来年2020年4月1日に施行される民法改正により、不動産賃貸への影響はどのようなものがあるか簡単に調べてみました。
まずは、敷金返還の義務化についてです。現行法で直接規定がない敷金授受の法律関係を追加し、敷金の意義、敷金返還債務の発生要件、敷金の充当に関する規定が新設されましたが、敷金の概念・定義は現行法の裁判例の解釈を明文化したもので、実務上は大きな影響があるわけではないようです。
次に原状回復の義務範囲についてです。改正により、賃借人は通常の使用によって生じた傷みや経年劣化（通常損耗）については原状回復義務を負わないことが明文化されました。現行法において、原状回復範囲をめぐるトラブルは不動産における代表的なトラブルでしたが、通常損耗については特約がない限り賃借人の原状回復に含まれないことが改正で規定されました。しかし、特約があれば、賃貸借契約において、通常損耗以外の部分について賃借人に原状回復義務を負わせることは、改正後においてもなお可能とのことです。実際には、特約がなされるケースが多く、特約があればそれに従い、特約なければ通常損耗は原状回復義務の対象でないとの改正は、これまでの裁判例・実務での取り扱いと同様であり、ルールを明文化して紛争予防になるという意味合いがあるようです。
続いては連帯保証人の保護です。現行では、賃貸借の連帯保証人の責任は基本的に無限定でしたが、改正では、賃貸借契約の個人連帯保証人保護のための規定が新設され、賃貸借契約の連帯保証人には、必ず契約締結時に極度額（連帯保証人の責任限度額）を定めなければならないことになり、極度額を定めていない連帯保証条項は無効とのことです。改正民法施行後の賃貸借契約書の連帯保証条項は、「連帯保証人は、賃貸人に対し、賃借人が本契約上負担する一切の債務を極度額〜円の範囲内で連帯して保証する。」などと変更する必要があるそうで、勉強が必要だと思いました。この点は、現行と賃貸借契約の連帯保証のルールを大きく変更するものであり、貸主側にとっては連帯保証契約の締結が厳格となる影響があり、契約書条項の変更の準備が必要そうです。
最後に一部滅失等による賃料減額です。現行では、目的物が一部滅失した場合に賃料の減額請求や解除をすることができるとの規定でしたが、目的物の一部の使用収益をすることができなくなった場合、賃料の減額又は解除を認めるとともに、賃料の減額は賃借人の請求がなくともに当然に減額されることとなりました。一部滅失・一部使用不能状態が生じた場合、当然に賃料減額が生じたとして賃料滞納額をめぐってトラブルが生じる可能性がと言われており要注意です。
一度しっかり勉強しておかないといけないなと感じました。 |
