待できるころに、寿命による大規模の工事又は取り壊し等の費用が発生すると、その額によっては
投資用マンションは資産でなく負債となることが懸念されます。

例えば、昭和５０年築の鉄筋コンクリートマンションなどは３０年が経過しようとしていますが
大規模工事はいつ頃検討されるのでしょうか？（一般的な考えで結構です）
また、その費用は一戸あたり幾らほどでしょうか？（同等の新築マンション購入額と同じぐらいでしょうか？）

マンション投資は素人なので
的外れの質問かも知れませんが
教えて頂ければ幸いです。

I.N. さん / 千葉県

鉄筋構造（ＲＣ）の大規模修繕工事は（修繕周期）
　屋上防水工事　１２〜１５年に一度
　外壁工事は　　１５〜２０年に一度
　給水・排水管設備等は１８年〜３０年
　エレベータ設備は２５年〜３５年
その他ガス設備、電気照明設備等があります。

建物の取り壊しは建物の大規模及び小修繕を繰り返す
よりも建て替えした方が安い。
という考えに基づいて行われますが、ハッキリ言って
築後４０年とか６０年という問題でなく非常に困難だと
思います。

区分所有者の５分の４でできると区分所有法では決まりましたが、居住者は高齢者も多くいまさら住み慣れた我が家
を離れてどこにいけるのかという言葉が返ってくるでしょう。
法律がどうのじゃなく弱者救済が先に立つので立替は
難しいです。

　基本的には建替えよりも小修繕、大規模修繕を繰り返していくのが望ましいでしょう。

　大規模修繕工事も毎月積み立てられた金額の範囲内か
金融機関から借り入れをして行うのが望ましく、個人の
持ち出しは無いようにやるとうまく事が運ぶと思います。

山崎　勇司 / マンション管理士